Стратегия доказательства неправоты застройщика

Вопрос1: как убедить суд сделать запрос в ФНС/ПФР, чтобы получить официальные данные о месте работы Иванова И.И. Номер паспорта, прописка, ИНН по нему у меня есть.

Роман

Добрый день.

Подавайте письменное ход-во об истребовании информации в ФНС и ПФР, чтобы в случае отказа в иске, у вас было доказательство того, что вы обращались к суду с данным ходатайством, но оно было отклонено

Вопрос2: какая должны быть моя стратегия доказательства, что я сделал всё правильно и не мог знать, что, сотрудник Иванов И.И., работавший в доп офисе компании, не является сотрудником ООО «Фирма» и что

Роман

Как правило все документы необходимо направлять на юр адрес организации заказным письмом с уведомлением, но т.к. у вас есть подтверждение о фактическом адресе застройщика, то на этом основании и стройте доказательную базу, а если придет ответ от ФНС/ПФР, то суд исходя из представленных сведений будет делать выводы и вынесет решение.

В вашей ситуации надо разбираться подробнее, так как непонятно кто такой Иванов и был ли он действительно представителем застройщика. Из практики, вокруг застройщика создается много доп. офисов, состоящих из сотрудников агентств недвижимости, которые не имеют право принимать акты о недостатках. Из этого следует ряд вопросов, если вы прибывали в установленный срок на приемку квартиры, то кто именно был со стороны застройщика? Или вы сами ее принимали, не имея ключей? Кто вам их выдал, если так? Акт вы должны были составить именно с теми должностными лицами, а не принести его позднее непонятно в какой доп. офис. Имел ли право сотрудник Иванов принимать от вас какие-либо претензии и вообще являлся ли он сотрудником (работником) застройщика? Подавайте в суд ходатайство об истребовании сведений, но так как много у нас работает неофициально или в других фирмах, то ПФ РФ вам может не помочь. В любом случае акт о недостатках вы должны были отправить по адресу застройщика, указанному в ДДУ, а не по адресу, указанному на сайте. Если адрес электронной почты не указан в договоре, то вам также будет трудно доказать, что вы уведомили застройщика о недостатках.

В любом случае заявляйте ходатайства о допросе свидетелей, которые смогут подтвердить, что Иванов являлся представителем застройщика, но это не факт, что суд встанет на вашу сторону. Помимо свидетельских показаний суд оценивает другие доказательства.

Возможно стоит подойти к вопросу по другому… Главное не кто принял или не принял акт. Главное что застройщик сдал квартиру с дефектами, а вы ее не приняли. Устранить дефекты — обязанность застройщика. Суду не всегда формально подходят к рассмотрению спора, сдал акт или нет, а смотрят по существу, построил не построил. Если вы самостоятельно не устранили дефекты к этому времени, наверняка можно доказать что они возникли по вине застройщика. А на сданную квартиру наверняка есть гарантия. давайте рассмотрим ваш договор и обязанности застройщика по гарантии устранить недостатки квартиры.

Здравствуйте!

При первом осмотре квартиры я составил акт осмотра (с дефектами) и отнес его в доп офис застройщика (не юридич адрес), указанный на сайте. Есть подтверждающие документы, что адрес этого доп офиса на сайте застройщика в то время был.

Роман

Сотрудник, который находился в доп офисе, принял акт и выдал мне копию с отметкой: принял Иванов И.И., число, подпись.

Роман

в данном случае, поскольку есть доказательства наличия допофиса и работы данного лица в нем, Вам следует ссылаться на 

Статья 182. Представительство
 
1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

+ попробовать доказать аффилированность данных юр. лиц.

Здравствуйте, Роман! Безусловно, стратегически важно доказать, что Вы надлежащим образом уведомили застройщика о выявленных недостатках в квартире в установленные законом (договором) сроки. Так, в ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано, что: 

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительствадо исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительствав предусмотренный частью 4 настоящей статьисрок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний актили иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, еслизастройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Каким образом необходимо уведомлять застройщика о выявленных недостатках в квартире и требовать от него составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства строительным нормам? Есть 2 основных варианта. Направить такое уведомление (требование) заказным (ценным) письмом с уведомлением (описью вложения) на юридический адрес застройщика либо фактический адрес его местонахождения, который указан в ДДУ. Другой вариант — это вручить такое уведомление (требование) лично представителю застройщика, который делает отметку на Вашем экземпляре о принятии данного документа.

А как узнать, что в офисе застройщика находится именно его представитель? Можно попросить предъявить доверенность, трудовой договор и паспорт. Не думаю, что на практике это широко распространено. Полномочия на совершение сделок от имени юридического лица могут быть основаны на трудовом договоре с лицом, который собственно представляется доверенным лицом, находясь в офисе. Всякий ли раз мы, например, требуем предъявить трудовой договор у продавца, находясь в магазине? Так же и в офисе застройщика мы заведомо полагаем, что сотрудник является его представителем, действует добросовестно, собственно это явствует из обстановки, в которой действует представитель:

ГК РФ Статья 182. Представительство

1.…
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.)

Получается, это проблемы застройщика, если представитель, не обладая реальными полномочиями, находясь в офисе застройщика,  в данном случае принимает документы, вводя клиента (покупателя) в заблуждение.

Вопрос2: какая должны быть моя стратегия доказательства, что я сделал всё правильно и не мог знать, что, сотрудник Иванов И.И., работавший в доп офисе компании, не является сотрудником ООО «Фирма» и что переданный мной ему акт можно считать переданным ООО «Фирма».

Ссылайтесь на вышеуказанную норму закона (ст.182 ГК РФ).

Может быть удастся привести дольщиков (свидетелей), которые подтвердят, что Иванов И.И. принимал у них ДДУ на подписание от имени ООО «Фирма».

Вопрос1: как убедить суд сделать запрос в ФНС/ПФР, чтобы получить официальные данные о месте работы Иванова И.И. Номер паспорта, прописка, ИНН по нему у меня есть.

Поскольку многоквартирный дом введен в эксплуатацию уже не один месяц назад, Вы можете обойти жильцов данного дома (часть из них несомненно уже начали или завершили ремонт) и провести своего рода опрос и найти таким способом свидетелей, которые укажут на этого «Иванова», который и другим представлялся сотрудником застройщика и осуществлял юридически значимые действия (скажем, принимал денежные средства в счет уплаты по ДДУ, заключал договора).

Суд учтет все представленные Вами доказательства (скрины с сайта застройщика, скрины с электронного почтового ящика, показания свидетелей-дольщиков) в их совокупности, взаимной связи). Полагаю, что у суда будут основания для удовлетворения Вашего ходатайства о запросе в ФНС/ПФР с целью получения данных о работе Иванова И.И. в ООО в указанные промежутки времени.

Потом был ещё второй осмотр, после которого я уже послал на юридич адрес акт осмотра и письмо получили

Уточните, пожалуйста, а когда конкретно Вы отправляли акт осмотра на юридический адрес застройщика? После получения Вами одностороннего акта приема-передачи от застройщика или до?

Что касается устранения строительных недостатков в квартире, то по крайней мере часть из них застройщик обязан устранить в течение гарантийного срока:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.