Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Добрый день Пожалуйста подскажите при продажи недвижимости
Добрый день! Пожалуйста подскажите, при продажи недвижимости за рубежом, владение менее 3 лет. Страна. В которой планируется продажа имущества входит в соглашение во избежание двойного налогообложения с РФ. Так же в данной стране будет проживание менее 183 дней. Можно ли оплатить налог на доход в РФ. Или нужно обязательно платить в стране где будет продаваться недвижимость. Спасибо!
Российские налоговые последствия, связанные с покупкой зарубежной недвижимости, владением ею и её продажей, для физических лиц могут возникать, только если они признаются налоговыми резидентами РФ за отчётный календарный год (то есть, по общему правилу, находились на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчётного календарного года).
Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.
Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по «плоской» ставке 13% для налогового резидента РФ.
Здравствуйте, Артем.
Меня зовут ОЛеся Игоревна, юрист.
Поскольку иностранная компания не осуществляет деятельность в РФ через постоянное представительство (не уплачивает налог самостоятельно), обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с ее доходов возлагаются на организацию, выплачивающую доходы иностранной компании, — на налогового агента. В этой роли могут выступать российские организации или иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянное представительство (п. 1 ст. 310 НК РФ). При выплате дохода «иностранцу» налоговый агент удерживает налог по ставке 20% (ст. 284 НК РФ) и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты, перечисляет его в бюджет (п. 2 ст. 287 НК РФ), а в сроки, определенные для подачи налоговых расчетов в ст. 289 НК РФ, представляет в налоговый орган информацию о суммах выплаченных «иностранцу» доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период (п. 4 ст. 310 НК РФ).
Примечание. Круг налоговых агентов, на которых возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога на прибыль, взимаемого с доходов, полученных «иностранцами», не осуществляющими деятельность в РФ через постоянное представительство, определен ст. 310 НК РФ (Письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2011 N 16-15/109734@).
Если до выплаты дохода иностранный продавец представит покупателю документы, подтверждающие его затраты на приобретение недвижимости, такие расходы можно учесть при расчете налоговой базы и с полученной разницы (а не со всего дохода иностранной компании) удержать налог (п. 4 ст. 309 НК РФ).
Обратите внимание! При выплате дохода «иностранцу» — продавцу недвижимости, находящейся на территории РФ, следует ориентироваться на международные соглашения об избежании двойного налогообложения (если таковые имеют место). Статьей 7 НК РФ установлено: если международным договором установлены иные правила и нормы, чем предусмотрены НК РФ, то применяются правила и нормы международных договоров РФ (см. также Письмо Минфина России от 29.09.2011 N 03-03-06/1/602).
В Письме от 03.03.2014 N 03-08-05/8961 (с уже известной нам ссылкой на п. 1 ст. 83 НК РФ и п. 14 Особенностей учета иностранных организаций <1>) финансисты резюмируют: иностранная компания, зарегистрированная по месту учета недвижимости, уплачивает налог самостоятельно. (В общем, уже вопреки нормам НК РФ, ведь самостоятельно уплачивает налог «иностранец», ведущий деятельность через постоянное представительство!) Однако, если на момент выплаты продавцу дохода (речь в Письме идет о покупателе — «беспредставительном иностранце») свидетельство о постановке на учет в налоговых органах РФ им не представлено, удержать налог на прибыль организаций и перечислить его в бюджет обязан покупатель. Да-да, тот самый «иностранец», не осуществляющий деятельность через постоянное представительство в РФ. А между тем (напомним) роль налогового агента возможна для ограниченного круга лиц — российских организаций и «представительных иностранцев». В рассматриваемой ситуации таковых не имеется.
Из решения ИФНС следует, что заявитель фактически находился на территории Российской Федерации более 183 дней, то есть являлся налоговым резидентом Российской Федерации и плательщиком налога на доходы физических лиц.При этом заявителем от источника, находящегося за пределами Российской Федерации, получен доход.
В соответствии со ст. 208 Налогового кодекса РФ вышеуказанные денежные средства являются доходом от источника, находящегося за пределами Российской Федерации, в связи с чем подлежат учету в составе налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Вам необходимо выяснить, является ли получатель доходов конечным бенефициаром — фактическим получателем.
Если вы выплачиваете доходы фактическому получателю, то применять льготы по международным соглашениям можно. При этом важно уделить внимание документальному подтверждению, а также убедиться, что получатель дохода относится к лицам, на которых распространяются положения конкретного соглашения.
Если иностранное лицо, которое получает доход, не является фактическим получателем, то ваши действия зависят от того, известен вам фактический получатель дохода или нет.
Если фактический получатель дохода известен, доходы признаются выплаченными лицу, имеющему фактическое право на них (п. 4 ст. 7 НК РФ). Можно раскрыть всю цепочку получения дохода вплоть до конечного бенефициара (принцип прозрачности).
