8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1200 ₽
Вопрос решен

Правила приемки квартиры в новостройке, права участника ДДУ на устранение недостатков

Готовлюсь к приемке квартиры в новостройке без отделки. Срок передачи по ДДУ 1 декабря 2018 года.

По результатам визитов первых участников ДДУ на объекте выявленно большое количество недоделолок, нарушений проектной документации, других недостатков, а именно — места общего пользования недоделаны и не соответствуют проекту (удешевили материалы — вместо плики на стенах покраска, не закончено устройство подвесного потолка), незакончено благоустройство территории (не уложена полностью тротуарная плитка), отсутствует детская площадка (в проекте была), лифты работают с перебоями, в квартире не подключен свет, вместо чугунных труб установлены пластиковые, входные двери и стеклопакеты имеют повреждения. На исправление недостатков непосредственно в квартире Застройщик берет срок в 20-45 дней, что выходит за рамки даты по передачи квартиры. По общей территории не озвучивают никакие сроки.

Помимо этого Застройщик предъявляет требования по оплате за дополнительные метры после обмеров, не предъявляя технический паспорт.

Акт приемки выдается размером в один лист, невозможно описать все недочеты. Заполненные акты не подписывают на месте, мотивируя тем, что не уполномочены на это, оставляют себе для передачи на подпись руководству.

На все вопросы по недоделкам представители Застройщика предлагают написать претензию и грозятся подписать Акт в одностороннем порядке.

Прошу разъяснить права участника ДДУ и процедуру на этапе приемки квартиры.

1) Какие документы Застройщик обязан предъявить для обоснования увеличения площади?

2) Какие из перечисленных недостатков являются «существенными», позволяющими без последствий для участника ДДУ не подписывать акт?

3) Можно ли в список недостатков включать те, что относятся к общей территории, если в договоре сказано: «Объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение — квартира и общее имущество Здания, входящее в состав Здания»?

4) В каких случаях Застройщик может подписать акт в одностороннем порядке?

5) Обязан ли Застройщик подписывать акт с замечаниями непосредственно на приемке и, если нет, как правильно оформить замечания?

6) Имеет ли участник ДДУ права на получение неустойки, если осмотр квартиры был произведен до 1 декабря, а недочеты устранены позднее?

7) Как правильно оформить акт, чтобы Застройщик не ушел от ответственности по устранению недостатков, при этом не создать проблем для регистрации собственности.

Показать полностью
, Маша, г. Москва
Дмитрий Квон
Дмитрий Квон
Юрист, г. Краснодар
рейтинг 10

Мария, здравствуйте!

Согласно ч.5 ст. 8 Фз-214 Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Т.е. Вы имеете право потребовать составить акт о недостатках. 

1) Какие документы Застройщик обязан предъявить для обоснования увеличения площади?

Обычно в ДДУ пишут по результатам замеров БТИ, т.е. фактически должен быть технический план.  Можно конечно привлечь специалиста и самостоятельно замерить. 

2) Какие из перечисленных недостатков являются «существенными», позволяющими без последствий для участника ДДУ не подписывать акт?

Существенные недостатки это недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. В законе нет четкого перечня таких недостатков.  Можно выделить общие к примеру: отсутствие коммуникаций,  остекления, лифтов,  и т.д. 

Как я понимаю, что все указанное не является существенным недостатков в использовании квартиры. 

3) Можно ли в список недостатков включать те, что относятся к общей территории, если в договоре сказано: «Объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение — квартира и общее имущество Здания, входящее в состав Здания»?

Да, можно. 

4) В каких случаях Застройщик может подписать акт в одностороннем порядке?

В случаях указанных в ДДУ, а также в случае указанном в п.6 ст. 8 ФЗ -214. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). 

http://www.consultant.ru/docum...

Т.е. если дольщик уклоняется от подписи акта приема-передачи, то Застройщик может составить его в одностороннем порядке. 

5) Обязан ли Застройщик подписывать акт с замечаниями непосредственно на приемке и, если нет, как правильно оформить замечания?

Фактически обязан на месте, но чаще всего это не происходит.  В самом акте пишите все замечания, копируете его для себя, а также можете написать, что листы с замечаниями прилагаются к акту. 

6) Имеет ли участник ДДУ права на получение неустойки, если осмотр квартиры был произведен до 1 декабря, а недочеты устранены позднее? 

