Покупают дом.Как проверить законность документов

Здравствуйте.

Так в двух словах описать, как могут обмануть, довольно сложно — хоть как. У дома могут оказаться наследники, не знавшие об открытии наследства и пытающиеся вступить в права в судебном порядке, соответственно, надо выяснять, был ли дом унаследован. У дома могут оказаться лица, имеющие пожизненное право проживания — если была приватизация и кто-то отказался от участия в приватизации. Если дом подарен в период, когда в отношении предыдущего собственника приставы возбудили исполнительное производство, то есть риск, что кредитор пойдет в суд оспаривать сделку как совершенную в целях сокрытия имущества от описи. И т.д., и т.п.

В целом, большинство рисков не проверит никто, при покупке недвижимости каждый рискует. Вы со своей стороны можете запросить расширенную выписку из домовой книги и посмотреть, кто и когда был зарегистрирован в квартире, по какой причине люди снимались с регистрационного учета. То, что дом не заложен, не под арестом выяснит банк, также он запросит нотариальное согласие супруга продавца на продажу, если дом — совместно нажитый. 

Здравствуйте!

Банк, разумеется, будет проводить проверку (поскольку на банк ведь будет оформляться залог (ипотека) данного дома).

Но я всегда рекомендую дополнительно проводить проверку и по своей линии.

В первую очередь необходимо затребовать от продавцов выписку из ЕГРН о правообладателе данного объекта, из которой будет следовать, кто в настоящее время является собственником, имеются или нет какие-либо обременения на объект (залог, арест и т.д.).

Во-вторых, рекомендую, помимо выписки о правообладателе, затребовать и выписку из ЕГРН об истории переходов прав на данный дом. Это позволит проследить историю прошлых собственников. Встречаются случаи, когда объект на протяжении непродолжительного времени перепродавался несколько раз. Это сразу наводит на определенные мысли и дает основания для более глубокой проверки. Ведь не исключено, что кто-либо из прошлых собственников впоследствии может предъявить требования о признании сделки об отчуждении им данного объекта недействительным по тем или иным основаниям.

Далее следует потребовать от продавца предоставить правоустанавливающие документы на дом. То есть те документы, на основании которых продавец стал собственником. Это может быть, к примеру, договор купли-продажи, договор мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Константин, приветствую!

Есть общий совет — с мутными продавцами дела вообще не иметь.

Но если вы все же решили сесть играть в карты с шулером, примерный список документов, которые надо посмотреть, такой:

1. Правоустанавливающие документы (каким образом продавец приобрел дом: по договору, по наследству, путем приватизации и т.п.);

2. Выписка из ЕГРН на возможно более позднюю дату;

3. Выписка из домовой книги (кто проживает); желательно еще и историческую — кто проживал раньше;

4. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (или подтверждающую размер задолженности);

5. Документы, подтверждающие личность и семейный статус продавца (паспорт, свидетельство о браке и т.п.);

6. Справки на продавца из ПНД и НД (что не псих и не наркоман).

Банк, конечно, документы сам запросит и посмотрит, но надо понимать, что он преследует не ваши интересы, а свои. Частично интересы совпадают, но полностью полагаться на банк все равно нельзя. Напр. банку все равно, что после продажи в квартире обнаружатся прописанные жильцы, которых нельзя выписать или огромный долг за коммуналку.

Дополнительно, интерес вызывает земля, если дом приобретается с земельным участком. То есть, на каком праве принадлежит продавцу земельный участок, определены ли границы, зарегистрирован ли в соответствии с действующим законодательством.

Добрый день!

Действительно юристы банка и СБ проверяют и документы и владельцев на возможные риски. Вместе с с тем вы можете воспользоваться титульным страхованием  (страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости)  . Возможно данный вид страхования у вас предусмотрен в договоре с банком.

Здравствуйте, Константин! В дополнение к ответам своих коллег я бы вам посоветовал проверить не возбуждена ли в отношении продавца квартиры процедура банкротства. Это можно сделать на сайте арбитражного суда. Согласно статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 01.05.2017) «О несостоятельности (банкротстве)»

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Здравствуйте.

Схема проверки чистоты сделки квартиры в полной мере относиться и к домовладению. Ознакомтись с нижеприведенной статьей она будет вам полезна.

«Электронный журнал „Азбука права“, 19.06.2017

КАК ПРОВЕРИТЬ ЧИСТОТУ СДЕЛКИКУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

— конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;

— признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);

— возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;

— появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;

— выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

— паспорт (гражданство РФ или иное);

— справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

— выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;

— правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);

— нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;

— нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

— выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;

— выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРН с 31.01.1998 (ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ). Поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае следует обращать особое внимание на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) (п. 1 ст. 558 ГК РФ).