Односторонний акт и оформление в собственность

Судья Максимовских Н.Ю.                                                                                Дело № 33-1908
 
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
г. Москва                                                                                                         24 января 2019 года   
 
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи – Мищенко О.А.,  
судей – Куприенко С.Г., Морозовой Д.Х.,    
при секретаре – Шидлове Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А. дело по апелляционной жалобе истца Малаховой Л.П. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Малаховой Любови Петровны к ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о признании недействительным одностороннего акта о передачи квартиры, компенсации морального вреда — отказать.
 
УСТАНОВИЛА:
 
Истец Малахова Л.П. обратилась в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о признании недействительным одностороннего акта о передаче квартиры, компенсации морального вреда, указывая в обоснование своих требований, что 29.09.2014 г. между истцом и ООО «Агентство недвижимости «Ключ» был заключен договор № БЩ-29Б-25-5 участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: *** и передать истцу квартиру № 351 в данном доме. Пунктом 4.3 предусмотрена стоимость объекта в размере 6 703 200 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме. В соответствии с п.2.4, 6.1 договора, ответчик обязан был построить и передать объект истцу после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2017 года. Объект был введен в эксплуатацию лишь 18.09.2017 г. До настоящего времени ответчик не передал истцу объект надлежащего качества. 19.11.2017 г. при первичном осмотре квартиры были выявлены множественные недостатки, которые препятствовали приемке объекта, о чем ответчик в этот же день был уведомлен претензией с требованием устранения недостатков. В тот же день 19.11.2017 года был составлен акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, подписан представителем ответчика. 29.11.2017 г. истцом был направлен подписанный с ее стороны акт приема-передачи объекта с указанием на недостатки передаваемого объекта, от подписания данного акта ответчик уклонился. После проведения осмотра квартиры ООО «МНСЭ» было подготовлено строительно-техническое заключение № 0512207-8/1 от 05.12.2017 г. обследования квартиры, в котором описаны все недостатки квартиры. Данные недостатки были указаны в акте осмотра от 19.11.2017 г. и заключении ООО «МНСЭ». Недостатки объекта не устранены до настоящего времени, что дает истцу право отказаться от подписания акта приема-передачи. Но, несмотря на это 02.06.2018 г. и 27.06.2018 г. ответчиком составлены и истцом получены односторонние акты от 29.05.2018 года о передаче объекта долевого строительства в одностороннем порядке с заключением комиссии экспертов № 07 от 13.03.2018 г. ООО «Экспертиза, строительство, надзор». Считает данный акт незаконным, он нарушает права истца, поскольку в направленном акте указано, что в квартире выполнены все работы, что не соответствует действительности, в акте указано, что в момент его подписания переданы ключи и вся необходимая документация, что также не соответствует действительности. У ответчика до исправления выявленных нарушений отсутствовало законное право составлять односторонний акт.
Истец Малахова Л.П. просит суд признать недействительным односторонний акт от 29.05.2018 года, взыскать с ответчика ООО «Агентство недвижимости «Ключ» компенсацию морального вреда в размере 40000 рублей 00 копеек, 20000 рублей 00 копеек – расходы на оплату юридических услуг, 20000 рублей расходы на оплату строительно-технического заключения.
Представитель истца Малаховой Л.П. – Малахов В.Н. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «Ключ» — Макарова А.В. в судебное заседание явилась, исковые требования истца не признала.
Истец Малахова Л.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в ее отсутствие.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Малахова Л.П. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушение судом норм материального права.
Стороны в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 288-293). В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле,  обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене  по основаниям п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным определением судом первой  инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.   
