Как правильно оформить возврат недвижимости, если покупатель не выполнил условия оплаты?

Игорь, регистрацию расторжения договора купли-продажи недвижимости Росреестр производит по Вашему заявлению.

Добрый день! Одним из спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Практика Верховного Суда указывает на то, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ (оплата товара) вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ (Основания изменения и расторжения договора). Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 (Обязанность возвратить неосновательное обогащение), 1104 ГК РФ (Возвращение неосновательного обогащения в натуре). Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.
Те есть Вам необходимо подать иск в суд, чтобы расторгнуть договор КПД и получить проценты по ст.395 ГК РФ, далее получить суд.решение на основании которого прекратится право собственности покупателя. Или взыскать с покупателя денежные средства и проценты по ДКП.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по обоюдному согласию сторон, минуя судебные инстанции. Более того, подать исковое заявление в суд о расторжении договора купли-продажи разрешено только после того, как получен отказ от отмены договора от второго участника сделки. У другой стороны на ответ есть срок 30 дней, при условии, что в договоре не было оговорено другое время. В случае отсутствия ответа или получении отказа, нужно будет решать вопрос только через суд.
СОВЕТ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ДКП: Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.
Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.
Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.
Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.
Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.
Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.
И хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Теперь о документах!

Завершающим этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода права собственности на жилье в Росреестре.
Естественно, что вернуть имущество более сложно будет в том случае, когда покупатель уже вступил в права собственности на квартиру. Так как досрочно отменить сделку можно только при определенных ситуациях, прямо предусмотренных законодательством или договором. Согласно Гражданскому кодексу провести государственную регистрацию соглашения по поводу аннулирования договора разрешено только в период, когда договор еще не вступил в силу. Это значит, что после полного исполнения обязательств и истечения срока сделки, договор расторгнуть не получится. Данное правило целиком распространяется на сделки по поводу недвижимости.
В том случае, когда сделка была выполнена частично и государственная регистрация права собственности на квартиру уже проведена, то само по себе расторжение договора не подразумевает возврата квартиры. А для того, чтобы не потерять возможность вернуть все, переданное согласно договору купли — продажи, данное условие нужно, обязательно, прописывать или в первоначальном договоре, или уже в соглашении о расторжении сделки.
После того как получите решение суда, если договор расторгнут и Вам вернут квартиру, то нужно будет снова регистрировать право собственности, вам понадобятся:
-Документы, которые могли бы удостоверить– паспорт.
-Заявление.
-Правоустанавливающие документы на помещение.
— Кадастровый паспорт квартиры.
-Квитанция, выданная при оплате госпошлины.
-Судебное решение.
Для более подробной консультации, составления искового заявления, и представительства в суде, Вы можете обратиться к юристам нашей компании.