Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор займа между физ лицами, обеспеченный залогом недвижимости
Добрый день,
Два физических лица планируют заключить Договор займа, Заемщик в качестве обеспечения предоставляет квартиру. Займодавец готов передать сумму займа только после регистрации договора об ипотеке. Договор займа — реальный, считается заключенным с момента выдачи займа. То есть, стороны подписав договор займа и передав его наряду с договором об ипотеке в Росреестр на регистрацию получат отказ ввиду отсутствия Основного обязательства, потому как договор займа не заключен?
Есть у кого-либо свежая практика прохождения регистрации договора об ипотеке на основании договоров займа между ФЛ или рекомендации?
*регистрации не договора об ипотеке, а самого залога
Ст. 11 Закона об ипотеке: "Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства."
Решает ли это положение Закона изложенную проблему?
Здравствуйте, Алексей!
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже, аренде или другому договору, а также обязательства по договору займа.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона N 102-ФЗ.
В соответствии со п. 1 ст. 10 названного закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Росреестр регистрирует такие договоры, что также подтверждается информацией с официального сайта Росреестра https://rosreestr.ru/site/press/news/gosregistratsiya-podtverzhdaet-yuridicheskuyu-silu-ipotechnoy-sdelki/
Также подтверждается судебной практикой (в прикрепленных файлах)
Здравствуйте Алексей.
Есть прямой вывод в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2016 N 33а-9924/2016 по делу N 2-4868/2015, о возможности регистрации ипотеки в обеспечение будущего обязательства между физическими лицами. Главное, исходя из логики суда, не передавать часть займа до регистрации, а только после
Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
Уважаемый коллега, я думаю, что в данном решение существенное значение имел другой вывод суда:
«Условие договора займа о том, что денежные средства в размере 520 000 рублей подлежат передаче в течение одного дня после получения договора с государственной регистрации, не отвечает критериям неизбежности, связан с волевым поведением сторон, а также регистрирующего органа».
При этом если рассуждать о договоре будущего займа, то необходимо исходить из того, в предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора 429 ГК РФ.
Ст. 190 ГК РФ определено, что срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В свою очередь условие договора займа о том, что денежные средства подлежат передаче после государственной регистрации ипотеки, не отвечает критериям неизбежности, поэтому признать подобный договор договором будущего займа, не представляется возможным. К такому выводу суды приходят чаще всего.
Добрый день. В этом случае нет абсолютно никаких проблем, банки очень часто выдают кредиты только после регистрации ипотеки.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
В рассматриваемой ситуации договором установлено, что заимодавец предоставляет заемщику заем после регистрации ипотеки.
В силу
п. 3 ст. 341 ГК РФ, если основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога, залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора залога к отношениям сторон применяются положения ст. ст. 343 и 346 ГК РФ.
Предусмотренные Законом N 102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
В этом случае нет абсолютно никаких проблем, банки очень часто выдают кредиты только после регистрации ипотеки.Юрий Денисов
В этом вся и суть коллега, что Банки выдают… а в данном случае речь о физических лицах.
Здесь акцент на основное обязательство, без которого не может быть акцессорного. И это основное обязательство — договор займа с его реальностью. Положение п. 3 ст. 11 ФЗ 102 не вызывает вопросов в случае с кредитным договором, потому как он является конценсуальным, равно как и с договором займа когда займодавцем выступает ЮЛ, но вот с договором займа между ФЛ есть заминка.
Людмила, благодарю Вас за внимание к моему обращению!
Мой вопрос скорее о возможности регистрации ипотеки, обеспечивающей договор займа между ФЛ, при том что на момент регистрации ипотеки заем не будет выдан Заемщику, выдача займа возможна только после регистрации ипотеки. Можно ли толковать ст. 11 ФЗ 102 в пользу возможности регистрации ипотеки на основании договора займа, который по правилам ГК РФ не считается заключенным? Или в случае с ФЛ ипотека регистрируется только после фактически выданного займа?
Алексей, я поняла ваш вопрос, сейчас попробую поискать практику, и напишу.