Приобретение квартиры у продавца с исполнительным производством

Добрый день

 Если ли риски в приостановке сделки в Россреестре?

Росрееср может приостановить регистрацию перехода прав собственности только в случае поступления акта, содержащего запрет на совершение регистрационных действий. Сама по себе задолженности продавца при регистрации никак не проверяется и не служит основанием для отказа в регистрации 

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

То есть если пристав не наложит запрет, проблем с регистрацией не будет. Однако, если запрета нет сегодня, то это не значит, что его не будет завтра, то есть всегда существует риск внезапного наложения ограничений

И вообще с какими рисками можем столкнуться?

Для начала стоит выяснить, каким именно образом был урегулирован спор между продавцом и банком? Если дело дошло до исполнительного производства, то, по всей вероятности, между ними было заключено и утверждено судом мировое соглашение.

Если так, то в принципе есть возможность избавиться от исполнительского сбора как такового и тем самым снять вопрос совсем

Этим, конечно, должен заняться сам продавец, если он достаточно мотивирован.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 4 (2018)

Исходя из положений ч. 7 ст. 141 АПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 43

Федерального закона № 229-ФЗ, утверждение судом мирового
соглашения, заключенного в процессе исполнения судебного акта,
влечет прекращение его исполнения, является основанием для
прекращения исполнительного производства и, применительно к п. 1
ч. 10 ст. 112 Федерального закона № 229-ФЗ, исключает возможность
вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о 129
взыскании исполнительского сбора, возбуждения соответствующего
исполнительного производства

Расчеты полностью проводятся через аккредитив банка

Если по условиям договора продавец может получить деньги только после регистрации прав на покупателя, то риски покупателя минимальны. Если сделка по тем или иным причинам не проходит регистрацию, то Вы просто забираете свои деньги и всё. Вероятность оспаривания сделки кредитором крайне мала. 
В любом случае при таких обстоятельствах рекомендую снизить сумму аванса до минимума или убрать вообще, продавец должен понимать, в каких обстоятельствах он находится и возражать с его стороны было бы неразумно

Кроме того, также рекомендую изучить полный перечень необходимых документов на продавца и квартиру:

1. Выписка из ЕГРН расширенная

2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру 
3. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире
4. справки о расчетах по коммунальным платежам, в первую очередь проверить долги по капитальному ремонту, они, в отличии от всех других платежей ЖКХ, переходят вместе с квартирой новому собственнику

5. Технический паспорт на квартиру
6. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца

На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт  внесены изменения за считанные дни 

Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)

Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга

Не лишним будет проверить продавца по базе данных исполнительных производств на предмет иных исполнительных производств

Добрый вечер, Алексей.

Если ли риски в приостановке сделки в Россреестре?

Алексей

Рисков приостановки сделки нет, поскольку запрет на регистрационные действия снят. Кроме того, банк уже одобрил сделку.

Сам по себе долг продавца не является основанием для приостановки регистрации сделки либо ее запрете, что следует из положений статей 26 и 27 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. 

Здравствуйте Алексей.

У Вас имеются свежие выписки из ЕГРН в том, что на продажу данной недвижимости не наложены запреты на ее продажу. Следовательно, нет и запретов на заключение сделки по этой недвижимости. Однако имейте ввиду, что нет запретов на конкретную дату, а например сегодня эта ситуация может в корне измениться. И ели Вы об этом в онлайн не будите знать (а знать Вы явно не будите) риски по сделке будите нести Вы. На сто процентов предохраниться от риска, не получиться. Все предусмотреть не возможно. Имеющиеся нормы права являются лишь правовыми основаниями для реализации Ваших прав, но не дают Вам гарантии полной защиты по ее реализации в жизни.
Вы пишите, что банк ВТБ проверил все документы и одобрил их. Нужно иметь в виду, что Банк не является собственником квартиры приобретенной конкретным гражданином. Собственником квартиры по ипотеке является гражданин приобретший квартиру. Квартира находится под обременением ипотеки и поэтому без одобрения с банком она не может быть продана Вам.
Вы пишите:

…На продавце висит исполнительное производство на взыскание искового сбора в размере 1,1 млн руб.(раньше была валютная ипотека, потом курс вырос долг огромный стал, с банком полюбовно разобрался и сделал рефинансирование, но исковый сбор остался).

Не совсем понятно, что за исковой сбор. Может быть, это сбор по исполнительному производству. Почему он остался, и в какой причинно-следственной связи он находится в предполагаемой сделке по приобретению Вами квартиры. Арест банковских счетов продавца на Вашу сделку купли-продажи не повлияет.  
Вы пишите:

По заверениям продавец банкротиться не собирается, но остатка средств с продажи недвижимости полностью погасить долг ФССП может не хватить.

