Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В целом имеется ли такая практика?
Доброе утро! Хотел бы проконсультироваться, мы с женой купили квартиру в ипотеку, в скором времени у нас родился ребенок и по оставшемуся долгу мы оплатили его мат.капиталом, теперь хотим продать квартиру, возможно ли нам продать ее?, я знаю что на несовершеннолетнего ребенка должна быть выделена доля, у меня есть 1/2 доля в квартире у моей мамы могу ли я ее отписать (подарить) ребенку, тем самым распределив долю в квартире родственника, и какие могут возникнуть трудности? В целом имеется ли такая практика? ( квартира где моя доля она по квадратным метрам больше чем куплена сейчас в ипотеку и кадастровая стоимость ее тоже больше)
заранее спасибо!
Здравствуйте.
Продать не получится, поскольку к Вам будут претензии со стороны прокуратуры и ПФР. При этом указанные претензии будут постфактум, то есть после совершения сделки. А вот покупатели в настоящее время активно проверяют нет ли в квартире маткапитала и при его наличии и отсутствии выделения долей детям + согласия органа опеки просто отказываются от сделки.
В вашей ситуации дарение детям другой недвижимости приведет исключительно к увеличению их наличного имущества и не более того, обязанности выделить доли детям это Ваше действие с Вас не снимет.
В таких ситуациях, ввиду того, что согласно ст 37 ГК РФ
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
единственный вариант, это сначала переоформить свою долю в квартире мамы на НЕблизкого родственника, оформить доли в подлежащей продаже квартире на детей и получить согласие органа опеки на обмен той доли, которая переоформлена на НЕблизкого родственника, на доли детей в квартире, подлежащей продаже. И только потом продавать квартиру совместно с этим неблизким родственником.
Все остальные варианты чреваты либо несовершением сделки, либо обращением прокурора в суд за взысканием с Вас полученной в качестве маткапитала суммы и судебных расходов.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.
Никита, добрый день!
Все вопросы, связанные с продаже квартиры, приобретенной с использованием мат капитала согласовываются с органами опеки.
Вы обязаны наделить ребенка именно в той квартире, в которую вложили мат капитал.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Никита здравствуйте.
Дополню ответы коллег ссылками на правовые основания
В силу п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 квартира приобретенная на мат. капитал в течении 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), и погашения регистрационной записи об ипотеке.
В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ для продажи такой квартиры необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Для получения разрешения как привило требуется:
1. приобретение в собственность детей равноценной доли в жилом помещении (что бы примерно совпадала площадь и рыночная стоимость)
2. перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке
Учтите, что в силу ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность
Исходя из приведенных выше норм закона вы обязаны оформить доли на детей в квартире взятой на материнский капитал в ином случае любая сделка с этой квартирой может быть в последствии признана ничтожной.
В Письме Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07 «О направлении информации»
даны подробные рекомендации по проведению сделок по продаже недвижимости
выдержки из письма приведены в дополнении к настоящему ответу
продолжение ответа
Исходя из существующей правоприменительной практики предварительное разрешение на совершение сделки по продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, как правило, выдается органами опеки и попечительства с условием одновременной покупки для него другого равноценного жилого помещения или по истечении определенного времени после продажи имеющегося жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременного заключения «встречного» договора купли-продажи с приобретением жилого помещения на его имя является оспоримым и может быть признан недействительным на основании статьи 173.1 ГК РФ.
Договор купли-продажи с условием, предусматривающим покупку другого жилого помещения по истечении определенного времени после продажи имеющегося, в момент его заключения соответствует закону. Между тем в момент, когда истечет срок на приобретение другого жилого помещения на имя несовершеннолетнего, а оно не будет приобретено, имеет место отчуждение жилого помещения, совершенное без разрешения органов опеки и попечительства, так как условие, содержащееся в разрешении, не выполнено. Такой договор также может быть оспорен со ссылкой на статью 173.1 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1).
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Здравствуйте, Никита.
Дарение по смыслу ст.572 ГК РФ — это безвозмездная сделка, не предполагающая каких-либо встречных представлений. Другими словами, если Вы дарите свою долю в квартире ребенку, то должны делать это без всяких условий, не вместо выделенной доли ему в другой квартире. Согласно п.3 ст.37 ГК РФ опекуны и их близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением дарения. (норма применяется и к правоотношениям детей и их родителей -п.4 ст.60 СК РФ). Но как указано выше, фактически то Ваша воля при совершении предполагаемого дарения направлена не на дарение, а на обмен. Поэтому орган опеки и попечительства не предоставит Вам предварительное разрешение на отчуждение принадлежащей ему доли на условиях дарения Вами доли в другом жилом помещении.
Доля ребенку должна быть выделена в именно в той квартире, что приобретена с использованием средств материнского капитала. Это требования п.4 ст.10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей №256-ФЗ.
В практике бывает, что долю в приобретенном на средства МК не выделяют, а продают квартиру как есть, а затем выделяют ребенку долю в другом в том жилье, что приобретено семьей взамен проданной квартиры (встречная покупка). Но от вопросов контролирующих органов это не избавляет, и в итоге вопрос подлежит разрешению только в судебном порядке, где Вам потребуется доказать, что совершение таких нескольких сделок произведены к выгоде ребенка (п.4 ст.21 ФЗ Об опеке и попечительстве).
Нет ничего проще наделить ребенка долей, как требует того закон. Его доля может быть минимальной, в размере приходящихся на его долю денежных средств в материнском капитале, а не исходя из равенства долей во всей квартире. Как следует из п.13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)
13. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
После чего получаете разрешение органов опеки и попечительства на условиях приобретения ему доли в другом жилье или перечисления денежных средств от продажи его доли на его счет.