8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1200 ₽
Вопрос решен

Проверить договор ДДУ на корректность

Собираюсь заключить договор долевого строительства с застройщиком. Смущает несколько пунктов в договоре. А именно, пункт 3.5 (по сути мы находимся не в выгодных условиях если площадь квартиры будет меньше или больше)

И второй момент в этом же пункте: площадь квартиры фактическая вместе с балконом будет 23,2 (площадь самой кв.) + 3,4 (фактическая площадь балкона). Но в договоре указана другая площадь: 24,9 (по словам застройщика балкон будет в два раза больше чем по договору). В итоге, сможет ли застройщик потребовать доплатить эту разницу в 1,7 метра, которая будет больше, чем в договоре?

Третий вопрос: по словам застройщика вносить изменения в дду они не могут потому что он якобы один для всех и если вносить изменения нужно менять все договоры. Я в этом сильно сомневаюсь, но может вы дадите более полный ответ по этому вопросу.

Четвертый вопрос. По словам застройщика его же пункт 3.5 противоречит ФЗ, и по его же словам, в случае, если фактическая площадь будет меньше площади в договоре, то разницу можно будет взыскать опираясь на 214 фз. Так это или нет? Менять этот пункт при этом застройщик не хочет.

Пятый вопрос. Есть ли еще какие-то моменты в договоре, на которые стоит обратить внимание?

Показать полностью
  • Договор
    .docx
  • Приложение
    .pdf
, Моисеев Никита, г. Москва
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.8
Эксперт

Здравствуйте

Про п. 3.5 вы правы

В случае уменьшения фактической площади Объекта долевого строительства по сравнению с общей площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1. Договора, возврат Участнику долевого строительства денежных средств не производится.

Вот это вам не выгодно совершенно- это договорной момент- поэтому можете обсуждать с застройщиком изменение пункта- но в реальности врятли на это кто то пойдет.

Поэтому если площадь окажется меньше- перерасчета не будет. Тут уж или соглашаться на это или нет.

24,9 (по словам застройщика балкон будет в два раза больше чем по договору).

Моисеев

в п.2.1 у вас это общая проектная площадь. И застройщику верить на слово не нужно.

При этом по п 3.5 везде стоит коэффициент 1 в плане оплаты ( и по балконам и по лоджиям), хотя законом установлены иные

Приложение
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 25 ноября 2016 г. N 854/пр

ПОНИЖАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ
ДЛЯ РАСЧЕТА ПЛОЩАДИ ЛОДЖИИ, ВЕРАНДЫ, БАЛКОНА, ТЕРРАСЫ,
ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ РАСЧЕТЕ ОБЩЕЙ ПРИВЕДЕННОЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

для лоджий
0,5
для балконов
0,3
для террас
0,3
для веранд
1,0

и этот приказ связан со ст 5 фз 214 по долевому строительству

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

ретий вопрос: по словам застройщика вносить изменения в дду они не могут потому что он якобы один для всех и если вносить изменения нужно менять все договоры. Я в этом сильно сомневаюсь, но может вы дадите более полный ответ по этому вопросу.

Моисеев

Вранье это полное — по гк они вправе согласовать любые правки которые не противоречат закону- это принципе свободы договора- ст 421 гк

Менять этот пункт при этом застройщик не хочет.

Моисеев

коэффициенты противоречат закону — а вот не возврат денег при уменьшении площади- в законе об этом нет ничего — и все отсылки идут к договору- это ст 5 все та же

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения,если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

про стройку и дду так же стоит вам посмотреть- поправки только вступили в силу

https://realty.rbc.ru/news/5a5...

в любом случае может пригодится

по остальному договору укажу ниже

0
0
0
0

Отделка кухни- многое отдано на усмотрение застройщика, с коридором и комнатами тоже самое

полы: керамическая плитка, либо покрытие пола «Ламинат» (определяется Застройщиком);

при этом у вас застройщик сам может это все и изменять еще

Застройщик вправе по своему усмотрению устанавливать в Объекте долевого строительства дополнительное оборудование,либо иным образом изменять уровень отделки Объекта долевого строительства. Установка в Объекте долевого строительства оборудования осуществляется Застройщиком в соответствии с проектом и требованиями действующего законодательства, места установки оборудования определяются Застройщиком самостоятельно.

