Регистрация долгосрочного договора аренды части нежилого помещения (c 2017г)+техплан?

Доброго дня!

P.S. Понятно, что можно составить техплан на момент подписания и сдать, но получается потом нужно повторно тех план делать и нужно ли тогда делать дополнения к долгосрочному договору и потом повторно регистрировать изменения??

Сергей

А по-другому, в общем и никак — если зарегистрировать договор аренды помещения в том состоянии, каком есть, а после будут изменения, то соглашение необходимо составлять в том же виде, что и договор — в письменной форме и, соответственно если сам договор долгосрочной аренды подлежит регистрации в Росреестре, то и соглашение к нему также подлежит регистрации. В общем, ничего сложного тут нет, тем более этот вариант более уместен, так как арендатор ждать не хочет.

ст. 452 ГК РФ: 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сергей, доброго времени суток! Не вижу тут никаких сложностей, Вам просто потом необходимо будет подписать дополнительное соглашения с учетом Ваших изменений.

Либо можно по-другому, так тоже делают, но не уверен, что Вам это подходит. Сперва заключается краткосрочный договор (до 11 месяцев), который в соответствии со статьей 609 ГК РФ не регистрируется, делаются необходимые изменения, а потом уже заключается основной долгосрочный который и регистрируется.

Здравствуйте, Сергей.

которую хочет сделать новый Арендатор

Сергей

Всё-таки здесь ключевой момент, на мой взгляд, в том, что перепланировка будет в будущем, и чтобы у арендатора были правовые основания её проводить, нужно сначала заключить договор на помещение в том состоянии, который имеется на момент подписания.

И уже потом, когда он эти изменения произведёт через дополнительное соглашение менять договор.

Либо сначала заключить договор краткосрочной аренды на период перепланировки, а после уже долгосрочной.

Статья 421 ГК РФ Свобода договора

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Добрый день! 

Как поступают многие арендодатели, если помещение в ремонте и будет изменено в процессе: 

1. В договор аренды включается условия о том, что долгосрочный договор аренды до момента его государственной регистрации является краткосрочным.

2. В договоре аренды предусматривается, что до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но в любом случае не превышает X месяцев (главное, менее года).

3. В случае, если в течение X месяцев с даты подписания договора, не будет произведена его государственная регистрация, то договор пролонгируется на тех же условиях на тот же срок — X месяцев, пока настоящий договор аренды не будет зарегистрирован.

4. В договоре предусматривается обязанность сторон провести обмер помещения после ремонта и подписать дополнительное соглашение.

Такая схема удачно проходит в судах. Примеры из судебной практики: 

Определение ВАС РФ от 05.12.2012 N ВАС-15955/12 по делу N А45-20896/2011, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.08.2012 по делу N А45-20896/2011, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 N 09АП-14649/2010-ГК по делу N А40-146664/09-113-1071.

Здравствуйте, Сергей!

Дополню консультацию коллег…

Дело в том, что с весны текущего года правовая позиция Росреестра в части требования техплана при поступлении на государственную регистрацию договора аренды части здания, помещения и т.д. была скорректирована ВС РФ, а именно ВС РФ сделан вывод, что отсутствие в государственном кадастре сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не препятствует госрегистрации договора аренды части здания (помещения). Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты.

Приведу выдержку и судебного акта:

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В силу пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации с 01.01.2013 представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В пункте 9 постановления Пленума N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что, по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами. http://www.garant.ru/products/...

Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

Сергей

Таким образом, в настоящий момент предоставление техничесго плана не требуется. Достаточно приложить выкопировку из техпаспорта (техплана) всего здания с указанием передаваемой в аренду части (обычно указывается выделением границ и штриховкой выделенной площади).

и нужно ли тогда делать дополнения к долгосрочному договору и потом повторно регистрировать изменения??

Сергей

В случае проведения перепланировки регистрация дополнительного соглашения не требуется (если это не влечет существенного изменения условий договора аренды) т.е. если внешние границы передаваемой в аренду части изменены не будут, то предмет договора будет являтся согласованным и не измененным. 

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.http://www.consultant.ru/docum...

Доп.соглашение требуется только в случае изменения предмета договора (например площадь передаваемой аренды уменьшится/увеличится). Часто перепланировку путают с реконструкцией хотя это совершенно разные понятия https://rosreestr.ru/site/pres...

Соответвенно, если границы передаваемой в аренду части здания изменены не будут, а планируется только внутреннее переустройство (становка временных перегородок, дверей и т.д.) то и не требуется изменение предмета договора, с составлением дополнительного соглашения. Однако в целях избежания недопонимания между сторонами, такое переустройство (возможность его проведения, сроки и объемы) необходимо согласовать в самом договоре аренды.

Если вопросы остались — буду рада на них ответить…

С уважением, Алина Пучко.