Договор аренды может быть досрочно расторгнут по желанию одной из сторон.
Чтобы избежать проблем, необходимо составить письменное уведомление и заранее известить второго участника сделки о прекращении взаимных обязательств.
Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать:
- нежелание одной из сторон пользоваться договорным имуществом;
- уничтожение или порча имущества, находящегося в аренде;
- использование вещей или недвижимости не по назначению;
- систематическое игнорирование одной из сторон условий договора.
Последний пункт может включать задержку или невыплату арендной платы в течение 2 и более месяцев, одностороннее изменение правил пользования арендуемым имуществом (субаренда, отказ от капитального или текущего ремонта, если это предусмотрено соглашением).
Прервать срок действия документа может как арендодатель, так и арендатор
Арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, если:
- имущество не было предоставлено в указанный срок, или есть препятствия для пользования со стороны арендодателя или третьих лиц;
- в имуществе, переданном в аренду, обнаружены существенные недостатки, не отраженные в договоре;
- собственность пришла в негодность не по вине арендатора;
- арендодатель не сделал капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Сторона, настаивающая на расторжении, должна предоставить доказательства того, что ей нанесен ущерб, а объект аренды нельзя использовать по назначению.
Претензии сторон могут быть рассмотрены в судебном порядке. Однако перед тем как подавать иск, необходимо уведомить другую сторону в письменной форме. Если это не будет сделано в предусмотренный законом срок, на виновника будет возложена ответственность за односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, что негативным образом повлияет на решение суда.
В некоторых случаях одна из сторон может нарушить условия договора неумышленно. Например, из-за временных финансовых трудностей арендатор приостановил внесение денег. Ему может быть направлена претензия от арендодателя с требованием погасить долг в указанный срок. Если требование не будет выполнено, владелец вправе отправить официальное уведомление об одностороннем расторжении договора.
Юристы рекомендуют составлять уведомление, даже если стороны пришли к соглашению о досрочном прерывании взаимных обязательств
Правильно оформленный документ станет неопровержимым доказательством в суде, если одна из сторон откажется от устной договоренности и будет настаивать на продолжении аренды на прежних условиях.
Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения
Оно должно быть составлено в письменном виде. Не обязательно писать его от руки, достаточно заверить печатный текст личной подписью арендодателя.
В шапке уведомления указываются данные арендатора и арендодателя. Для физических лиц указываются фамилии, имена, отчества, адреса и контактные телефоны, а также паспортные данные. Если договор заключался с юридическим лицом, в этой бумаге нужно указать полное название организации, юридический и фактический адреса, ИНН, КПП, банковские реквизиты. Тут же ставится дата составления документа.
В основном тексте кратко излагаются условия договора и причины, по которым одна из сторон желает расторгнуть соглашение. Обязательна ссылка на соответствующие пункты ГК РФ.
Если действия противоположной стороны нарушают конкретные пункты договора, необходимо дать ссылку на них. В уведомлении отмечаются официальные письма и требования, которые отсылались стороне, нарушившей условия. Указывается дата, начиная с которой действия договора об аренде прекращается.
Обязательно расписывается процедура возврата арендуемого имущества. Завершает текст подпись уполномоченного лица с расшифровкой. Бумага заверяется печатью, если она имеется. При подписании текста представителем арендатора или арендодателя к уведомлению нужно приложить копию нотариально заверенной доверенности.
Уведомление о расторжении договора аренды может быть передано второй стороне лично под подпись, возможна отправка документа заказным письмом
В некоторых случаях бумага посылается по факсу или электронной почте. При этом у стороны, инициирующей разрыв договорных обязательств, должны быть неопровержимые доказательства того, что второй участник сделки был заблаговременно предупрежден о расторжении соглашения.
Если заказное письмо не было принято получателем и вернулось к отправителю, считается, что свою часть работы по уведомлению противоположной стороны инициатор разрыва выполнил.
Законодательство не устанавливает четких сроков, во время которых стороны должны уведомлять друг друга о преждевременном разрыве договора аренды. Соответствующий пункт лучше прописать в тексте самого соглашения. Оно может быть сформулировано в свободной форме, сроки должны устраивать обе стороны.
Уведомить друг друга о разрыве договорных отношений можно за 10 дней или за 1 месяц, все зависит от конкретных условий. Сроки не должны быть слишком сжатыми, арендатор должен иметь возможность подготовить помещение к передаче.
В соглашении стоит уточнить, с какого момента сторона считается уведомленной о его расторжении. Датой может стать отправка заказного письма или его получение (согласно штампу, уведомляющему о вручении).
Если арендатор отказывается признать уведомление о расторжении договора аренды и не покидает арендуемое помещение, собственник может подать исковое заявление в суд. В иске указываются требование о принудительном возврате имущества и возмещении средств, недополученных владельцем. Отдельным пунктом может стать компенсация морального вреда или недополученной прибыли.
Резюме
Нередко договорные обязательства в отношении аренды прерываются досрочно. Это может касаться аренды недвижимости (жилой или нежилой), автомобиля и т.д.
Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать порча имущества, использование недвижимости или вещей не по назначению или грубое нарушение условий соглашения.
Такое право есть и у арендодателя. Он может инициировать прекращение договора, если ему не позволяют пользоваться имуществом, не сделан оговоренный ранее ремонт, или были обнаружены существенные недостатки, о которых владелец не упоминал ранее.
