8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Подписание Акта приема передачи объекта дольщику при нарушении сроков застройщиком

Уважаемые эксперты-юристы!

Этому вопросу посвящено большое количество рекомендаций на этом сайте, но больше ясности не становится. Вопрос все тот же: как поступить дольщику при подписании Акта приема-передачи квартиры, если застройщик включает в текст Акта положение о том, что дольщик не имеет претензий по срокам, и не соглашается исключать такое положение, а дольщик планирует истребовать неустойку за просрочку в суде?

Много рекомендаций, которые даны юристами на этом сайте, предлагают в момент подписания вписать в Акт текст (вариантов несколько), например «не отказываюсь от права ….» или «имею претензии по срокам….». На первый взгляд, такой подход выглядит как решение.

Однако, я был на официальной консультации в Росреестре с вопросом о возможности регистрации права собственности на квартиру в случае внесения в одностороннем порядке записи такого рода. От Росреестра получен официальный (на бумаге с печатью) ответ, что внесение такой записи в одностороннем порядке, без подписей 2-х сторон – застройщика и дольщика – является законным основанием для регистратора отказать в регистрации права собственности, что и делают регистраторы в подавляющем большинстве случаев.

ВОПРОС, НА КОТОРЫЙ НЕОБХОДИМ ОТВЕТ ЮРИСТА:

Подскажите, пожалуйста, какие конкретные действия должны быть предприняты дольщиком и в какие моменты процесса - до, во время, после приемки, чтобы решить свои задачи (перечислены ниже)?

УСЛОВИЯ:

1) Передача по ДДУ (214-ФЗ).

2) застройщик, нарушивший сроки сдачи жилого дома, приглашает на приемку квартиры.

3) Передача объекта осуществляется НЕ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА, а в офисе другого юр.лица – ангажированной риэлтерской компании. Соответственно, формально зарегистрировать у делопроизводителя застройщика какие-либо документы, которые дольщик хочет передать застройщику, - претензию, протокол разногласий и т.п. – нет возможности.

4) Застройщик предлагает подписать Акт с формулировками об отсутствии претензий по срокам передачи объекта.

5) У менеджера, который взаимодействует с дольщиком во время процедуры приема-передачи объекта, отсутствует доверенность от застройщика подтверждающая его полномочия на внесение изменений в предлагаемые документы. Нет никаких свидетельств, что такой менеджер является формальным представителем застройщика. Соответственно:

 Менеджер не может/не хочет принять «под отметку» претензию, протокол разногласий и т.п.;

 Не может/не хочет вносить изменения в текст Акта;

 Не может собственноручно подписывать Акт (Акт без подписи застройщика).

6) У дольщика отсутствуют претензии по качеству строительства передаваемого объекта.

7) Дольщик НЕ ПОДПИСАЛ дополнительное соглашение о переносе сроков передачи объекта застройщиком.

ЗАДАЧИ ДОЛЬЩИКА:

1. Не считаться уклонившимся от приемки объекта в терминах 214-ФЗ;

2. Не затянуть получение ключей (помним, что нет претензий к качеству);

3. Не потерять права требования неустойки за просрочку.

Заранее благодарен!

Показать полностью
, Сергей, г. Москва
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
рейтинг 9.4
Эксперт

Здравствуйте,  Сергей.

Предлагаю простое решение, подписать как есть и потом подать иск на взыскание неустойки ввиду того, что Соглашение о переносе сроков передачи объекта по ДДУ не заключалось, отказ от права на взыскание неустойки в судебном порядке недействителен.

Гражданский кодекс

Статья 9. Осуществление гражданских прав
 
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

С уважением!  Г.А.  Кураев

0
0
0
0

То есть, если даже в акте будет указано, что я отказываюсь от взыскания неустойки по срокам передачи объекта ДДУ, эта запись никак не повлияет на Ваше право подать иск в суд и взыскать эту неустойку.

0
0
0
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Геннадий, здравствуйте,

спасибо за оперативный ответ.

Такое решение — 2-е по «частоте» после приписок в акте, предлагаемое юристами на этом форуме. Однако, в зависимости от формулировки, предлагаемой застройщиком по отсутствию претензий к срокам, по данному вопросу может быть вынесено отрицательное (для дольщика) судебное решение. Есть еще какие-то идеи?

Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Сергей, здравствуйте!

Согласно ч.1 ст. 8 ФЗ- 214 

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В указанной статье указан общий порядок, но с учетом Вашей позиции следует всего лишь подписать акт, но с оговорками,  что имеете претензии по сроку передачи. 

Важно понимать, что в акт должно быть написано, что приняли объект — это является основанием для регистрации права собственности в Росреестре. Все остальное это Ваши договорные отношения с Застройщиком. 

Если какие-то пункты в акте не нравятся, так и пишите, что с ними не согласны.  Если претензию не принимают, то отправляйте все по почте заказным письмом с описью вложения. 

0
0
0
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Дмитрий, добрый день,

спасибо за оперативный ответ. Однако, в преамбуле моего вопроса этот вариант был проработан с Росреестром. Вариант: получить отказ Росреестра на основании п.1.ст.21 закона 218-ФЗ в связи с тем, что приписка «не оговорена» и оформлять право собственности через суд — НЕ ВАРИАНТ.

Давайте разберем подробнее

1) Передача по ДДУ (214-ФЗ).

2) застройщик, нарушивший сроки сдачи жилого дома, приглашает на приемку квартиры.

3) Передача объекта осуществляется НЕ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА, а в офисе другого юр.лица – ангажированной риэлтерской компании. Соответственно, формально зарегистрировать у делопроизводителя застройщика какие-либо документы, которые дольщик хочет передать застройщику, — претензию, протокол разногласий и т.п. – нет возможности.

В этой ситуации Вам нужно проверить полномочия лица, которое будет подписывать документ.  Как указал Выше, если такой возможности нет, то все направляется через почту. 

4) Застройщик предлагает подписать Акт с формулировками об отсутствии претензий по срокам передачи объекта.

Как указал, что подписываете акт и пишете, что претензии по срокам имеете и позже направите претензию. 

5) У менеджера, который взаимодействует с дольщиком во время процедуры приема-передачи объекта, отсутствует доверенность от застройщика подтверждающая его полномочия на внесение изменений в предлагаемые документы. Нет никаких свидетельств, что такой менеджер является формальным представителем застройщика. Соответственно:

 Менеджер не может/не хочет принять «под отметку» претензию, протокол разногласий и т.п.;

 Не может/не хочет вносить изменения в текст Акта;

 Не может собственноручно подписывать Акт (Акт без подписи застройщика).

Самый главный момент в том, что формально конечно с указанным лицом не стоит и подписывать документ. Главное соблюсти требование Застройщика, в котором обычно пишут время и место прибытия для подписи документов. Если подходит к вопросу принципиально, то можно на этом же уведомлении потребовать сделать отметку, что Вы явились. Затем направить письменную претензию, что не было  уполномоченного лица Застройщика, с которым невозможно подписывать документ.

Если указанное не принципиально, то подписывайте акт по указанному алгоритму. 

0
0
0
0
Александр Безгодов
Александр Безгодов
Юрист, г. Курганинск

Здравствуйте, Сергей!

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Отсюда следует, что суть подписания передаточного акта заключается в том, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если этого технического соответствия нет, Вы можете отказаться от подписания передаточного акта. 

Включать в передаточный акт пункт о соблюдении сроков возможно только по усмотрению сторон и никак иначе. Причем в любом случае этот пункт не соответствует назначению передаточного акта.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Причем Вы вовсе не обязаны обязаны идти навстречу застройщику и изменять договор, продлевая срок, а можете потребовать пени либо даже расторгнуть договор, если срок пропущен на два месяца. Заключение дополнительного соглашения к договору долевого строительства — это право, а не обязанность дольщика. Понудить последнего к заключению такого соглашения застройщик не может (См. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2010 N 07АП-9254/10).

Сроки изменяются только путем изменения договора, а не путем включения соответствующего пункта в передаточный акт. 

 Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

.

0
0
0
0

Сергей, во избежание недоразумений я бы Вам советовал направить застройщику предложение исключить из передаточного акта пункт о сроках. 

Либо вообще не подписывать, и тогда объект перейдет Вам по одностороннему акту.