Опять же заверения продавца и его гарантийные письма – не являются полной  гарантией для Вас.
Вы спрашиваете:

Если ли риски в приостановке сделки в Россреестре? И вообще с какими рисками можем столкнуться?

Ответ: Риски всегда есть. В силу статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;
5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

… и таких случаев статьей 26 указанного закона прописано свыше 60. Поэтому эта сделка, на мой взгляд, должна проходить, если Вы на нее пойдете, с непосредственным участием Вашего юриста. Прогнозировать конкретные риски не берусь. Их много.
С уважением. 

Здравствуйте, Алексей!

Квартира находится в ипотеке у банка ВТБ, и приобретается в ипотеку через ВТБ по рыночной стоимости согласно оценке квартиры, все документы проверены и одобрены банком.

Алексей

Насколько я понимаю, в указанной ситуации, планируется к совершению, сделка, по заключению договора ипотеки, между Вами и банком. При этом, с разрешения последнего (банка — залогодержателя), производится оформление договора купли — продажи указанной квартиры, обремененной залогом, между Продавцом (нынешним залогодателем) и Вами, как потенциальным новым Покупателем.

По свежим выпискам ЕГРН на недвижимости нет арестов и запретов продажи

Алексей

Вот это — очень странный момент, в сложившейся ситуации. Если, как Вы указываете в вопросе, основная задолженность должником была оплачена, то после окончания исполнительного производства (ИП), пристав обязан возбудить ИП по не исполненному (полностью или в части) постановлению о взыскании исполнительского сбора (ИС). При этом, арест имущества или запрет на совершение регистрационных действий - сохраняются судебным приставом-исполнителем в размерах, необходимых для исполнения вновь возбужденного исполнительного производства. Так, в силу положений части 7 статьи 47 Федерального Закона № 229 «Об исполнительном производстве»,

Одновременно с вынесением постановления об окончании основного исполнительного производства... судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство по не исполненным полностью или частично постановлениям о взыскании с должника… исполнительского сбора, наложенного судебным приставом-исполнителем в процессе исполнения исполнительного документа. Постановление о возбуждении такого исполнительного производства направляется вместе с постановлением об окончании основного исполнительного производства должнику, а при необходимости и другим лицам.

Таким образом, на настоящий момент времени, сложилась ситуация, при которой, судебный пристав — исполнитель, в любое время, вправе вынести постановление о запрете регистрационных действий, в том числе, и в случае, если квартира, до сих пор, обременена залогом. Так, в силу разъяснений Верховного Суда РФ, отраженный в пункте 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»,

Судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. 

В данном случае, незалоговым кредитором будет являться федеральный бюджет Российской Федерации, так как взысканный ИС пополняет доходную часть, этого самого, фед. бюджета, а постановление о взыскании исполнительского сбора является разновидностью исполнительного документа. Так, в силу положений пункта 7 части 1 статьи 12 Федерального Закона № 229 «Об исполнительном производстве»,

Исполнительными документами, направляемыми (предъявляемыми) судебному приставу-исполнителю, являются:

…

7) постановления судебного пристава-исполнителя;

Поэтому, и странно то, что пристав не вынес до сих пор, постановление о запрете рег.действий с квартирой или этот запрет не перешел на ИП, возбужденное приставом по взысканию сбора, после окончания основного ИП (о взыскании долга по ипотеке, как я понимаю).

В данном случае, как мне представляется: или между взыскателем (банком) и должником (Вашим Продавцом) имеются какие — то договоренности, в том числе, и мировое соглашение, утвержденное судом, или есть неформальная договоренность Сторон, с конкретным судебным приставом.

Резюмируя все вышеуказанное, хотел бы, еще раз, отметить то, что основным риском, в сложившейся ситуации, считаю то, что постановление о запрете рег.действий, с квартирой, пристав может вынести, в любое время, что, конечно же, не позволит гос.регистратору прав, осуществить действия по регистрации сделки.

Если ли риски в приостановке сделки в Россреестре?

Алексей

Кроме вышеуказанного риска, хотел бы присоединиться к мнению коллег о том, чтобы Вы особое внимание обратили, на семейное положение должника: по ипотечным сделкам, как правило, один из супругов оформляется как титульный заемщик, а второй — как созаемщик, на условиях солидарной ответственности.

В настоящее время, сделку зарегистрируют и при, отсутствии, нотариально удостоверенного, Согласия второго супруга однако, при этом, в реестр (ЕГРН) вносится отдельная запись, об этом.

Во всей этой ситуации, желательно изучить, хотя бы, какие — нибудь документы, касающиеся планируемой сделки. В противном случае, многое приходится домысливать и предполагать.

Если я неправильно понял ситуации или неверно истолковал Ваши слова и фразы, то прошу поправить.