Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Разделение ответственности за противопожарное состояние между Арендатором и Арендодателем
Заключаю договор аренды спортивного зала на 11 месяцев (именно целиком, а не почасовая аренда).
В предлагаемой Арендодателем редакции Договора есть сочетание пунктов, которые меня в совокупности не устраивают. Протокол разногласий писал, Арендодатель стоит на своём. Поэтому хочу понять последствия для меня в случае прихода пожарного инспектора либо пожара, если оставить Договор как есть.Будут ли рассматриваться только условия Договора, по которым всё возложено на меня либо есть какие-то законы в этом отношении, которые превалируют над условиями Договора?
Насколько, я понимаю, содержание этих пунктов можно трактовать так: помещение передаётся для использования в качестве спортивного зала (коим и является по факту), при этом его состояние признаётся отвечающим требованиям. При этом Арендатор обязан установить пожарную сигнализацию (уже противоречие) и всецело отвечает за пожарную безопасность (я готов отвечать за соблюдение правил безопасности, а не за конструктивные особенности помещения и наличие противопожарного оборудования). Плюс Арендодатель может расторгнуть Договор за месяц и забрать все неотделимые улучшения. Даже если считать сигнализацию отделимым улучшением, её стоимость при демонтаже резко падает, поэтому не хочу нести эти издержки и риски.
Вот эти пункты:
1.1. Арендатор использует Помещение для целей- размещение спортивного зала.
1.5. Передаваемое в аренду Нежилое помещение находится в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.
2.2.6. Арендатор обязан установить в арендуемом нежилом помещении системы пожаротушения и/или охранно-пожарную сигнализацию за свой счет, собственными силами или с привлечением сторонних организаций с обязательным предварительным согласованием проекта установки со службами Арендодателя.
2.2.7. Арендатор обязан следить за техническим состоянием инженерно- технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, приборов учета, обеспечивать их сохранность и работоспособность, содержать Нежилое помещение в надлежащем санитарном состоянии, не допускать перегрузки электросетей выше согласованных Сторонами мощностей.
2.2.16. Арендатор обязан содержать в исправном состоянии противопожарные системы и средства, имеющиеся в арендуемом помещении. Устанавливать на видных местах соответствующие указатели согласно требованиям норм противопожарной безопасности, осуществлять очистку этих мест от мусора. Арендатор несет полную ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в переданном ему в аренду Нежилом помещении.
2.2.17. Арендатор обязан организовать систему пожарной безопасности на своем предприятии: назначить лиц, ответственных за обеспечение пожарной безопасности и соблюдение правил противопожарной безопасности по помещению, а также за эксплуатацию и исправное техническое состояние установок пожарной автоматики, противопожарного водоснабжения, первичных средств пожаротушения и т.п.; оснастить арендуемые помещения первичными средствами пожаротушения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (ред. от 30.12.2017)"О противопожарном режиме".
2.2.23. По окончании срока действия настоящего договора или при его досрочном расторжении Арендатор должен освободить занимаемые помещения не позднее пяти дней после уведомления. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором в Нежилом помещении, возмещению не подлежит.
P.S. Отдельно хочу понять, если я соглашусь с этими пунктами, кроме 2.2.6., а в нём будет написано, что Арендатор не обязан, а имеет право установить пожарную сигнализацию, какие будут для меня последствия в сочетании с пунктом о полной ответственности за противопожарное состояние?
Уважаемый Сергей! Доброго!
Протокол разногласий писал, Арендодатель стоит на своём.
Тогда здесь только дорога через суд, разрешая те или иные разногласия по пунктам договора.
Если по сути. то здесь ГК РФ диспозитивен (см. ст.616 ГК РФ: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=5CBCFB26B07CDC3C00B7F907D66345FA&base=LAW&n=300853&dst=4294967295&cacheid=3121AE6AFF68C74CD5E4D0F40B777FD4&mode=rubr&req=doc#04087173131664277), как и противопожарные требования.
Для них не суть, кто. главное — обеспечить.
С другой стороны, в силу ст.ст.611,612 ГК РФ, того же постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (ред. от 07.03.2019) «О противопожарном режиме» (вместе с «Правилами противопожарного режима в Российской Федерации») обязан был Вам передать помещение с той же уже (!!!) установленной системой противопожарной сигнализацией, огнетушителем, планом эвакуации и т.п. и т.д.
По моему мнению, я бы вывел спор на разрешение суда. так здесь затраты достаточно серьезны и обговаривать уже насчет уменьшения арендной платы.
