Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Наследование и Продажа участка с незарегистррованным домом по ипотеке
Есть два участка, объединенных общим забором, собственник один. На одном из участков стоит дом. Дом не зарегистрирован, есть только строительный паспорт. Владелец участков умер, наследник -сын (вдова отказалась от доли). Сын хочет сразу же при вступлении в наследство (по истечении 6 м после смерти) продать участки. Покупатель хочет взять ипотеку на покупку земли. Банк отказывает в ипотеке при наличии незарегистрированного дома на участке. Может ли отсутствие регистрации дома создать еще какие-то проблемы для покупателя? Продавец не хочет регистрировать дом, чтобы избежать налога на продажу. Можно ли указать заявленую продавцом цену как цену одного участка, для банка, а второй участок (с домом) продать по фиктивной цене (без фактической уплаты денег). Чем это грозит? Как лучше поступить?
Для оформления ипотеки банк требует акт оценки с фотографиями, дом скрыть не получится.
Фотографировать и оценивать будет компания-оценщик, в идеале из списка, рекомендованного банком. Банк - сбербанк. Я фактически покупатель, продавец заинтересован продать мне, но не хочет много морочиться с бумагами.
Чем грозит фиктивная продажа второго участка? То есть я даю документы в банк на продажу 1-го участка, без дома, условно за всю сумму денег. Как продать второй участок, с домом, без уплаты денег и чтобы у продавца было меньше мороки?
Уважаемый Кирилл.
Не указывайте наличие дома на втором участке и все. Пусть покупает просто землю, а цену дома можете вложить внутрь цены ДКП. Когда покупатель оформить собственность на участок — он просто соберёт документы и оформит дом как свой, недавно построенный...
Но лучше конечно, оформить продавцу дом в собственность, а сумму налога, которую он уплатить, заложить в цену участка.
С уважением.
Здравствуйте, не могу не согласиться с коллегой Яной и первый и второй вариант наиболее подходящие для данной ситуации, я бы согласился на второй вариант, пусть продавец оформит дом, а потом просто в цену вложит сумму с налога и все, никаких проблем не будет
Первый вариант тоже неплох, ну там волокиты больше будет
С уважением, Олег
Кирилл, Ваша проблема не совсем юридического характера. Вы столкнулись с препятствием конкретного банка покупателя. Я в таких случаях рекомендую вступить в переговоры с банком и выяснить при каких условиях, они готовы пропустить сделку. Иногда следует выяснить причины отказа, чтобы придумать свою схему, которую банк смог бы пропустить.
Дело в том, что с точки зрения законодательства, продавец имеет полное право продавать участок в таком виде. Этот дом в данном случае домом не является, поскольку он не сдан в эксплуатацию (если я правильно понял его статус).
Более (в чем-то жесткий) совет - обратиться в другой банк. Но, к сожалению, это не всегда возможно, тем более, что это банк покупателя, которого продавец, вероятно, не хочет терять. Здесь имеет значение, чью сторону мы сейчас представляем.
Я представляю покупателя.
Ну раз вы (а значит и мы тоже) на стороне покупателя, то попробуйте рассмотреть вариант выбора другого банка. На практике, это разрешает такую проблему, как у вас.
Кстати нежелание продавца регистрировать дом для избежания налогообложения его не спасет. Ибо в связи с продажей земли у него все равно возникает необходимость уплаты налогов. Так что ему все равно нужно будет решать эту проблему. Так что этот аргумент продавца не совсем корректен. Можете в качестве контраргумента ему это передать, может это поможет его убедить дом все-таки оформит. Но в этом случае ваша сделка затянется по времени и сильно.
Здравствуйте, Кирилл. Вы, на сегодняшний день, можете продать только один участок. Это участок на котором отсутствует строение, так как при переходе права собственности рег. палата потребует от Вас предоставить справку о том, что на земельном участке отсутствуют строения. Соответственно Вы сможете предоставить такую справку только по одному участку.
Продать второй участок (на котором есть строение) фиктивно Вы также не сможете, так как переход права собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации. То есть по факту получается, что Вы за данный участок получаете деньги, и при этом остаетесь его собственником (свидетельство о регистрации права собственности на Ваше имя).
Если вы все-таки настроены продавать два участка, то в таком случае выход у Вас один — привести все документы в порядок.
я покупатель. Но ведь если на участке стоит сарай, я не обязан его регистрировать, к примеру. В данном случае дом, как объект недвижимости же попросту не существует, не так ли? Он будет существовать уже когда я его зарегистрирую?
Раз нет ввода в эксплуатацию, то это не дом. Это ОИЖС (объект индивидуального жилищного строительства). Данный факт будет отражен в данной справки. ОИЖС требует гос. регистрации (при переходе прав на земельный участок). ОИЖС не зарегистрирован, у него юридически нет собственника, а соответственно нет подтверждения того, что собственником земельного участка и ОИЖС является одно лицо. В дальнейшим этим собственником может оказаться вообще третье лицо, которое в последствии может заявить свои требования к земельному участку на котором расположен данный ОИЖС.
Что касается сдача дома в эксплуатацию, то это достаточно трудоемкое и затратное занятие.
В этом случае — тогда только вариант с фиктивной продажей второго участка.
А акт готовить, оценивать и фотографировать сотрудник банка будет?