Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Могут ли отменить договор купли продажи нежилого помещения, если обе стороны заявляют что она фиктивна?
Добрый день.
Вопрос-Жена купила у мужа магазин. Через какое-то время, по определенным причинам, им стало нужно отменить эту сделку. Можно ли отменить договор купли продажи магазина, как я понимаю в судебном порядке, если и продавец и покупатель будут говорить о том, что сделка фиктивна, деньги по сделке не передавались и.т.п.? 3 года не прошло, если это имеет значение.
Олег, добрый день.
Вам нужно составить соглашение о расторжении договора купли продажи и зарегистрировать переход права в Росреестре, зачем Вам суд?
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним
договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его
сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена
возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как
всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное
не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может
быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
Здравствуйте, Олег!
Одна из сторон может обратиться с иском в суд о признание сделки недействительной, а другая сторона признать иск, подтвердив что сделка фиктивная, но суд имеет право отказать в удовлетворении иска, если при этом нарушаются права третьих лиц.
Статья 39. Изменение иска, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
[Гражданский процессуальный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 39]
1. Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.
2. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
3. При изменении основания или предмета иска, увеличении размера исковых требований течение срока рассмотрения дела, предусмотренного настоящим Кодексом, начинается со дня совершения соответствующего процессуального действия.
Такое возможно если скажем на данную квартиру будет претендовать какой нибудь кредитором.
В это случае нужно приводить доказательства, что сделка была именно фиктивной, а не то, что стороны решили прийти в первоначальное положение по владению собственностью, по другим обстоятельствам.
Я не настаиваю на суде, мне просто нужно знать можно ли вернуться в исходное положение? Если да, то как?
Олег
Без суда Вы можете заключить новую сделку, т.е. например договор дарения, купли-продажи и т.д. Заключенную сделку можно расторгнуть только если в самом договоре предусмотрена возможность расторжения договора, если там не прописана такая возможность, то Вам нужно только обращаться в суд.
Цель возврата не важна, магазин был получен во время брака, но есть брачный контракт, по которому имущество принадлежит тому, на кого оформлен
Олег
А как именно данный магазин оказался в собственности изначально? Он был приобретен или получен на основании безвозмездной сделки ( получен в дар, например).
Здравствуйте, Олег. Соглашусь с ответом коллеги — Анны Проворовой. Не знаю, что вы имеете ввиду под фиктивностью — мнимую, возможно, сделку? Притворную? Если обе стороны заявляют, что ими была совершена фиктивная (мнимая либо притворная) сделка, ни у одной из сторон нет права рассчитывать на защиту своих интересов в судебном порядке.
Возможность оспаривания мнимой (притворной) сделки принадлежит только стороне, не знавшей о ее мнимости (притворности) как гарантия защиты ее интересов. Т.е. добросовестной стороны в сделке. Такая сделка является неправомерной. Неправомерные действия судебной защите не подлежат.
Я не настаиваю на суде, мне просто нужно знать можно ли вернуться в исходное положение? Если да, то как?
Я не настаиваю на суде, мне просто нужно знать можно ли вернуться в исходное положение? Если да, то как?
Обоим заявлять о фиктивности нельзя. Причины я указала. В рамках предоставленной информации, действительно, как советует коллега, составляйте соглашение о расторжении договора. Если этот вариант почему-то не подходит, необходимо предоставить более подробную информацию о ситуации.
Вопрос-Жена купила у мужа магазин.
Олег
Добрый день, Олег.
Во-первых, какая цель возврата в первоначальное положение? во-вторых, магазин был получен мужем в собственность во время брака?
Цель возврата не важна, магазин был получен во время брака, но есть брачный контракт, по которому имущество принадлежит тому, на кого оформлено.
Цель возврата не важна, магазин был получен во время брака, но есть брачный контракт, по которому имущество принадлежит тому, на кого оформлено.
Олег
К сожалению, не зная цели каких-либо действий, сложно что то посоветовать. По общему правилу вернуть стороны в первоначальное положение (во всем смысле этого понятия) может только ничтожность сделки. Все остальное — видоизменение правоотношений, т.е.продолжение этих самых отношений без оспаривания предыдущих с сохранением их юридической силы.
Здравствуйте.
Расторгнуть надлежаще исполненный договор нельзя, т.к. обязательства сторон прекратились с момента исполнения договора, расторгнуть можно только неисполненный договор.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2015 г. N 305-КГ15-7373
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
По смыслу статей 450 и 453 ГК РФ не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.
Поскольку в договоре купли-продажи от 05.06.2006 указано на обязанность Некоммерческого партнерства уплатить выкупную стоимость участка в день подписания этого договора и в акте от 05.06.2006 приема-передачи участка стороны подтвердили факт исполнения ими обязательств по договору, следовательно, стороны не могли соглашением от 10.02.2014 расторгнуть исполненный договор купли-продажи от 05.06.2006.