Здесь право возникнет в случае, если объект не был передан в срок. Т.е. не в момент фактического осмотра, а момент юридического получения Объекта, т.е. подпись акта без существенных замечаний или составление одностороннего акта Застройщиком в указанном выше случае. 

7) Как правильно оформить акт, чтобы Застройщик не ушел от ответственности по устранению недостатков, при этом не создать проблем для регистрации собственности.

Вы можете написать, что принимаете объект, но требуете устранить недочеты.  От ответственности Застройщик и так не уйдет, поскольку можно жаловаться на него в Роспотребнадзор, в административный орган по надзору за долевым строительством, в том числе и обращаться в суд. 

0
0
0
0

В дополнение, если конечно не торопитесь получить квартиру, то лучше оттягивать получение насколько это возможно дольше, поскольку за каждый день начисляется неустойка. 

При наличии задолженности суммы неустойки можно пробовать требовать зачет встречных обязательств по сумме неустойки и сумму оплаты за дополнительные квадратные метры. 

0
0
0
0

Затягивание чревато)

Согласно п.25 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) При установлении судом злоупотребления правом со стороны
участника долевого строительства, который уклоняется или
отказывается от принятия объекта долевого строительства в
39
установленный срок (за исключением случая, когда участником
долевого строительства предъявлено застройщику требование о
составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства
установленным требованиям к качеству объекта долевого
строительства), окончание периода просрочки исполнения
обязательства застройщика по передаче участнику долевого
строительства объекта долевого строительства определяется днем
составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о
передаче объекта долевого строительства.Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение
предусмотренного договором срока передачи участнику долевого
строительства объекта долевого строительства, установив факт
злоупотребления правом со стороны участника долевого
строительства, который уклоняется или отказывается от принятия
объекта долевого строительства в установленный срок
(за
исключением случая, когда участником долевого строительства
предъявлено застройщику требование о составлении акта о
несоответствии объекта долевого строительства установленным
требованиям к качеству объекта долевого строительства). 

0
0
0
0
Ирина Фролова
Ирина Фролова
Юрист, г. Ставрополь
Эксперт

Здравствуйте, Мария!

1) Какие документы Застройщик обязан предъявить для обоснования увеличения площади?

Маша

Законом данные нюансы не регулируются, они должны быть указаны в вашем ДДУ. Если там нет таких положений, то в подтверждении размера площади нужно требовать технический паспорт на квартиру. Можете самостоятельно провести обмер с привлечением БТИ или иной организации.

2) Какие из перечисленных недостатков являются «существенными», позволяющими без последствий для участника ДДУ не подписывать акт?

Маша

По результатам визитов первых участников ДДУ на объекте выявленно большое количество недоделолок, нарушений проектной документации, других недостатков, а именно — места общего пользования недоделаны и не соответствуют проекту (удешевили материалы — вместо плики на стенах покраска, не закончено устройство подвесного потолка), незакончено благоустройство территории (не уложена полностью тротуарная плитка), отсутствует детская площадка (в проекте была), лифты работают с перебоями, в квартире не подключен свет, вместо чугунных труб установлены пластиковые, входные двери и стеклопакеты имеют повреждения. На исправление недостатков непосредственно в квартире Застройщик берет срок в 20-45 дней, что выходит за рамки даты по передачи квартиры. По общей территории не озвучивают никакие сроки.

Маша

Согласно ст.8 214-ФЗ 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно ст.7 214-ФЗ 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

То есть, если выявлены любые недостатки, если качество объекта не соответствует договору и требованиям технических регламентов. 

3) Можно ли в список недостатков включать те, что относятся к общей территории, если в договоре сказано: «Объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение — квартира и общее имущество Здания, входящее в состав Здания»?

Маша

Можно отдельной претензией требовать устранить недостатки в порядке ст.7 214-ФЗ, поскольку по договору вы приобретаете объект, но доля в праве на общее имущество не может быть предметом договора долевого участия. К тому же, наличие данных недостатков прямо не влияет на возможность принятия вашего объекта, и не ухудшает его качество.

4) В каких случаях Застройщик может подписать акт в одностороннем порядке?

