Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Дольщики
Долевое строительство – способ возведения жилья, который предполагает привлечение застройщиком денежных средств физических или юридических лиц – дольщиков – для строительства возводимых объектов.
Дольщики – это инвесторы строительной компании, заключившие с ней сделку, чтобы по выгодным ценам приобрести жилье.
Федеральное законодательство
Чтобы ограничить число «серых» схем в строительстве и случаев обмана физических лиц, 30 декабря 2004 года на федеральном уровне был принят закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», который начал действовать 1 апреля 2005 года. Он регулирует привлечение денежных средств участников и заключение письменных договоров об участии в долевом строительстве.
Для помощи пострадавшим в результате обмана дольщикам на территории российских регионов были также созданы специальные общественные комитеты. Они не только ведут учет строящихся объектов, но и собирают данные о недобросовестных застройщиках.
Риски
Хотя на законодательном уровне дольщики теперь более защищены, они не полностью застрахованы от обмана со стороны застройщиков. Не удается решить эту проблему окончательно и посредством регулярно вносимых в закон № 214-ФЗ дополнений.
Вот некоторые из серых схем, которые используются в долевом строительстве чаще всего:
- повторная продажа прав на жилье одновременно нескольким инвесторам;
- просьба застройщика заключить предварительный договор, не обязывающий возводить жилье. Застройщик может пообещать подписать договор купли-продажи по окончании строительства, но в итоге не выполнить своего обещания;
- предложение застройщика приобрести векселя вместо заключения договора купли-продажи. Однако, имея юридическую силу, вексель не дает права на приобретение квартиры, а в случае банкротства застройщика участники не смогут возвратить по векселю свои деньги;
- возведение многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального строительства. Такой дом может быть снесён по решению суда.
Возможны и иные незаконные схемы. Чтобы их избежать, следует хорошо знать законодательство и внимательно читать договор перед его подписанием.
Права дольщиков
В соответствии с федеральным законом №214-ФЗ участники сделки имеют право в случае нарушения условий договора и выявления недостатков предъявить к застройщику требования:
- безвозмездно (в разумные сроки) устранить имеющиеся недостатки;
- соразмерно уменьшить первоначальную цену договора;
- возместить понесенные на устранение недостатков расходы.
Если обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, но застройщик, в соответствии с ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ, не согласился соразмерно уменьшить цену договора или не возместил расходы на устранение недостатков, дольщик в одностороннем порядке может отказаться выполнять договор. Застройщик в этом случае обязан возвратить уплаченные им деньги вместе с процентами за их использование.
Как попасть в реестр обманутых дольщиков
В течение последних 10 лет в закон № 214-ФЗ вносились многочисленные изменения и поправки, которые позволили участникам получить реальную помощь в решении споров со стороны государства.
Пострадавшим от застройщиков физическим лицам в настоящее время можно вступить в реестр обманутых дольщиков в своем регионе. К примеру, обманутые москвичи, которые вложили свои средства в будущее жилье, сегодня имеют право обратиться в Комплекс градостроительной политики г Москвы, а жители Подмосковья – в Министерство строительного комплекса (МСК). Сделать это просто – подать заявление лично или через представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности. В заявлении нужно привести личные данные, информацию о застройщике, адрес объекта недвижимости, а также реквизиты договора долевого участия и платежных документов, подтверждающих факт оплаты за возводимое жилье.
Реестр считается официальным документом, поэтому сведения в нем являются общедоступными. Он содержит полные данные о физическом лице, застройщике и объекте строительства.
Пострадавший дольщик – это физическое лицо, которое вложило свои личные средства в строительство будущего жилья, но впоследствии было обмануто недобросовестным застройщиком при наступлении обстоятельств, установленных нормами закона.
После попадания в реестр обманутых дольщиков физическое лицо получает соответствующий статус и далее – право на поддержку от государства. Помощь в этом случае может быть разной.
Способ помощи определяют местные органы власти. Она может иметь форму целевой денежной помощи, предоставления иного жилья или выделения земельного участка под строительство. В некоторых случаях выдается субсидия на завершение строительства дома или квартиры. Нередко региональные власти пытаются найти на конкурсной основе инвестора, который сможет достроить начатый объект.
Заметив нарушения закона, ошибки или махинации со стороны застройщика либо представителя регистрационной палаты, можно защитить свои права, подав жалобу в органы местной власти, прокуратуры и обратившись с иском в суд.
Если вы стали обманутым дольщиком или просто пытаетесь обезопасить себя от недобросовестного застройщика, следует обратиться за помощью к опытным юристам нашей компании. Они проанализируют необходимые документы и помогут составить заявление в суд или о включении в реестр обманутых вкладчиков в случае нарушения ваших прав и законных интересов в процессе строительства жилья.