Определение ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-3966/13 по делу N А50-8132/2012
Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о признании незаконными отказов в государственной регистрации соглашения о расторжении договоров купли-продажи земельных участков.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что обязательства сторон по договорам прекращены надлежащим исполнением, невозможно прекратить обязательство по соглашению сторон в связи с тем, что ранее оно уже было прекращено исполнением.
Олег, кому принадлежал магазин, только мужу или данное помещение было приобретено в браке на общие средства и являлось совместно нажиты?
Если на общие средства, то продавать нельзя, т.к. данное имущество и так являлось имуществом супруги наряду с Вами.
В этом случае можно обжаловать по ст. 168 ГК РФ.
Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Подавать иск должна жена.
Принадлежит мужу. По брачному контракту.
Олег
Понятно. Можно конечно признать недействительным брачный контракт, а потом куплю-продажу.
Статья 44. СК РФ Признание брачного договора недействительным
1. Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.
Можно ли отменить договор купли продажи магазина, как я понимаю в судебном порядке, если и продавец и покупатель будут говорить о том, что сделка фиктивна, деньги по сделке не передавалисьОлег
Олег, добрый вечер!
Если Вы обратитесь в суд, то суд может усмотреть с вашей стороны злоупотребление правом ( нарушение ст.10 ГК РФ) и отказать в иске.
В пункте 6 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации
N 1 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015)
(Извлечениеразъяснении Верховного суда РФ разъясняется:
. Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите
гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники
гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Вслучае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Удачи Вам.
просто нужно знать можно ли вернуться в исходное положение? Если да, то как?
Олег
Олег, возможно, Вам нужно заключить соглашение о признании сделки недействительной с момента ее заключения. Если проданный по договору магазин появился в период брака, тогда в силу ст.34 СК РФ он является совместной собственностью и продажа общей собственности одним супругом другому будет противоречить закону ( ст.34 СК РФ и ст.253 ГК РФ -участники общей собственности совместно владеют, пользуются и распоряжаются этой собственностью). В силу ст.166 и ст. 168 ГК РФ договор купли продажи магазина можно считать недействительным с момента его заключения.
Для более полной и предметной консультации нужно видеть договор и получить дополнительную информацию о времени создания магазина.
Здравствуйте, Олег!
Вопрос-Жена купила у мужа магазин.
Олег
Удивительно… Ну ладно, муж — он по брачному договору собственник, но жена… Если покупала на совместные средства, то… Нонсенс!
Ну, ладно, сделка уже прошла государственную регистрацию и супруг желает вновь стать собственником проданного им имущества.
Олег, коллега Эдуард Мирасов дал Вам очень верный и оптимальный совет — осуществить новую сделку.
Правда, пройдёт ли новая сделка государственную регистрацию — ещё вопрос...
Рассмотрим варианты.
Жена является собственником недвижимого имущества, никто не вправе запретить ей распорядиться этим имуществом по своему усмотрению. Если она покупала недвижимость на личные средства (о чём имеются документальные доказательства в виде договора дарения денег на покупку недвижимости от её родственников, к примеру), то она вольна подарить супругу эту недвижимость.
Если же приобретение осуществлялось за счёт совместных средств (то есть, нет доказательств, что в сделке задействованы совместные средства), то можно составить соглашение о распределении долей (по 1/2 доле в праве у каждого из супругов), а потом подарить супругу долю жены — и в результате он становится собственником всего объекта.
Никаких соглашений к договору купли-продажи составлять не нужно!
Достаточно просто провести две сделки — выдел супружеских долей и дарение доли.
Удачи!
если оба супруга согласны расторгнуть договор, нет оснований обращаться в суд. Составляете соглашение о расторжении сделки и регистрируете право.
Гусева Татьяна
Поспешила я с плюсом-то...
Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора (если иное не было установлено в самом договоре — в чём я лично очень сомневаюсь!).
Кроме того, расторгнуть договор уже после перехода права на покупателя невозможно! Государственная регистрация права осуществлена.
Положения ст. 453 ГК РФ применяются лишь в том случае, если договор является действующим. То есть, это возможно ДО государственной регистрации перехода права.
При обоюдном желании сторон на возвращение в первоначальное положение необходимо заключать новую сделку.
Здесь ещё ситуация осложнена тем, что сделка проведена между супругами.
А если договор уже зарегистрирован в юстиции, свидетельство о собственности уже получено на имя жены и прошло например 6 месяцев, все-равно можно так как Вы пишете поступить?
Конечно, ведь Вы заключили новое соглашение, заключать надо в том же виде, что и основной договор и отнести на регистрацию.