Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Односторонний акт от застройщика, имеет ли смысл признать его недействительным?
31.12.19г по ДДУ застройщик должен был передать квартиру.
По вине застройщика первый осмотр квартиры состоялся 06.02.20г, в ходе которого были выявлены недостатки (по моим понятиям — несущественные: замена стеклопакета в кухне, восстановление фасадной штукатурки на лоджии, замена ручки на створке фасадного остекленения лоджии, устранение механических повреждений на раме стеклопакета со стороны помещения), которые были зафиксированы в смотровом листе.
09.06.20г по инициативе дольщика состоялся второй осмотр квартиры вместе с представителем застройщика, в ходе которого было установлено, что устранен только один недостаток. Договорились устранять и согласовывать дату приёмки.
22.06.20г по инициативе дольщика в телефонном разговоре с застройщиком, последний заверил, что недостатки будут устранены и на 25-26.06.20г дольщик может с менеджером продаж застройщика согласовывать дату приёмки квартиры и подписания Акта приёма передачи…
27.06.20г запрашивая по WhatsApp у менеджера продаж застройщика дату приёмки квартиры, менеджер мне пишет что: «по распоряжению руководства всем направлены односторонние акты на квартиры, поэтому получаете у ГЕНПОДРЯДЧИКА ключи по акту передачи ключей и паспорта на приборы учёта».
Вопросы:
1. Какие последствия наступят для меня если я до получения по почте от застройщика Одностороннего акта подпишу с ГЕНПОДРЯДЧИКОМ акт приёма ключей и паспортов на ПУ?
2. Имеет ли смысл до подписания с ГЕНПОДРЯДЧИКОМ акта приема ключей и паспортов на ПУ вначале получить по почте от застройщика односторонний акт и ознакомиться с самой датой по которой застройщик передаёт мне квартиру, с содержанием письма и тп для определения судебной перспективы по:
а) признанию одностороннего акта не действительным;
б) получению компенсации за просрочку даты передачи квартиры по ДДУ по вине застройщика…
3. Или в моих условиях я ни чем не рискую и могу подписать с ГЕНПОДРЯДЧИКОМ акт передачи ключей и паспортов ПУ до получения по почте от застройщика Одностороннего акта, а затем спокойно:
а) подавать ИСК на признание одностороннего акта не действительным, так как дольщик не уклонялся от принятия квартиры, а наоборот все подвижки инициировал сам
б) подавать ИСК на получение компенсации за просрочку даты передачи квартиры по ДДУ по вине застройщика?
4. На сколько реально в моих условиях признать не действительным Односторонний акт, чтобы подать иск за просрочку даты передачи по ДДУ или, как минимум, избежать мне не законной ответственности по платежам за содержание и ремонт квартиры за период, в течение которого квартира находилась у застройщика до даты её фактической передачи мне?
5. Как мне поступить правильно в моих условиях?
- 01_Письмо.JPG.pdf
Здравствуйте!
В соответствии с ч. 6 ст.8 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… »
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Однако, этому должен предшествовать ряд процедур, предусмотренный этим же законом, и должен быть факт уклонения от подписания акта.
В соответствии со ст.8 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости… »
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Из описания вашей ситуации следует, что никаких уведомлений вам не направлялось, никаких актов вы не получали.
Также из вашего вопроса следует, что срок передачи объекта долевого строительства был нарушен.
В соответствии со ст. 2 ст. 6 ФЗ №214
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей»
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поэтому если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику претензию о выплате неустойки, которая не была удовлетворена в добровольно, то с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.
Также в соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей,
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
То есть вы можете заявить требование компенсации морального вреда застройщиком, нарушившим свои обязательства.