п. 3.6 — будут дополнительные траты за оформление документов

п. 5.1.2 нарушает ваши права

В случае, если строительство Многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок (с учетом срока продления разрешения на строительство согласно п. 2.4. Договора), Застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства оформляется дополнительным соглашением, которое Стороны обязуются заключить в течение 14 (Четырнадцати) дней с момента направления Застройщиком об этом уведомления Участнику долевого строительства.

продление сроков- это ваше право, а не обязанность- если  сроки сдачи они нарушают вы вправе требовать за это неустойку

лишние траты вот по этому пункту

5.2.5. Участник долевого строительства обязуется нести следующие расходы, связанные с государственной регистрацией Договора:
— за технические услуги по оформлению пакета документов для государственной регистрации Договора и государственной учетной регистрации;
— затраты, связанные с нотариальными действиями, необходимыми для государственной регистрации Договора;
— иные расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, соглашений о расторжении и иных соглашений к нему.
Для государственной регистрации Договора Участник долевого строительства заключает договор на оказание услуг по регистрации договора долевого участия с ООО «Специализированный застройщик«Группа компаний«Строительное управление 22»
.

делать отдельный договор, да еще с выбранной ими компанией- совсем необязательно, а навязывание компании и вовсе незаконно по ст 16 закона о защите прав потребителей.

еще 1 пункт нарушает права

6.1.4. В течение срока действия Договора один раз в одностороннем порядке изменить срок ввода в эксплуатацию не более, чем на 90 (Девяносто) календарных дней, путем письменного уведомления Участника долевого строительства и без подписания с ним соответствующего дополнительного соглашения. Данное уведомление является надлежащим, если оно совершено в письменном виде и доставлено до получателя с подтверждением получения, заказным отправлением.

на 3 месяца могут просто продлить срок, в одностороннем порядке и неустойку вы не получите или будет спор об этом- этот пункт лучше убрать

п 7.3 — неустойка идет 1/150

а по закону иная неустойка, так что договор тут тоже нарушает закон и вам это не выгодно.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
0
0
0
0

п 10.1

Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только с предварительного письменного согласия Застройщика и Кредитора с последующим предоставлением последним экземпляра договора уступки.

вот застройщика вы точно не должны об этом спрашивать — вот кредитора, да — у вас объект в залоге. Поэтому просто так уступку не сделать — но мнение застройщика не важно тут.

0
0
0
0
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
рейтинг 9.1
Эксперт
А именно, пункт 3.5 (по сути мы находимся не в выгодных условиях если площадь квартиры будет меньше или больше)

Моисеев

Здравствуйте.

В случае уменьшения фактической площади Объекта долевого строительства по сравнению с общей площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1. Договора, возврат Участнику долевого строительства денежных средств не производится.

На мой взгляд данный пункт ставит Вас в неравные условия в указанной части. Формально это может говорить о том, что даже если квартира будет в два раза меньше предполагаемой денег Вам никто не вернет. Пункт надо переформулировать.

В итоге, сможет ли застройщик потребовать доплатить эту разницу в 1,7 метра, которая будет больше, чем в договоре?

Моисеев

Что бы застройщик ни говорил, Ваша задача, чтобы все, что сказано нашло свое отражение в договоре. Потом Вы никого не убедите в том, что Вам застройщик что-то обещал.

Третий вопрос: по словам застройщика вносить изменения в дду они не могут потому что он якобы один для всех и если вносить изменения нужно менять все договоры. Я в этом сильно сомневаюсь, но может вы дадите более полный ответ по этому вопросу

Моисеев

Все пункты договора это только Ваши личные договоренности и дело не только в принципе свободы договора, установленном ст. 421 ГК РФ, но и в том, что такой договор не является договором присоединения (п.1 ст. 428 ГК РФ), заключение которого выглядит как присоединение к общим и единым условиям. 