Отказывая в удовлетворении исковых требований Малаховой Л.П. к ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о признании одностороннего акта недействительным, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 6, 7, 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что характер недостатков, на которые ссылается истец, не позволяет суду отнести их к существенным и считать, что передаваемое истцу жилое помещение непригодно для проживания и использовать квартиру по назначению невозможно. 27.07.2017 года ответчиком было получено заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, не позволяющих принять объект долевого строительства по вине ответчика, истцом не представлено. Учитывая, что с момента получения разрешения и уведомления истца о необходимости принять объект прошло более полугода, истец неоднократно отказывалась от подписания акта приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков, выявленных в квартире, вместе с тем, судом установлено, что условия договора в части передачи объекта в состоянии, предусмотренном договором, нарушены не были, квартира не имела существенных недостатков, не позволяющих использовать ее по назначению, ответчиком правомерно был составлен односторонний акт, в связи с чем требования истца не подлежат удовлетворению.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
29.09.2014 г. между истцом и ООО «Агентство недвижимости «Ключ» был заключен договор № БЩ-29Б-25-5 участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по строительному адресу: *** и передать истцу квартиру № 351 в данном доме.
Стоимость объекта составила 6 703 200 руб. и была оплачена истцом в полном объеме.
В соответствии с п.2.3, 2.4 договора, срок сдачи дома в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2016 г., срок передачи застройщиком объекта долевого строительства в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод лома в эксплуатацию, но не позднее 30.06.2017 года.
Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено 18.09.2017 года.
25 октября 2017 года ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности передачи квартиры и необходимости прибыть в офис компании для ее принятия.
19 ноября 2017 года был составлен акт осмотра квартиры в присутствии представителя ответчика.
В этот же день истцом был составлен акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации,  который был подписан истцом и вручен представителю ответчика.
Далее истец 29 ноября 2017 года составила передаточный акт с указанием на недостатки передаваемого объекта  и направила его ответчику, 05 января 2018 года направила протокол разногласий к составленному ответчиком передаточному акту от 05 января 2018 года.
05 декабря 2017 года по заказу истца ООО «МНСЭ» было подготовлено техническое заключение № 0512207-8/1 от 05.12.2017 г. обследования квартиры, в котором описаны имеющиеся недостатки квартиры.
  Согласно указанному заключению, в ходе осмотра спорного объекта долевого строительства обнаружены многочисленные нарушения строительных норм и правил, а также несоответствие объекта долевого участия проектной документации, основными из которых являются: стеклопакеты оконных блоков частично выполнены не энергоэффективными, что влечет за собой понижение энергоэффективности квартиры или замене приборов отопления, что ведет к увеличению стоимости коммунальных услуг, а нижняя часть не армированное остекление, что является нарушением требований проектной документации, раздела АР; в оконном блоке лоджии отсутствует жёсткость конструкции, присутствуют прогибы конструкции при открывании и закрывании створок и лёгком надавливании профиля оконного блока, что является нарушением ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)», пункт 5.1.5, согласно которому, изделия должны быть безопасными в эксплуатации и обслуживании. Условия безопасности применения изделий различных конструкций устанавливают в проектной документации (например, оконные блоки с подвесным открыванием створок не рекомендуется применять в детских учреждениях). Изделия должны быть рассчитаны на эксплуатационные нагрузки, включая ветровую нагрузку в соответствии с действующими строительными нормами; створки оконного блока выхода на лоджию выполнены без разделительного импоста по горизонтали и без нижнего армирования, что является нарушением проектной документации раздела АР, согласно которому, нижнее остекление должно быть выполнено армированным; отопительный прибор в спальне с лоджией расположен на внутренней ограждающей конструкции, что является нарушением СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003», пункт 6.5.5, согласно которому, отопительные приборы следует размещать, как правило, под световыми проемами в местах, доступных для осмотра, ремонта и очистки; отсутствует точки доступа водоснабжения и канализации в санузлах и кухне, что является нарушением СП 30.13330.2016 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий», пункт 4.3, согласно которому, в зданиях любого назначения, возводимых в канализованных районах, следует предусматривать внутренние системы водоснабжения и канализации.  
  При этом, согласно проектной документации окна и балконные двери должны быть выполнены из алюминиевого профиля с двухкамерными стеклопакетами  (л.д. 16).
  Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2017 года № RU50-01-9133-2017 при приеме дома в эксплуатацию окна и балконные двери – алюминиевый профиль с двухкамерным стеклопакетом.
