Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Проверить договор ДДУ на корректность
Собираюсь заключить договор долевого строительства с застройщиком. Смущает несколько пунктов в договоре. А именно, пункт 3.5 (по сути мы находимся не в выгодных условиях если площадь квартиры будет меньше или больше)
И второй момент в этом же пункте: площадь квартиры фактическая вместе с балконом будет 23,2 (площадь самой кв.) + 3,4 (фактическая площадь балкона). Но в договоре указана другая площадь: 24,9 (по словам застройщика балкон будет в два раза больше чем по договору). В итоге, сможет ли застройщик потребовать доплатить эту разницу в 1,7 метра, которая будет больше, чем в договоре?
Третий вопрос: по словам застройщика вносить изменения в дду они не могут потому что он якобы один для всех и если вносить изменения нужно менять все договоры. Я в этом сильно сомневаюсь, но может вы дадите более полный ответ по этому вопросу.
Четвертый вопрос. По словам застройщика его же пункт 3.5 противоречит ФЗ, и по его же словам, в случае, если фактическая площадь будет меньше площади в договоре, то разницу можно будет взыскать опираясь на 214 фз. Так это или нет? Менять этот пункт при этом застройщик не хочет.
Пятый вопрос. Есть ли еще какие-то моменты в договоре, на которые стоит обратить внимание?
- Договор.docx
- Приложение.pdf
Здравствуйте
Про п. 3.5 вы правы
В случае уменьшения фактической площади Объекта долевого строительства по сравнению с общей площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1. Договора, возврат Участнику долевого строительства денежных средств не производится.
Вот это вам не выгодно совершенно- это договорной момент- поэтому можете обсуждать с застройщиком изменение пункта- но в реальности врятли на это кто то пойдет.
Поэтому если площадь окажется меньше- перерасчета не будет. Тут уж или соглашаться на это или нет.
24,9 (по словам застройщика балкон будет в два раза больше чем по договору).Моисеев
в п.2.1 у вас это общая проектная площадь. И застройщику верить на слово не нужно.
При этом по п 3.5 везде стоит коэффициент 1 в плане оплаты ( и по балконам и по лоджиям), хотя законом установлены иные
Приложение
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 25 ноября 2016 г. N 854/пр
ПОНИЖАЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ
ДЛЯ РАСЧЕТА ПЛОЩАДИ ЛОДЖИИ, ВЕРАНДЫ, БАЛКОНА, ТЕРРАСЫ,
ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ПРИ РАСЧЕТЕ ОБЩЕЙ ПРИВЕДЕННОЙ ПЛОЩАДИ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
для лоджий
0,5
для балконов
0,3
для террас
0,3
для веранд
1,0
и этот приказ связан со ст 5 фз 214 по долевому строительству
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
ретий вопрос: по словам застройщика вносить изменения в дду они не могут потому что он якобы один для всех и если вносить изменения нужно менять все договоры. Я в этом сильно сомневаюсь, но может вы дадите более полный ответ по этому вопросу.Моисеев
Вранье это полное — по гк они вправе согласовать любые правки которые не противоречат закону- это принципе свободы договора- ст 421 гк
Менять этот пункт при этом застройщик не хочет.Моисеев
коэффициенты противоречат закону — а вот не возврат денег при уменьшении площади- в законе об этом нет ничего — и все отсылки идут к договору- это ст 5 все та же
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения,если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
про стройку и дду так же стоит вам посмотреть- поправки только вступили в силу
https://realty.rbc.ru/news/5a5...
в любом случае может пригодится
по остальному договору укажу ниже
А именно, пункт 3.5 (по сути мы находимся не в выгодных условиях если площадь квартиры будет меньше или больше)Моисеев
Здравствуйте.
В случае уменьшения фактической площади Объекта долевого строительства по сравнению с общей площадью Объекта долевого строительства, указанной в п. 2.1. Договора, возврат Участнику долевого строительства денежных средств не производится.
На мой взгляд данный пункт ставит Вас в неравные условия в указанной части. Формально это может говорить о том, что даже если квартира будет в два раза меньше предполагаемой денег Вам никто не вернет. Пункт надо переформулировать.
В итоге, сможет ли застройщик потребовать доплатить эту разницу в 1,7 метра, которая будет больше, чем в договоре?Моисеев
Что бы застройщик ни говорил, Ваша задача, чтобы все, что сказано нашло свое отражение в договоре. Потом Вы никого не убедите в том, что Вам застройщик что-то обещал.
Третий вопрос: по словам застройщика вносить изменения в дду они не могут потому что он якобы один для всех и если вносить изменения нужно менять все договоры. Я в этом сильно сомневаюсь, но может вы дадите более полный ответ по этому вопросуМоисеев
Все пункты договора это только Ваши личные договоренности и дело не только в принципе свободы договора, установленном ст. 421 ГК РФ, но и в том, что такой договор не является договором присоединения (п.1 ст. 428 ГК РФ), заключение которого выглядит как присоединение к общим и единым условиям.
Статья 428. Договор присоединения
1. Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Поэтому данное объяснение является необоснованным.
С 1 июля вступили поправки, основные из которых можно прочитать вот тут:
Следует отметить, что вообще-то форс-мажор на взаимоотношения между исполнителем и потребителем вообще не распространяется. Поэтому данная глава по большому счету не имеет практического смысла.
Обратите также обязательное внимание на то, что Вам придется регулярно осматривать сайт на предмет возможных уведомлений, поскольку способ уведомлений в договоре указан прямо:
Стороны установили, что надлежащим уведомлением Участника долевого строительства является размещение информации (сообщений, уведомлений, извещений и пр.) на сайте www.su22.ru (в том числе, уведомлений согласно п. 9.4. Договора).
И это несмотря на то, что в п.9.4. указан другой вариант уведомления — заказным письмом с уведомлением и описью вложения или лично.
Отделка кухни- многое отдано на усмотрение застройщика, с коридором и комнатами тоже самое
при этом у вас застройщик сам может это все и изменять еще
п. 3.6 — будут дополнительные траты за оформление документов
п. 5.1.2 нарушает ваши права
продление сроков- это ваше право, а не обязанность- если сроки сдачи они нарушают вы вправе требовать за это неустойку
лишние траты вот по этому пункту
делать отдельный договор, да еще с выбранной ими компанией- совсем необязательно, а навязывание компании и вовсе незаконно по ст 16 закона о защите прав потребителей.
еще 1 пункт нарушает права
на 3 месяца могут просто продлить срок, в одностороннем порядке и неустойку вы не получите или будет спор об этом- этот пункт лучше убрать
п 7.3 — неустойка идет 1/150
а по закону иная неустойка, так что договор тут тоже нарушает закон и вам это не выгодно.
п 10.1
вот застройщика вы точно не должны об этом спрашивать — вот кредитора, да — у вас объект в залоге. Поэтому просто так уступку не сделать — но мнение застройщика не важно тут.