Земельный участок под строительство мкд находится в обременении инвестиционным договором

Здравствуйте, Юлия. Возможна, конечно. Но существуют некоторые риски .

В частности,  распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним.

Как правило, застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор и судебная практика пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли.

Юлия, добрый день!

Квартиры продавать можно, а вот инвестиционный договор недействителен в форме ничтожности в части обременения земельного участка.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Риски тут скорее не у жильцов, а у инвестора.

Здравствуйте.

Земельный участок под строительство мкд находится в обременении инвестиционным договором.

Не  совсем  верно.  Обременения  как  такового  нет,  а  надо исходить из  соотношения  инвестиционной  деятельности  и  реализации  квартир,  от такой  инвестиционной  деятельности,  гражданам.

Инвестиционный  договор  заключается  предпринимателми  для  реализации  предпринимательских  проектов  с  целью  получения  прибыли.  Данная  деятельность  регулируется  этим  законом

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

Статья 1. Основные понятия
 
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;

В  ходе  строительства  данного  многоквартирного  дома,  предприниматели  могут  осуществлять реализацию  будущих  квартир  путём  правовой  конструкции  долевого  строительства, и поэтому,  с  каждым  покупателем(дольщиком)  нужно  будет  заключать  договор    участия  в  долевом  строительстве.  Деятельность  по  осуществлению   долевого строительства  м ногоквартирных  домов и\или  иных  объектов  недвижимости  регулируется  этим  законом

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
 
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

При  этом,  при  заключении договоров  с  участниками  долевого  строительства,  в  целях  избежания судебных  споров  и  дополнительных  убытков,  предпринимателям-инвесторам  важно  учитывать  следующие  положения  судебной  практики  о  том,  что

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Заключение, исполнение и расторжение договора участия
в долевом строительстве
 
1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Юлия, если  Вам  нужна  дополнительная  консультация  по  этому  вопросу,  или  подробная  консультация  по  какой-либо  другой  юридической  проблеме, тогда  обращайтесь  в  мой  чат — кнопка «общаться в  чате»