Маша

Согласно ст.8 214-ФЗ 6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи)застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

То есть, если по истечении 2х месяцев с даты приемки, вы не подпишите акт, то застройщик передаст вам объект в одностороннем порядке.

5) Обязан ли Застройщик подписывать акт с замечаниями непосредственно на приемке и, если нет, как правильно оформить замечания?

Маша

Нет, не обязан. Застройщик обязан действовать согласно договору. На практике предварительно подписывается акт осмотра, в нем и указывают о наличии недостатков и недоделках. Акт приема-передачи уже подписывается руководителем застройщика и вами.

Вы можете составить свой акт осмотра, произвести фотографирование недостатков, затем после приемки направить копию этого акта вместе с претензией застройщику.

6) Имеет ли участник ДДУ права на получение неустойки, если осмотр квартиры был произведен до 1 декабря, а недочеты устранены позднее?

Маша

Вы имеете ввиду неустойку за просрочку сдачи объекта? 

Она начисляется с даты передачи квартиры по договору. Если срок будет просрочен, то имеете право на неустойку в порядке ст.6 214-ФЗ.

7) Как правильно оформить акт, чтобы Застройщик не ушел от ответственности по устранению недостатков, при этом не создать проблем для регистрации собственности

Маша

Составляйте сначала документ (акт) о недостатках. Все равно, если будут проблемы с принятием с вашей стороны, скорее всего, застройщик составит односторонний акт. Но его можно будет оспорить в судебном порядке.

Желаю удачи!

0
0
0
0
Похожие вопросы
Нотариат
Мужу подарили квартиру, какие права имеет жена?
Мужу подарили квартиру,какие права имеет жена ?
, вопрос №4256812, Свиридова Анна Александровна, г. Москва
Автомобильное право
Страховая мошенник или ГИБДД могли мне выдать одно постановление а другому участнику другое?
Добрый день. Чуть более года назад я попала в массовое ДТП, которое инспектора разбили на 2. В одном меня признали виновной, во втором указано, что недоказан состав административного правонарушения, итог постановления: прекращение производства по делу об административном правонарушении за отсутствием состава административного правонарушения. Спустя год при покупке нового полиса, я обнаружила, что страховая подняла мне КБМ на 2 уровня, так как было два ДТП. Я запросила у них информацию были ли 2 выплаты, на что они говорят да, но всячески изворачиваются не предоставляя данные ни по дате выплаты, ни по документу основанию, ни лицу, в пользу которого была выплата. КБМ исправлять мне не хотят. Не понимаю, какие дальнейшие шаги предпринимать в таком случае? Разве по такому постановлению второй участник мог запросить выплату? Страховая мошенник или ГИБДД могли мне выдать одно постановление а другому участнику другое? К кому идти за разъяснениями? спасибо
, вопрос №4256758, Нара, г. Москва
1000 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Квартира вот-вот сдается, уже не могу продать по переуступке, доверенность есть возможность сделать сейчас
Здравствуйте. Я нахожусь заграницей, планирую продать квартиру в новостройке по доверенности на брата, ему полностью доверяю. Квартира вот-вот сдается, уже не могу продать по переуступке, доверенность есть возможность сделать сейчас. Пожалуйста, помогите с текстом доверенности, с учётом того что нет конкретного номера квартиры, а есть кадастровый номер и адрес дома. Готов написать доверенность на продажу любого имущества, без указания конкретной квартиры. Спасибо.
, вопрос №4256387, Владимир Гавриленко, г. Москва
Социальное обеспечение
Если право пользоваться данной льготой моему ребёнку, если я являюсь действующей военнослужащей и участником СВО прибыла 30 июля и в настоящее время нахожусь в пункте постоянной дислокации?
Здравствуйте, подскажите пожалуйста. В школах предоставляется льготное питание детям участникам СВО. Если право пользоваться данной льготой моему ребёнку, если я являюсь действующей военнослужащей и участником СВО прибыла 30 июля и в настоящее время нахожусь в пункте постоянной дислокации?
, вопрос №4255932, Татьяна, г. Москва
Корпоративное право
Обязан ли аудитор или участник общества предоставлять исполнительному органу общества договор, заключённый между участником и аудитором
Обязан ли аудитор или участник общества предоставлять исполнительному органу общества договор, заключённый между участником и аудитором
, вопрос №4255783, Ольга, г. Москва
Дата обновления страницы 16.11.2018