Комментарии
Здравствуйте! Я арендодатель, подписал договор об аренде недвижимого имущества и правом передачи арендатором недвижимого имущества субарендатору. Договор был заключён 27 числа, оплата каждое 2 число последующего месяца. За первые 5 дней проплата поступила, за цельный месяц проплата не следует, сегодня 24 число, жду со 2 числа. Арендатор так же не проплачивать коммунальные услуги, требуя у меня справки об отсутствии задолженности по ком. платежам на начало арендного срока, своевременно никто эти справки не просил. Квартира была куплена мной за два месяца до сдачи и у меня есть справки об отсутствии задолженности двухмесячной давности и квитанции об оплате ком услуг за 2 прошедших месяца, которые я предоставил арендатору. Видя, что арендатор не добросовестный мной было направлено предупреждение о необходимости соблюдения условий договора, выплаты арендной платы, проплаты ком платежей и так же исправления недочётов по использованию имущества( были ободраны обои, гарнитур подгоревший возле плиты) сроком в течение 5 рабочих дней. Так же вместе с предложением направлено предупреждение о расторжении договора в случае невыполнения вышеперечисленного. Мне бы хотелось расторгнуть договор по обоюдному согласию сторон. В соответствии с договором, соглашение о расторжении я должен направить за месяц до желаемой жаты расторжения. Как правильно составить соглашение о расторжении? Как подстраховать себя, чтоб арендатор выплатил арендную плату за пользование квартирой, ком услуги? Так же в договоре прописано о том, что после расторжения договора с арендатором, договор с субарендатором продолжается. Но я не подписывал договор с субарендатором, имею ли я какие либо обязательства перед субарендатором? Ведь в соответствии с законом досрочное расторжение договора аренды влечёт за собой расторжение договора субаренды.
Здравствуйте.
По соглашению сторон вы сможете расторгнуть договор только в случае согласия на это арендатора.
Если в договоре указан срок для уведомления о расторжении договора, то необходимо такое уведомление отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, а лучше вручить под роспись.
В уведомлении указываете причину расторжения (желательно со ссылками на условия договора) и срок в который арендатор обязан оплатить задолженность и передать квартиру вам.
Обычно берется депозит для покрытия причиненного ущерба (обои, шкаф и т.п.).
Если нет, то придется взыскивать.
Если арендатор не освободит квартиру, придется действовать через суд.
Условие о том, что субаренда продолжает действовать при расторжении основного договора ничтожно, так как противоречит действующему законодательству, а именно тому, что с прекращением основного договора аренды прекращается и договор субаренды.
В законе сказано, что если иное не предусмотренно Договором аренды, наш пунк не является этим "иным"?
А да, действительно.
Здесь мной дан неверный ответ, извиняюсь, если ввел в заблуждение.
Действительно, если в договоре имеется такое условие, то субарендатор становиться арендатором.
Это как раз и есть иное, правильно.
При прекращении основного договора аренды с арендатором, у вас возникнут арендные правоотношения с субарендатором.
Те есть договор субаренды станет договором аренды.
Между арендодателем и субарендатором будет действовать договор аренды, ранее действующий между арендодателем и арендатором или договор субаренды, ранее действующий между арендатором и субарендатором. Дело в том, что арендой платил за прошедший месяц, а субарендатор вносит предоплату.
Договор субаренды продолжает действовать.
Но лучше вам будет с субарендатором заключить новый договор на условиях прежнего договора субаренды.
Здравствуйте. Я юридическое лицо.я сняла квартиру в аренду у физ.лица и оформив договор субаренды пересдала эту квартиру другому юридическому лицу. был составлен договор субаренды. Физ лицо в курсе. В феврале месяце люди съехали с квартиры. Мне привезли ключи. Я позвонила хозяину и отдала ему ключи. В мае месяце пришла претензия, что я не оплачиваю аренду за три месяца. От меня не было письменного уведомления. Физ лицо прислал уведомление о расторжении аренды и отправил в августе иск в суд о взыскании с меня денег за аренду за три месяца и неустойку. Был мой свидетель который подтвердил, что я по телефону говорила, что больше снимать их квартиру не будем. При ней отдавали ключи от квартиры хозяину. Однако Суд удовлетворил его требования. У меня в договоре субаренды с юридическим лицом прописан срок аренды до 31 июля 2015 года этой квартиры. Эта организация также не уведомила меня в письменном виде о расторжении договора аренды. с февраля по июль месяц не платила мне. Могу ли я с них истребовать через суд эти деньги для погашения суммы физ лицу. Если какие то ограничения по срокам обращения? Договор субаренды со мной и с ними до 31 июля 2015. Последний раз они мне оплатили за эту квартиру в феврале. Могу ли я сейчас отправит им претензию о неуплате? Или надо куда то обращаться.. В суд. В какой? В арбитражный? И ещё обращаться в суд надо с вынесенным решением суда об оплате денег физ лицу? Прошу вас ответить более подробно по моей проблеме. Сумма более 80 тысяч,икоторую теперь мне надо выплатить физ лицу для меня значительно. И я просто не знаю где мне их взять. Если на крайний случайия ликвидирую свою организацию, мне все равно придётся выплачивать эти деньги? Заранее благодарю вас.
Добрый вечер, Юлия.
Да вы можете обратиться с иском к другому юридическому лицу. В арбитражный суд. Можете взыскать по дату окончания вашего договора аренды. Сроки не пропущены.
Одно но, вы в этом случае поступите ровно так как собственник квартиры поступил с вами.
Спасибо за ответ.
Здравствуйте!
Вопрос: Необходимо ли возвращать клиенту денежные средства при досрочном расторжении договора аренды сейфовой ячейки по инициативе клиента?
Согласно статье 5 Закона РФ от 02.12.1990 № 395-I «О банках и банковской деятельности» банк этого делать не обязан и оставшаяся сумма аренды квалифицируется как доход банка...
Роспотребнадзор вынес вердикт: что услуга не предоставлена (имеется ввиду оставшийся срок после расторжения) и банк обязан вернуть денежные средства за неиспользованное количество дней аренды.
Как быть в этом случае?