8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

При покупке было составлено 2 договора: купли-продажи нежилого помещения на 1 млн

Здравствуйте, уважаемые юристы.

Мною в 2021 году было приобретено нежилое помещение, в котором стоял и стоит арендатор.

При покупке было составлено 2 договора: купли-продажи нежилого помещения на 1 млн. руб. и купли-продажи неотделимых улучшений на 1 млн руб.. Договор купли-продажи нежилого помещения был зарегистрирован в росреестре, а вот по неотделимым улучшениям договор не регистрировался. Сейчас я хочу продавать помещение по одному договору, в котором указать, что помещение продается с неотделимыми улучшениями за 2 млн, то есть за полную стоимость приобретения. Или может быть неотделимые улучшения вообще можно не указывать в договоре, а просто продать помещение за 2 млн.? Фактически же помещение будет продаваться и передаваться в таком виде, как оно есть сейчас и вместе с арендатором. Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

Показать полностью
, Вероника, г. Кемерово
Андрей Власов
Андрей Власов
Юрист, г. Апатиты
рейтинг 7.1
Эксперт
Фактически же помещение будет продаваться и передаваться в таком виде, как оно есть сейчас и вместе с арендатором. Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

 Добрый день! Описанная ситуация распространенный способ уклонения от уплаты ндфл при продаже недвижимости, для покупателя он чреват невозможностью в последующем учесть часть расходов на приобретение помещения, не включенных в основной договор. Поэтому у Вас вариант либо пойти тем же путем и сделать два договора для занижения налоговой базы либо продать как есть за полную цены и уплатить налог с возможностью уменьшения только на 1 млн. ( ст. 220 НК РФ). При этом надо учитывать, что налоговая база в соответствии со ст. 214.10 НК РФ определяется с учетом кадастровой стоимости — если цена продажи будет ниже 70% кадастровой стоимости налоговой базой будет 70% КС.

0
0
0
0
Вероника
Вероника
Клиент, г. Кемерово
если я не ошибаюсь, то налоговый вычет я могу сделать только 250 000 руб.
я могу сделать только 250 000 руб.

 речь не о вычете, речь об учете расходов на приобретение данного помещения ( 1 млн.), но проблема в использовании данного помещения для осуществления предпринимательской деятельности, в этом случае ни вычет применить нельзя ни учесть расходы ( п.п. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ), расходы в этом случае учитываются в порядке ст. 221 НК РФ ( профессиональные налоговые вычеты), но тут вопрос отражались ли доходы от сдачу в аренду где либо пока владели помещением.

0
0
0
0
Михаил Петров
Михаил Петров
Юрист, г. Саратов
рейтинг 9.7

Вероника, добрый день.

Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

Исходя из ст. 456 ГК РФ 

2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Неотделимые улучшения помещения могут рассматриваться как его принадлежности, а соответственно их судьбу Вы сами определяете в договоре.

В связи с этим их продажа будет зависеть исключительно от того согласиться ли покупатель на принятие помещение без них и потребует ли он в случае их отсутствие уменьшение цены по договору.

Также нужно иметь ввиду, что исходя из ст. 555 ГК РФ цена договора продажи недвижимости является его существенным условием

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В связи с чем при заключении договора Вы указываете в нем цену как на само помещение, так и на все неотделимые улучшения, при достижении соглашения об их продаже.

Или может быть неотделимые улучшения вообще можно не указывать в договоре, а просто продать помещение за 2 млн.?

 Вы можете в договоре прописать условие, что помещение передается в том состоянии в котором оно находится на момент заключения договора со всеми принадлежностями и установить цену в 2 млн. рублей.

Таким образом, помещение будет реализовано с неотделимыми улучшениями, что как раз соотносится с Вашими условиями о том, что 

Фактически же помещение будет продаваться ипередаваться в таком виде, как оно есть сейчас и вместе с арендатором.

Поскольку помещение обременено договором аренды, об этом следует указать в договоре, поскольку Вы сообщаете покупателю о наличии прав третьих лиц на данное помещение — сообщить о чем является Вашей обязанностей.

Если достигнув в договоре соглашения о том, что помещение передается в том состоянии в котором оно находится Вы отказываетесь передавать неотделимые улучшения, то покупатель в силу ст. 464 ГК РФ

Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456),покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

0
0
0
0
Вероника
Вероника
Клиент, г. Кемерово
договор купли-продажи неотделимых улучшений подлежит гос регистрации? Облагаются ли неотделимые улучшения НДФЛ?
договор купли-продажи неотделимых улучшений подлежит гос регистрации?

 Нет, он не подлежит государственной регистрации.

Облагаются ли неотделимые улучшения НДФЛ?

 В случае получения прибыли от их продажи, она облагается НДФЛ.

1
0
1
0
Евгений Каргапольцев
Евгений Каргапольцев
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 9.4
Эксперт

Вероника, добрый день.

Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

Неотделимые улучшения объекта недвижимости- это миф, поскольку они не могут быть  самостоятельным объектом гражданских прав и предметом сделок. Указанное  подтверждается судебной практикой — см. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, Постановление Федерального Арбитражного суда  Уральского округа от 26.11.2008 по делу N А07-16052/2007.

По договору купли-продажи Вы продаете объект недвижимости.

Неотделимые учлучшения,  в сущности, представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. 
Но

В соответствии с требованиями, установленными п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 указанного Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
 Исходя из смысла названных положений, суды сделали вывод о том, что предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества. 

Таким образом, отвечая на вопрос

Прошу дать разъяснения по поводу неотделимых улучшений и чем чревато их не продавать.