  Несмотря на выявленные недостатки объекта долевого строительства, и установленное несоответствие объекта долевого строительства проектной документации 29 мая 2018 года ответчиком был составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, который был направлен в адрес истца дважды и ею получен.
Согласно части 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Передача объекта долевого строительства застройщиком в установленный договором срок и принятие его участником долевого строительства осуществляются после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта путем подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче (ч. 1 — 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Согласно части 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства лишь в случае, когда качество передаваемого объекта долевого строительства не будет соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям до (по своему выбору): безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Во всех остальных случаях он обязан принять такой объект.
Учитывая вышеприведенные нормы действующего законодательства, судебная коллегия полагает, что у истца имелись предусмотренные законом основания для отказа от подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства, поскольку объект долевого строительства возведен с нарушением проектной документации, при этом указанные нарушения влияют на безопасность объекта долевого строительства, в частности, отсутствие армирования нижнего остекления и жесткости конструкций остекления квартиры, а также делают невозможной использование объекта долевого строительства по его назначению в качестве жилого помещения, поскольку отсутствуют ввод в квартиру водоснабжения и канализации.
Кроме того, при осмотре объекта долевого строительства, специалистами были обнаружены нарушения ГОСт и СНиП, а также не соответствие проектной документации системы отопления, что также является существенным недостатком объекта долевого строительства, поскольку снижает уровень энергосбережения и может привести к нарушению температурного режима в жилом помещении.  
Учитывая вышеизложенное, а также положения ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства лишь в случае, когда качество передаваемого объекта долевого строительства не будет соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, что было установлено в ходе рассмотрения дела и не было опровергнуто ответчиком,  а также учитывая, что материалы дела не содержат доказательств того, что указанные истцом в акте осмотра квартиры недостатки объекта долевого строительства были надлежащим образом и своевременно устранены ответчиком, судебная коллегия приходит к выводу, что требования истца в части признания одностороннего акта передачи объекта долевого строительства от 29 мая 2018 года недействительным обоснованы и подлежат удовлетворению.
Учитывая, что судебной коллегией установлено нарушение прав истца как потребителя, в соответствии с положениями ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», с учетом степени вины ответчика, объема нарушенных прав истца, исходя из принципа разумности и справедливости, судебная коллегия полагает взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Малаховой Л.П. компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.
В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Малаховой Л.П. подлежат взысканию судебные расходы в размере 20000 рублей 00 копеек на оплату услуг представителя, поскольку ответчиком не представлено доказательств чрезмерности понесенных расходов на оплату услуг представителя, а также 20000 рублей 00 копеек – расходы понесенные истцом на оплату строительно-технического заключения ООО «МНСЭ».
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в доход бюджета города Москвы подлежит взысканию государственная пошлины в размере 600 рублей 00 копеек.
На основании вышеизложенного, руководствуясь стю 327— 330 ГПК РФ, судебная коллегия
 
ОПРЕДЕЛИЛА:
 
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 26 сентября 2018 года отменить.
Признать недействительным односторонний акт от 29 мая 2018 года, составленный ООО «Агентство недвижимости «Ключ», передачи Малаховой Любовь Петровне квартиры, расположенной по адресу: ***.
Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Малаховой Любовь Петровны  в счет компенсации морального вреда 5000 рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей 00 копеек, расходы на оплату строительно-технического заключения в размере 20000 рублей 00 копеек.
Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» государственную пошлину в доход бюджета города Москвы в размере 600 рублей 00 копеек.
 
 
Председательствующий
 
Судьи 

Я хочу знать что мне делать с Госреестром, По просрочке алгоритм ясен, она возникает. По замечаниям тоже мне ясно. НО С РЕГИСТРАЦИЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ПОЛНОЕ НЕПОНИМАНИЕ. Задал вопрос в Росреестр, пока тишина.