0
0
0
0
Сергей
Сергей
Клиент, г. Москва

Александр, спасибо за ответ. Эти положения законодательства известны. Вопрос был в другом, какие действия конкретно нужно предпринять и в какой момент, чтобы 1. Не считаться «уклоненцем» не подписав акт и 2.Не затянуть получение ключей и 3. не потерять возможность истребовать неустойку.

Похожие вопросы
Недвижимость
Также этот дольщик ( ип) полгода назад через договор дарения передал свою долю отцу ( одному из дольщиков ).это
Здравствуйте. Есть квартира ,в ней 3 дольщика Один дольщик является ИП,который сейчас на этапе банкротсва . Также этот дольщик ( ип) полгода назад через договор дарения передал свою долю отцу ( одному из дольщиков ) .это факт признается при банкротсве фиктивным .Дольщик ИП хочет вернуть долю обратно по рекомендации юриста и предстать перед судом с ней ( учитывая,что это не единственное имущество )говорит ,якобы,будет защищать имущество в суде чем это грозит ? Другой вариант не возвращать ему долю , а отец оформляет куплю-продажу с третьим дольщиком.а третий дольщик эти доли переписывает на детей ..каковы шансы сохранить?
, вопрос №4253350, Ольга, г. Москва
Налоговое право
И возможно ли в этом случае вернуть половину уплаченного налога?
Добрый день. Наша ситуация: мы с мужем владели на праве совместной собственности 4-мя участками земли и складом. Все это мы сдавали в аренду, есть договора, а так же все поступления шли через р\с ИП с уплатой налога. С момента подписания договора покупки этих объектов недвижимости и до момента продажи (до момента смены собственника в ЕГРН) прошло 5 лет. Налог мы заплатили в 2023 году, а декларацию подали позже. Из-за этого налоговая прислала письмо с требованием, что мы должны заплатить 1 000 рублей или 5%. Но согласно статье 119 НК РФ нам грозит 1 тыс рублей, так как сам налог мы оплатили, просто подали не вовремя декларацию. Верно мы понимаем, что нужно заплатить всего 1 тыс рублей? Так же не совсем понятно, правильно ли мы уплатили налог, так как 50% принадлежало мужу. ИП было оформлено на меня, но я заплатила налог с общей суммы по договору продажи. Возможно ли было не платить за половину имущества, которое принадлежало мужу на праве совместной собственности? И возможно ли в этом случае вернуть половину уплаченного налога? Спасибо за ответ.
, вопрос №4252663, Оксана, г. Москва
Тендеры и закупки
Можно ли отказаться от подписания контракта без включения в РНП
Здравствуйте, я второй участник аукциона по 44 ФЗ, первый - не соответствует требованиям, соответственно мне заключать контракт, но уже работаю на другом объекте. Можно ли отказаться от подписания контракта без включения в РНП
, вопрос №4252506, Евгения, г. Москва
Недвижимость
Вопрос: как доказать, что это нормально и чья эта проблема, застройщика или службы эксплуатации?
Здравствуйте! При эксплуатации объекта, после ряда землятрясений (ничего не упало, как и должно быть), но в системе навесного фасада, швы между панелями стали неровными. Вопрос: как доказать, что это нормально и чья эта проблема, застройщика или службы эксплуатации?
, вопрос №4252328, Виталий, г. Москва
Медицинское право
Хотелось бы узнать, законно ли вот так отменять прием?
Добрый день! У меня следующая ситуация: я посещала психотерапевта в частной клинике, и принимала выписанный им рецептурный препарат. Я заранее записалась на очередной прием, но за день до приема мне позвонили и отменили его. Предложили записаться через три недели, но таблетки у меня на тот момент уже заканчивались, и прием через три недели меня не устраивал. В итоге из-за этой отмены я не успела записаться к другому психотерапевту (плюс у меня на руках не было никакого подтверждения о том, что я принимала эти препараты, в клинике мне давали только рецепт, который забирала аптека), таблетки закончились. По идее их отменять нужно очень плавно, но у меня не было выбора и отменить пришлось довольно резко. В данный момент мое состояние откатилось обратно, как было полгода назад, до лечения. Хотелось бы узнать, законно ли вот так отменять прием? И если нет, то могу ли я куда-то пожаловаться на них, или получить компенсацию, к примеру, в виде повторного лечения?
, вопрос №4252308, Ирина, г. Москва
Дата обновления страницы 15.12.2018