Статья 428. Договор присоединения
1. Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Поэтому данное объяснение является необоснованным.

С 1 июля вступили поправки, основные из которых можно прочитать вот тут:

 https://newfinder.ru/journal/o...

0
0
0
0

Следует отметить, что вообще-то форс-мажор на взаимоотношения между исполнителем и потребителем вообще не распространяется. Поэтому данная глава по большому счету не имеет практического смысла.

Обратите также обязательное внимание на то, что Вам придется регулярно осматривать сайт на предмет возможных уведомлений, поскольку способ уведомлений в договоре указан прямо:

Стороны установили, что надлежащим уведомлением Участника долевого строительства является размещение информации (сообщений, уведомлений, извещений и пр.) на сайте www.su22.ru (в том числе, уведомлений согласно п. 9.4. Договора).

И это несмотря на то, что в п.9.4. указан другой вариант уведомления — заказным письмом с уведомлением и описью вложения или лично.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Все
Хочу что бы мой договор перед подписанием проверил юрист
Хочу что бы мой договор перед подписанием проверил юрист
, вопрос №4254545, Вячеслав, г. Казань
Жилищное право
Или договор уже не действителен?
Здравствуйте! Вопрос по краткосрочному договору найма квартиры. Срок договора закончился в 19 мая 24г. В переписке в месенжжере договорились о дальнейшем продлении договора и проживании. Но через 3 месяца собственник решил прекратить сотрудничество и попросил освободить квартиру. Все эти 3 месяца оплата производилась, но новый договор или доп.соглашение небыли подписаны, так как собственник вообще не приезжал, деньги переводились на карту. Вопрос, законно ли данное выселение и имею ли я право просить компенсацию за досрочное расторжение договора, которое в договоре прописано? Или договор уже не действителен? Заранее благодарю за ответ!
, вопрос №4254303, Марина, г. Москва
800 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
У меня заключен трехсторонний ( между комитетом здравооранения ЛО, областной больницы и мной ) договор о целевом обучении от 05.07.2021 г.( медицинский )
Добрый день ! у меня заключен трехсторонний ( между комитетом здравооранения ЛО , областной больницы и мной ) договор о целевом обучении от 05.07.2021 г.( медицинский ). Сейчас на данный момент перешла на 3 курс , оформляю документы для перевода в другой институт ( НЕ медицинский ) . Требуется расторжение договора . Вопрос : 1.В договоре указано что "договор не может быть расторгнут по соглашению сторон" - возможно ли расторгнуть договор ?? 2. При расторжении договора, ( причина- перевод в другой институт , не медицинский ) штраф за пройденное обучение кому оплачивается ?
, вопрос №4254285, Оксана, г. Москва
Трудовое право
По договору ее рабочий день 5/2 с 8 до 19: 00 Спустя два месяца выяснилось что договор не был отправлен в
Здравствуйте. Девушка устроилась на работу в сеть магазинов одежды. По договору ее рабочий день 5/2 с 8 до 19:00 Спустя два месяца выяснилось что договор не был отправлен в соответствующие органы, в Госуслугах она оформлена как безработная, работодатель принуждает работников работать 7 дней без выходных и быть на рабочем месте уже в 7:20. По причине переработки у девушки пошатнулось здоровье и она была на законном больничном, за 3 дня оплачиваемого больничного деньги выплачены не были, имеет ли работодатель право изменять правила договора, и куда обращаться если оформленный трудовой договор дальше отдела кадров не ушел?
, вопрос №4254061, Вадим, г. Москва
Семейное право
Как можно исключить одного из дольщиков из дду, до расторжения брака и стать единственным собственником, порядок действий
Как можно исключить одного из дольщиков из дду , до расторжения брака и стать единственным собственником, порядок действий.
, вопрос №4253975, Виктория, г. Москва
Дата обновления страницы 04.07.2018