В отношении тех недостатков, которые вы обнаружили в квартире, необходимо также обращаться к положениям «Закона о защите прав потребителей», а также «Обзору судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)»
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Я бы сказала, что сейчас стоит поступить следующим образом:
1. Получить акт
2. Составить претензию о нарушении сроков, заявить требование о выплате неустойки, а также компенсации морального вреда
3. Составить претензию об имеющихся недостатках (это стоит сделать именно после получения акта, с указанием на то, что акт не содержит указания на недостатки и на сроки их исправления)
4. Направить претензию/претензии застройщику
Дальнейшие действия зависят от реакции Застройщика на ваши претензии.
В отношении подписания акта с Генподрядчиком. Этот Генподрядчик как-то отражен в вашем договоре ДУ? У вас с ним есть правоотношения? Или, как я предполагаю, это будет акт от лица Застройщика, просто указания ему (в силу из взаимоотношений) дает Генподрядчик.
Если будете подписывать акты лично в офисе Застройщика, обращайте внимание на то, чтобы в акте не было формулировок об отсутствии претензий (по срокам сдачи и к недостаткам помещения). Это не лишит вас права на обращение в суд, но в зависимости от текста формулировок может осложнить дело.
Здравствуйте! Вам коллега привела достаточно массивные выдержки из закона без особых комментариев к ним. В связи с Вашими вопросами изложу свою мотивированную позицию.
Отвечая на Ваши вопросы 1-3, отмечу следующее. Вам все-таки стоит дождаться получения одностороннего акта приема-передачи от застройщика. Ключи от квартиры и паспорта ПУ стоит получить только после получения Вами одностороннего акта от застройщика либо не получать их вообще, если считаете односторонний акт незаконным и собираетесь его оспорить. Получая ключи и паспорта ПУ и расписываясь в их получении, Вы по сути принимаете квартиру и по крайней мере косвенно соглашаетесь с отсутствием к застройщику претензий.
На вопросы 4-5 отвечу ниже, а также более подробно изложу позицию по вышеназванным вопросам.
Часть 1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» говорит о том, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В том случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и других обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по общему правилу может по своему выбору потребовать от застройщика (ч.2 ст.7):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
И далее необходимо обратить внимание на то, что в силу ч.5 ст.8 ФЗ № 214 участник долевого строительства до подписания АПП имеет право потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства обязательным требованиям, установленным в ч.1 ст.7 ФЗ № 214, и что важно, отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 закона.
При этом, что важно, согласно ч. 6 ст.8 ФЗ № 214, только если долевик уклоняется (отказывается) от принятия объекта долевого участия, тогда застройщик составляет односторонний акт, но только при условии что застройщик устранил недостатки, которые были заявлены в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости:
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства
Если же застройщик так и не устранил недостатки, которые были заявлены участником долевого строительства и подтверждены застройщиком, то застройщик не имеет права составлять односторонний акт, и такой акт является недействительным.
Для наглядности приведу выдержки из судебной практики.
Апелляционное определение Московского городского суда от от 18 июля 2017г. по делу N 33-27399:
По смыслу данных правовой нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.
Признавая недействительным односторонний передаточный акт от 01.11.2016 года, не соответствующим требованиям закона, суд исходил из того, что доказательств, подтверждающих, что истец, являясь участником долевого строительства, неправомерно отказывался или уклонялся от принятия объекта, суду не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик уведомлением сообщил истцу о готовности передать объект долевого строительства, однако квартира истцом принята не была, не свидетельствует о неправильности выводов суда, поскольку
судом установлено, что истец после получения уведомления о заселении в квартиру с 31.08.2016 года квартиру после ее осмотра не принял, поскольку имелись недостатки.
Вы правы, Генподрядчик ни как не отражен в договоре ДУ. У меня с Генподрядчиком нет ни каких правоотношений.
Вероятнее всего, это будет акт от Застройщика, как они соотносятся с Генподрядчиком — это уже их правоотношения.
Не подписывать, обжаловать акт — не очень выгодно для вас, так как от этого зависит и момент передачи ключей, и регистрация права собственности.
Подписание акта (или его получение) не лишает вас права на взыскание неустойки, компенсации морального вреда, а также права требовать устранения недостатков.