Добрый день! Сергей, спортивный зал это отдельное здание или оно находиться в каком то нежилом помещении?
Согласно ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»
Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
собственники имущества;
руководители федеральных органов исполнительной власти;
руководители органов местного самоуправления;
лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций;
лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности;
должностные лица в пределах их компетенции.
Ответственность и Вы должны нести и Арендодатель, но в пределах своих компетенций. По поводу установки в помещении сигнализации только договариваться. И да, затраты на установку большие.
В дополнение: согласно ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Поэтому в первую очередь договором предусмотреть относительно всех улучшений и компенсаций при расторжении договора.
Добрый день! Помещение находится в административном здании (офисный центр).
Правильно ли я понял из Вашего ответа, что, пусть даже в Договоре указано, что Арендатор всецело отвечает за пожарную безопасность, такая формулировка противоречит закону и в случае необходимости закон будет выше Договора? И как именно разделяется ответственность в соответствии с компетенциями? На уровне здравого смысла я вижу, что должно быть так: Арендатор назначает ответственного за безопасность, следит за огнетушителями, табличками и незахламлением выходов, а Арендодатель обеспечивает наличие пожарных выходов и других конструктивных моментов, к которым, по моему мнению, относится и противопожарная сигнализация. А как на самом деле? Юрист Михаил Григорьев выше вообще пишет о диспозитивности противопожарных норм и ГК в этом отношении.
Здравствуйте Сергей.
В соответствии с
Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ
Статья 38. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут:
собственники имущества;
Но при этом согласно разъяснениям органов МЧС РФ по официальной ссылке также следует:
закон дает возможность обеим сторонам соглашения недвижимого имущества сделать разграничение обязательств по гарантированию соблюдения (исполнения) требований ПБ при использовании собственности, сдаваемой в аренду.
Если в договоре аренды вопрос о выполнении определенных обязательств по гарантированию пожарной безопасности не решен, то ответственность за несоблюдение определенных предписаний ПБ может возлагаться на обе стороны, в зависимости от того, чья противозаконная деятельность (бездеятельность) смогла привести к несоблюдению предписаний пожарной безопасности.
Соответственно договором вполне возможно разграничить обязательства соблюдения (исполнения) требований ПБ при использовании собственности, сдаваемой в аренду.
P.S. Отдельно хочу понять, если я соглашусь с этими пунктами,
Сергей
На мой взгляд в Вашей ситуации нужно как можно меньше принимать на себя обязательств в этой части по договору аренды, тогда в силу закону собственник и будет за все нести ответственность. Формулировка — «вправе», не обязывает Вас совершать данные действия, только по Вашему желанию.
Добрый день! В представленных мной пунктах Договора Арендодатель как раз и «разграничивает» эти обязательства, перекладывая их полностью на Арендатора. Вот я и думаю, бодаться ли с Арендодателем за изменение этих условий Договора или оставить в том виде, как есть сейчас (например, это может иметь смысл в том случае, если такое перекладывание ответственности на Арендатора незаконно). Нюанс в том, что объект аренды уникален и для меня непросто заменить его другим.
Требования по пожарной безопасности определяются в зависимости от категории пожароопасности (а категория определяется в том числе в зависимости от вида деятельности, для которого будет использоваться помещение).
ст. 38 закона О ПБ определяет ответственным лицом кроме прочего в том числе и лиц, которые уполномочены владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций (АРЕНДА — это права владения и пользования);
Если в договоре будет прописано как у вас, то ответственность перед проверяющими органами будете нести Вы.
Компромиссный вариант — это договориться с арендодателем, чтобы он установил то оборудование, которое надо при любом виде деятельности, а вы — который нужен для вашей деятельности.
Но мотивация арендодателя лично мне понятна — один арендатор в помещении например будет металолом хранить, второй спортивные мероприятия проводить (предполагает присутствие большого скопления людей).
По поводу урегулирования разногласий по договору через суд — для примера у меня такой суд (по другому виду договора) на сегодняшний день длиться 10ый месяц...
Добрый день! Дело в том, что это прямо спортзал. Со спортивным покрытием пола, футбольными воротами, баскетбольными кольцами, волейбольной сеткой, раздевалками и душем. То есть, по моей логике, сигнализация там уже должна быть. Но её нет, и Арендодатель пишет в Договоре, что я должен её поставить и вообще несу всю ответственность за пожарную безопасность.
На всякий случай уточню, что Договор ещё не подписан, мы обсуждаем его условия перед подписанием. Насчёт уменьшения арендной платы Арендодатель не идёт на встречу.