Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Перевести ипотеку на жену с выплатами и правами на имущество
Доброго все дня! у нас с мужем заключен брачные контракт, по которому каждому принадлежит то,что на него записано. Недавно взяли ипотеку в равных долях, но мой взнос был 3500000 ( с продажи квартиры - есть подтверждения), остальное - его ипотека, мы созаемщики. Был совершен один платеж после чего муж отказался платить ипотеку. В банке, где взята ипотека есть также мой личный кредит на 3 млн, погашается месяца 4, под залог другой квартиры. Вопрос: как переоформить все таким образом, чтобы самой платить ипотеку и чтобы права на квартиру были только у мены. Муж не против подписать что-нибудь, но время ограничено. Так же возможен развод.
Добрый день
Дело в том, что по ипотечному договору любые изменение условий самого договора, так же как и прав на заложенное имущество, допускаются только с согласия банка-залогодержателя
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Разумеется что банк никак не будет заинтересован в том, чтобы вместо двоих должников у него остался один. Поэтому получение согласия от банка при данных условиях маловероятно
Муж не против подписать что-нибудь
Согласия одного только мужа не будет достаточно. Вернее сказать, что само по себе его согласие ничего не значит. Что бы он с вами ни подписал, он всё равно остаётся стороной ипотечного договора и собственником доли в квартире
Как вариант. можно было бы рассмотреть с банком замену стороны кредитного договора с мужа на другое лицо, чтобы количество должников не уменьшилось и банк не отказался от такого предложения. Но для этого сперва нужно найти человека, который согласится на эту роль
Здравствуйте, Елена! Все дело в том, что без согласия банка, даже если муж всецело за, оформить в единоличную собственность ипотечную квартиру невозможно. Так, согласно п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В соответствии с п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» :
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Обратим внимание на положения ст.42 СК РФ:
Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий.
Таким образом, в брачный контракт Вы можете внести то условие, что при погашении ипотеки и снятии обременении право собственности на эту квартиру в полном объеме переходит к Вам, при этом согласия банка на внесение таких изменений в брачный договор не потребуется, поскольку речь идет о правоотношениях после полного и надлежащего исполнения кредитного договора перед банком.
Здравствуйте, Елена!
Банку на самом деле не принципиально два должника или один по кредитному договору, поскольку возврат кредитных средств обеспечен залогом квартиры, и в случае не выплаты долга, на нее будет обращено взыскание, поэтому можно решить вопрос с банком и заключить договор дарения доли супруга Вам (сделка возможна в силу брачного договора между вами).
1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.http://www.consultant.ru/docum...
Безусловно, банк должен подтвердить Вашу платежеспособность, но возможно будет достаточно ранее предоставленных данных, при этом единственным не выгодным вариантом для кредитора, в данной ситуации будет продажа заложенной квартиры и погашение кредита полностью, поскольку в таком случае банк теряет проценты по кредиту…
Поэтому банки, в большинстве своем, достаточно охотно обсуждают вариант сохранения финансовых обязательств по ипотеке при разводе, об этом даже есть статья на сайте Сбербанка https://sber-ipoteka.info/info...
Вопрос: как переоформить все таким образом, чтобы самой платить ипотеку и чтобы права на квартиру были только у мены. Муж не против подписать что-нибудь, но время ограничено.Елена
Прежде, Вам необходимо обратиться к ипотечному менеджеру в отделение банка, где получали заем, получить согласие банка (это обязательно для сделки), затем обратиться вместе с супругом к нотариусу для оформления договора дарения доли, с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН Вы будете единоличным собственником квартиры и обязательства по ипотеке перейдут на Вас в полном объеме в силу закона (ст.353 ГК РФ и 38 Закона об ипотеке)
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.http://www.consultant.ru/docum...
Если вопросы остались — буду рада ответить!
С уважением, Алина Пучко.
если заключить договор дарения до расторжения брака, то нотариус наверняка откажется от удостоверения такого договора, т.к. потребует от вас согласие банка. Хотя это неправильно, но нотариусы таковы.
Как раз таки нотариус прав, поскольку
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя
Советы по внесению изменений в брачный договор… тоже не терпят критики… изменение БД — это та же сделка по распоряжению имущественных прав супругов… т.е. здесь ни что иное как отчуждение доли в праве, т.е. возвращаемся к вышеуказанной норме
может быть отчуждено ...иным способом лишь с согласия залогодержателя
Т.е. изменения в брачный договор без согласия внести не получится (нотариус обязательно потребует согласие банка), что касаемо перехода прав на основании доп.соглашения к БД, Росреестр тоже не пропустит…
4. Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. http://www.consultant.ru/docum...
отсутствие согласия залогодержателя на совершение вышеуказанных действий в отношении заложенного имущества влечет приостановление государственной регистрации по причине непредставления необходимого для государственной регистрации документа (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации), ну а после истечения срока — отказ в регистрации…
Сделки об отчуждении, аренде заложенного имущества, последующая ипотека, совершенные в отсутствие предусмотренного законом или договором согласия залогодержателя, являются оспоримыми.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.http://www.consultant.ru/docum...
Про обещание дарения доли… можно подумать, но здесь все не очень однозначно... с учетом того, что договор по отчуждению долей в праве подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается ничтожным в его отсутствие… По сути — обещание дарения доли, это сделка по распоряжению и должна быть совершена в той же форме, что и договор дарения (ст.574 ГК РФ), а в силу ст.42 218-ФЗ
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,http://www.consultant.ru/docum...
По брачному контракту — условие, то собственность становиться моим имуществом после погашения ипотеки и снятия обременения. Также оговаваривается, что суммы, вносимые мной в ипотеку являются моими личными средствами, полученными от продажи добрачного имущества.
Могут ли при задолженностях супруга при не полностью погашенной ипотеки обратить взыскание на квартиру?
Будет ли аргументом, что средства мои личные?
у нас с мужем заключен брачные контракт, по которому каждому принадлежит то, что на него записаноЕлена
Полагаю, что вам нужно начать с брачного контракта, т.е. внести в него изменения в части данной квартиры, потому что у вас получается в соответствии с данным контрактом половина принадлежит мужу, половина жене. Если вы разведетесь, то это положение так и останется.
Если вы оставляете все как есть, то можно сейчас заключить договор обещания дарения в котором прописать, что после выплаты ипотеки муж обещает заключить с вами договор дарения доли. Но при этом раз вы уже не будете супругами, то возникнет налог на дарение. Такой договор обещания дарения заверяется нотариально.
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574)и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Ок, а если составить согласие между супругами на выплату от его лица, как займ и составить договор дарения? Какие варианты могут быть еще?
Муж вряд ли потом будет что-то дополнительно отсуживать или менять условия
Если есть перспектива расторжения брака, то следует расторгать его быстрее, поскольку, в настоящий момент, платежи по ипотеке вносятся формально из совместно нажитых денег, даже если фактически платите вы
Если же вы брак расторгнете, и при этом продолжите платить ипотеку в полном объеме, то получите право взыскать с бывшего мужа половину всех уплаченных средств
Не понятно, для чего это составлять, с какой целью? И на что заключать договор дарения?
Понимаете, в известном смысле бесполезно предлагать варианты, если банк наверняка не будет с ними согласен. А без согласия банка ни условия договора, ни режим имущества, не изменятся