 Вы их и не можете продавать, поэтому их указание в договоре купли-продажи отдельным товаром не имеет смысла. 

Речь о другом — о способе оптимизации налогооблажения. Но это уже иной вопрос и он более широк, нежели вопрос о неотделимых улучшениях. И если помещение используется в предпринимательской деятельности, то и вычет в размере расходов на приобретение невозможен. (пп.4 п.2 ст.220 НК РФ). Стоит рассматривать иные варианты.

Подробная консультация по вопросу налогооблажения возможна в рамках индивидуальной консультации в чате.

С уважением

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Могу ли я продать 1/4 доли в праве собственности нежилого помещения, если без определи границ
Могу ли я продать 1/4 доли в праве собственности нежилого помещения, если без определи границ.
, вопрос №4253239, Гузель, г. Москва
800 ₽
Вопрос решен
Автомобильное право
Законно ли будет, если третье лицо (покупатель) подарит мне машину через договор дарения?
Добрый день! У меня есть автомобиль, на который оформлена генеральная нотариальная доверенность, предоставляющая мне право на продажу машины за любую сумму, по моему усмотрению. Однако, по закону я не могу продать автомобиль самому себе, поскольку представитель не может заключать сделки в свою пользу по доверенности. В связи с этим есть два вопроса: 1. Законно ли будет, если третье лицо (покупатель) подарит мне машину через договор дарения? Насколько велика вероятность оспаривания такого договора на основании того, что сделка могла быть совершена в интересах доверителя? Третье лицо образуется в результате договора купли/продажи, который я собираюсь сделать и заключить через свою генеральную доверенность. 2. Возможна ли следующая схема: я заключаю договор купли-продажи автомобиля от имени доверителя с третьим лицом. После этого третье лицо оформляет на меня договор дарения. Нужно ли перед заключением договора дарения регистрировать автомобиль на третье лицо в ГИБДД (вносить данные в ПТС, получать СТС и новые гос. номера) или можно сразу оформить договор дарения, и уже я буду регистрировать автомобиль на себя в ГИБДД?
, вопрос №4251876, Nik Hy, г. Осташков
1900 ₽
Вопрос решен
Предпринимательское право
Все имущество ранее было сдано по договорам аренды третьим лицам (продуктовые магазины, складские помещения, офисы и т.д.)
Девочка (14 лет) получила в наследство недвижимое имущество (нежилые здания /помещения). Все имущество ранее было сдано по договорам аренды третьим лицам (продуктовые магазины, складские помещения, офисы и т.д.). Родители (мама и папа) хотят зарегистрировать ее в качестве Индивидуального предпринимателя в ФНС. В последующем от ее имени планируется перезаключение договоров аренды и дальнейшая сдача помещений в аренду. Вопрос: какие ограничения установлены для несовершеннолетних граждан по совершению сделок и работе в качестве ИП в данной сфере? (Кто подписывает договора аренды, есть ли какие-либо ограничения или специфика и тд)
, вопрос №4251863, Артем, г. Москва
Семейное право
Договор купли-продажи квартиры оформлен в общую долевую собственность ( по 1/2 доли на каждого созаемщика)
Какие будут последствия, если между созаемщиками после оформления и выдачи ипотеки на квартиру будет заключен брак. Договор купли-продажи квартиры оформлен в общую долевую собственность ( по 1/2 доли на каждого созаемщика).
, вопрос №4251134, Инна, г. Москва
Гражданское право
Я указала на фото мой гараж, я нашла его на штраф стоянку, я своими ключами его открыла, я предоставила договор
Очень срочно нужна помотал вывезенному и уже утилизировпнному гаражу. 5сентября2023года был демонтирован и уверен на штраф стоянку мой металлический гараж, оповещение было приклеено на гараже, там много других объявлений, и я не заметила, тк плохо вижу, пот обращении в админтстрациюпотребовали документы на гараж, я принесла договор купли продажи,подптсанный продавцом и мною, и указана сумма сделки, подписи о передаче и принятии денег и гаража. Но администрация заявила, что этого недостаточно для признания гаража в собственности, никаких документов по выводу мне не выдали ,,специально тянули время с доставанием гаража из под других,в результате достали гараж, я своими ключами открываю 2скрытых замка в присутствии администрации(без них на штраф стоянку не выпускают) а таи пусто 2сломанные доски аккуратно положены друг нас друга, а было полный гараж вещей для строительства, ничего нет. Мой гараж без дна, и все растаяло, доказать не получится, кроме фрагментов фото некоторых вещей и человека, который помогал выгружать вещи в гараж ничего нет. Подала в суд на признание гаража в собственность, суд потребовал документыпо демонтажу, оказалось, что он уже демонтировали еще 8марта,а из документов тольклакт демонтажа какой то липовый,и фото демонтажа .,больше ничего нет у них .было предварительное заседание, администрация не пришла, сегодня судебное заседание, нашла продавца, придет в суд доказывать что продал мне и деньги получил, придет помощник по выгрузке вещей, скажет что гаражом я пользовалась, что там было много вещей. Написала уточняющее заявление по требованиям,теперь требую вернуть сумму покупки гаража и господину, что еще могу требовать, как доказать, что гараж мой. Я указала на фото мой гараж, я нашла его на штраф стоянку, я своими ключами его открыла,я предоставила договор купли продажи-что еще надо, как теперь уже вернуть мне деньги за утилизировпнный гараж помогите пожалуйста, подскажите, что делать, это у меня первый купленный мною гараж и последняя, я уже в возрасте заранее благлдарю
, вопрос №4250940, Таина, г. Москва
Дата обновления страницы 12.03.2024