Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как рассчитать налог для ИП при продаже имущества?
1. если я ИП на усн доходы минус расходы (регион СПБ, т.е. 7%), приобретаю недвижимость за 10 млн и продаю за 13млн, (по кадастру строимость составляет 25млн).
то по какой схеме производится расчет налога?
как для ип? 13-10=3млн, и с них 7% = 210 000 руб.
или
как 0,7% от кадастровой стоимости? 28млн *0,7=17,5млн * с них 13%=2 275 000 руб.
2. Как физ лицо подписал ДКП на нежилую недвижимость, внес предоплату со счета физ лица, может ли он со счета ИП внести остаток оплаты по ДКП, если в ДКП этого условия не было прописано.
При условии что это имущество (нежилую недвижимость) ИП оформит себе на баланс, затем продаст и с доходов уплатит налог.
Обьясню ситуацию полностью. Учавствую в торгах имущества банкротов как физик. Выиграл на торгах лот. Задаток вносил со счета физ лица, а вот встала необходимость внести остаток оплаты со счета ИП своего же. Возможно ли это без нарушения процедуры?
и может ли затем физик продавать это имущество как ип? если покупал по дкп как физик
Дмитрий, доброй ночи!
то по какой схеме производится расчет налога?
как для ип? 13-10=3млн, и с них 7% = 210 000 руб.
или
как 0,7% от кадастровой стоимости? 28млн *0,7=17,5млн * с них 13%=2 275 000 руб.
Уплачивая УСН с дохода, полученного от продажи нежилого объекта, пока не прошли 3 года с момента учета расходов на его приобретение (или скорее всего 10 лет с момента его покупки, поскольку у Вас здание) Вы не сможете доход уменьшить на сумму расходов по покупке имущества в силу положений п. 3 ст. 346.16 НК РФ:
В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Т.е. нужно будет рассчитать амортизацию начиная с момента учета расходов (приобретения) и при уплате налога доход уменьшить на сумму амортизации, а это будет намного меньше самой суммы расходов по покупке. Налог при этом уплачивается с договорной стоимости, а не с кадастровой, которая используется именно для расчета НДФЛ.
В случае с НДФЛ, кадастровую стоимость умножаете на 0,7 и на 13%: 25 млн х 0,7 х 13% = 2275000 руб.
и может ли затем физик продавать это имущество как ип?
Вы вправе использовать деньги, находящиеся на расчетном счете, для осуществления оплаты приобретаемого имущества.
Поскольку у Вас есть статус ИП, участие в торгах имущества наверняка носит системный характер и направлено на получение прибыли, само имущество предназначено не для личного использования (нежилой объект) и продается с целью получения прибыли, Вы можете при налогообложении дохода от его продажи применить ставку налога по УСН и указать в декларации УСН.
В соответствии с Письмом Минфина России от 28.05.2013 № 03-04-05/19341
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Если остаются сомнения на счет правомерности уплаты с полученного дохода налога по УСН, можно добавить к своим видам деятельности ОКВЭД по продаже объектов недвижимости.
Здравствуйте, Дмитрий!
если Вы купили недвижимость как ИП на УСН, то должны платить при последующем ее отчуждении налог как ИП. если у Вас в ЕГРИП указаны ОКВЭД по продаже собственного недвижимого имущества и/или недвижимость коммерческая (нежилая), то вообще никаких сомнений ни у кого не должно возникать по этому поводу.
соответственно, ответ на вопрос
по какой схеме производится расчет налога?
как для ип?
Дмитрий
да, налог уплатите как ИП.
Как физ лицо подписал ДКП на нежилую недвижимость, внес предоплату со счета физ лица, может ли он со счета ИП внести остаток оплаты по ДКП, если в ДКП этого условия не было прописано.Дмитрий
Ваша регистрация как ИП не приводит к возникновению нового
субъекта права и требуется только с целью подтверждения права заниматься предпринимательской деятельностью.
т.е. ИП всего лишь статус физ. лица. физ. лицо же, независимо от того, зарегистрирован оно в качестве ИП или нет, приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем (ст. 19 ГК).
поэтому может. есть многочисленные разъяснения, в частности Минфина, что поскольку законодательно имущество ИП и физ. лица не разграничивается, что физическому лицу можно производить оплату как со счета физ. лица, так со счета ИП.
может ли затем физик продавать это имущество как ип?Дмитрий
может, конечно, тем более
это имущество (нежилую недвижимость) ИП оформит себе на балансДмитрий
если Вы купили недвижимость как ИП на УСН, то должны платить при последующем ее отчуждении налог как ИП. если у Вас в ЕГРИП указаны ОКВЭД по продаже собственного недвижимого имущества и/или недвижимость коммерческая (нежилая), то вообще никаких сомнений ни у кого не должно возникать по этому поводу.Дмитрий Чернобавский
Уточню. ДКП подписан в момент отсутствия ИП, дальнейшие шаги — регистрация ИП и продажа как ИП — с оплатой на счет ИП. Это меняет ситуацию?
Доброго времени Вот по этой части не понял Ваш ответ. Очень много слов в ст 346.16 п. 3. И не пойму. Давайте сначала? Вариант: 1. статус физ лица — купил помещение в здании за 10, продал за 13, как физик по идее с дохода 13% к уплате, но нужно учесть стоимость кадастровую и считать налог как с продажи не за 13, а за 0,7 от кадастра, скажем 28, т.е. 28*0,7=17,5. И соответственно 17,5-10=7,5 и с этой суммы нужно уплатить 13%. Я так вижу. Или ошибаюсь совсем?
Вариант 2. Статус ИП на УСН Д-Р, 7%, в этом случае кадастровая стоимость совсем не используется. А считается с доходы минус расходы, т.е. 13-10=3, и с 3х рублей необходимо уплатить налог 7%, т.е. 0,21 руб.
Тут верно понимаю?
Спасибо за развернутый ответ
Вариант 1 — совершенно так. Если уменьшите доход, высчитанный от кадастровой стоимости, на расходы по приобретению, то получите налогооблагаемую базу в размере 7500000, из которой уплатите налог в размере 13%.
Вариант 2 — уменьшить свои доходы на расходы можно, если объект выступает в роли товара, т.е. покупается с целью перепродажи: 13млн-10млн=3млн, с которых уплатите 7%. В своем ответе, предоставленном ранее, я описывала как уплачивается налог с продажи объекта недвижимости, введенного в эксплуатацию и используемого в предпринимательской деятельности, в этом случае объект является основным средством и здесь сумма, с которой уплачивается налог, рассчитывается иначе (доход уменьшается не на расходы, а на сумму амортизации). Поскольку Вы не будете использовать объект в своей деятельности, Вы вправе в целях налогообложения из доходов вычесть расходы, не применяя кадастровую стоимость (т.е. так как Вы рассчитали).