Когда фактический получатель дохода (ФПД) неизвестен, нужно руководствоваться общими положениями Налогового кодекса РФ и выполнить функции налогового агента по удержанию и уплате налога с дохода иностранной компании. Положения международных соглашений не применяются. К примеру, при выплате дивидендов иностранной организации вы примените ставку 15%.
Порядок налогообложения будет зависеть от того, кем является ФПД:
• ФПД — резидент РФ. При выплате в пользу организации налог удерживать не нужно, но только если вы проинформировали свой налоговый орган о фактическом получателе дохода (пп. 1 п. 4 ст. 7 НК РФ). Если выплачен доход физическому лицу, то применяется гл. 23 НК РФ и налоговый агент удерживает и перечисляет налог (Письма Минфина России от 12.11.2021 N 03-08-05/91485, от 20.01.2020 N 03-04-07/2404, от 19.03.2019 N 03-08-05/18076, от 21.05.2018 N 03-08-05/34056, ФНС России от 28.05.2021 N СД-4-3/7438@, от 19.04.2018 N БС-4-11/7460@);
• ФПД — нерезидент РФ, и со страной резидентства есть международное соглашение. Применяются положения международного соглашения с той страной, резидентом которой является фактический получатель дохода (пп. 2 п. 4 ст. 7 НК РФ, Письмо ФНС России от 01.06.2021 N БС-4-11/7571@). Также нужно учитывать наличие дохода от участия в деятельности иностранной компании (посреднике) у фактического получателя дохода и факт декларирования и уплаты налогов с таких доходов (Письмо ФНС России от 28.04.2018 N СА-4-9/8285);
• ФПД — нерезидент РФ, и со страной резидентства нет международного соглашения. Нужно выполнить функции налогового агента в общем порядке (пп. 3 п. 4 ст. 7 НК РФ).
Указанный принцип прозрачности применяется и в отношении дивидендов (п. 1.1 ст. 312 НК РФ).
Фактическим получателем дохода признается лицо (иностранная структура без образования юридического лица), если (п. 2 ст. 7 НК РФ):
• имеет право самостоятельно пользоваться и (или) распоряжаться доходом, полученным другой организацией (иностранной структурой) в силу:
◦ прямого участия;
◦ косвенного участия;
◦ контроля над организацией (иностранной структурой);
◦ иных обстоятельств;
• в его интересах иное лицо правомочно распоряжаться полученным доходом.
Кроме того, при определении фактического получателя доходов учитываются функции, выполняемые такими лицами (иностранными структурами), и принимаемые ими риски.
Таким образом, лицо признается фактическим получателем дохода не только при наличии правовых оснований для его получения. Это лицо должно быть непосредственным выгодоприобретателем, то есть фактически получать выгоду от полученного дохода и определять его дальнейшую экономическую судьбу (Письмо Минфина России от 24.08.2018 N 03-12-12/2/60389).
Наличие фактического права на доходы нужно определять по каждой отдельной выплате в виде дивидендов и (или) по группе выплат в рамках одного договора (п. 2 ст. 7 НК РФ).
Иностранное лицо не признается фактическим получателем дохода, если (п. 3 ст. 7 НК РФ):
• обладает ограниченными полномочиями в части распоряжения этим доходом;
• осуществляет в отношении дохода посреднические функции в интересах иного лица;
• не выполняет никаких иных функций и не принимает на себя никаких рисков, прямо или косвенно выплачивая такие доходы иному лицу;
• иное лицо, получающее доходы от иностранного лица при прямом получении таких доходов от источников в РФ, не имело бы права на применение льгот по международным соглашениям.
Перечисленные правила в отношении лица, которое не признается фактическим получателем дохода, соответствуют большинству международных соглашений.
С 1 января 2021 г. положения Многосторонней конвенции начали применяться к ряду двусторонних соглашений России об избежании двойного налогообложения. Перечень стран приведен в Информационном сообщении Минфина России. Уведомления о начале применения Многосторонней конвенции в отношении соглашений с другими странами министерство размещает на своем официальном сайте (Письмо Минфина России от 05.04.2021 N 03-08-05/25220). чехия включена в список.
Если при применении соглашения об избежании двойного налогообложения возник спор, вы вправе инициировать взаимосогласительную процедуру. Порядок, сроки подачи и рассмотрения заявления о проведении такой процедуры определяет Минфин России с учетом положений международных договоров (гл. 20.3 НК РФ).
По результатам взаимосогласительной процедуры организация сможет скорректировать сумму налога на прибыль, а также зачесть (вернуть) ее в порядке ст. 78 НК РФ (п. 2 ст. 105.18-1 НК РФ).