Выдел доли детям в квартире, купленной на материнский капитал

Здравствуйте,  Дмитрий.

Да, обязаны, получить согласие опеки и попечительства так как сделку по отчуждению недвижимости, на которую потрачены средства материнского капитала и на которую  имеют право дети, отчуждается.

Гражданский кодекс

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Сделка может быть оспорена и признана недействительной по требованию прокуратуры или органов Пенсионного фонда, может быть признано ухудшение прав детей.

При наличии доказательств, что у Вас тяжелое материальное положение и при наличии обязательства о выделении долей детям, сделку могут разрешить.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Доброго дня!

Сможет ли орган опеки или, например, прокуратура признать договор продажи квартиры ничтожным?

Дмитрий

Дополню ответ коллеги тем, что Вы обязаны исполнить данное Вами обязательство, т. е. выделить доли детям, так как использовали капитал, именно в этой квартире, которую хотите продавать, а уже после обращаться в опеку для получения разрешения на продажу:

Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал: 

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за
счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом,
квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования
супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве
собственности на это имущество.

Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в
интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе
совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное
требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого
брака) права на 1/4 доли квартиры за каждым.

Решением городского суда произведен раздел квартиры,
приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за
С., А., К. и М. признано право собственности на 1/4 доли квартиры за каждым.

Оспаривая решение суда в апелляционном порядке,
представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что
приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой,
обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку обременение не
погашено, определение долей в праве собственности на квартиру могло быть
произведено только с согласия залогодержателя ОАО (банка).

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой
инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО (банка) без
удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из
следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не
вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не
предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае
отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя
применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом
2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 ГК РФ.

Между тем в указанном случае имеет место определение долей
супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия
залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения,
поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности
указанных лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет
залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие
приобретатели становятся солидарными залогодателями.

(По материалам судебной практики Забайкальского краевого
суда)

Уважаемый Дмитрий! Здравствуйте!

Вы обязаны получить согласие опеки на сделку по отчуждению.

Орган опеки может помешать Вам только в том случае, если жилищные условия детей ухудшатся при покупке нового жилья.

Например, если вы сейчас проживаете в крупном городе с хорошо развитой инфраструктурой, а купить жилье хотите в поселке или деревне, где нет школы или плохо развита транспортное сообщение, или количество квадратных метров на ребенка уменьшится при покупке нового жилья, то в таком случае орган опеки может отказать. Но это не факт. На практике бывает, что и при ухудшении жилищных условий орган опеки дает свое согласие. 

Добрый день!

Коллега прав, выделить доли детям вы обязаны, тем более то, что приобреталась квартира за материнский капитал.

Хочу добавить, что вам до продажи будет необходимо обратиться, в отдел опеки и попечительства за разрешением на сделку.  Если разрешение будет, то сделку в принципе оспаривать уже не будут ни опека (она даст разрешение), ни прокуратура (они проверяют данные разрешения опеки).

Основания (например) Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28

(ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»).

Приказ Генпрокуратуры России от 28.12.2009 N 400
(ред. от 13.03.2018)
«Об организации проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов»

Здравствуйте, Дмитрий!

К сожалению вы не сможете продать квартиру, не выделив доли детям. Если вы все же это сделаете и об этом станет известно Пенсионному фонду (или Прокуратуре), сделка будет оспорена по ст. 168 ГК РФ, как нарушающая требования закона.

Имеется обширная судебная практика, подтверждающая данный вывод:

Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 14.08.2013 N 33-9179/2013, Апелляционное определение Пермского областного суда от 29.04.2013 N 33/3795, решение Заиграевского районного суда Республики Бурятия от 20.05.2013 N 2-423/13, решение Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012 и множество других подобных решений.

Рекомендую вам обратиться в Пенсионный Фонд и проконсультироваться, на каких основаниях они дадут свое согласие на совершение подобной сделки, так как законом подобный вопрос никак не регулируется. Но даже в этом случае у вас могут возникнуть неприятности с Прокуратурой.

При этом, если они согласятся, при продаже квартиры вы будете обязаны вернуть средства материнского капитала в Пенсионный Фонд, так как средства МСК не относятся к средствам платежа, предусмотренным условиями кредитного договора, и их целевым назначением является обеспечение перехода права собственности на жилое помещение к получателю средств материнского капитала и членам его семьи.

С учетом того, что перехода прав собственности к членам вашей семьи не возникло, целевое назначение платежа не выполнено, соответственно, у вас нет основания этими денежными средствами распоряжаться. Потом, когда вы снова будете покупать квартиру, вы сможете воспользоваться право на получение МСК повторно.