Последние вопросы по теме «дольщики»
Включение в реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика и заключении нового ДДУ
Добрый день! Вопрос в следующем. Я заключила ДДУ с застройщиком на квартиру студию. Однако стройка шла очень вяло, и через год застройщик предложил нам, дольщикам, досудебный обмен с учётом неустоек. Я согласилась, мы расторгли договор и заключили новый ДДУ уже на однокомнатную квартиру. С учётом возможной неустойки я доплатила озвученную застройщиком сумму на его счёт через банк. ДДУ зарегистрировали в Регпалате. Было заключено соглашение о расторжении старого ДДУ и перечислении его стоимости в счёт нового ДДУ. Это соглашение также зарегистрировано в Регпалате. Сейчас застройщик признан по суду банкротом. Хочу подать заявление КУ о вступлении в реестр на получение жилья. Не получу ли я отказ? В случае включения в реестр не будет ли это решение оспорено третьим лицом?
С уважением, Татьяна
Имеют ли право дольщики продать свою долю квартиры без разрешения несовершеннолетнего дольщика?
4-хкомнатная квартира, в доле делилась между опекуном, несовершеннолетним ребенком и ещё третьим жителем. Полгода назад третий дольщик умер, пришли его родственницы и на словах предложили купить долю, либо они продают её через неделю.
Имеют ли право эти дольщики продать своб долю без разрешения двух первых дольщиков?
Как можно оспорить долг по ЖКХ не проживающему дольщику?
Здравствуйте!
Я являюсь дольщиком 1/3 квартиры в которой не проживаю более 5 лет. Остальные дольщики живут там, но коммунальные платежи не платят. Уже второй раз выставляется судебное взыскание долга на всех троих дольщиков. Причём сумма не делится на 3 равные части, долг выставляется общий. Возможно ли оспорить начисление долга на меня в связи с тем, что я там не проживаю и не прописана? И как в дальнейшем избежать данной ситуации? Возможно ли отказаться от владения доли? Или каким либо иным способом?
Взыскание неустойки по ДДУ после продажи квартиры во время суда
Между дольщиком и застройщиком был заключен ДДУ. Квартира была оформленна на собственника. Была сделана экспертиза по недостаткам в квартире. Застройщик был уведомлен никаких действий не предпринял в течении пол года.
Подали иск в суд по недостаткам. Судья несколько раз переносила слушание. Квартиру продал.
Что мне делать в таком случае с моими требованиями?
За какой период и в каком размере я могу потребовать неустойку по ДДУ у застройщика?
За какой период и в каком размере я могу потребовать неустойку у застройщика?
В ДДУ по данному вопросу прописано следующее:
1. 2.2. Планируемый срок ввода Объекта в эксплуатацию – 30 сентября 2018 г.,
2.3. Срок передачи Дольщику указанной в п.1.2. настоящего договора квартиры
не позднее трех месяцев с момента ввода в эксплуатацию Объекта
А в проектной документации написано Этапы и сроки реализации проекта Начало строительства – 1-й квартал 2016 г.
Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство – до 01.05.2019 г.
2. 6.10. В случае нарушения Застройщиком предусмотренного настоящим Договором срока передачи квартиры на срок, более чем два месяца, от срока передачи квартиры по настоящему договору, по зависящим от него причинам, с Застройщика по письменному требованию Дольщика может быть взыскана неустойка в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены настоящего Договора за каждый день просрочки передачи квартиры. Если действующим законодательством на момент возникновения обязанности по уплате неустойки предусмотрен более низкий размер неустойки, чем указанный в настоящем пункте договора, с Застройщика взыскивается неустойка в размере, установленном действующим законодательством на момент взыскания неустойки.
По этому пункту вопрос: Что за 2 месяца? и почему 1/300?
Как взыскать долг и компенсации, если исполнительное производство окончено в связи с банкротством?
Был заключен договор ДДУ.
Застройщик ООО Римэка квартиру в срок не передал. При расторжении договора вернуть деньги отказался.
На оплату договора ДДУ были внесены средства полученные от продажи единственного жилья.
Договор ДДУ расторгнут, деньги не вернули.
Прошли Арбитраж. Внесены в список кредиторов.
Выдано на руки Определение Арбитражного суда с признанием суммы долга.
И все. Ни денег ни жилья.
Исполнительный лист нигде не принимали в связи с начатой процедурой банкротства должника.
Обращения в прокуратуру и следственный комитет не дали никаких результатов. В возбуждении уголовного дела отказано.
Мошенническая схема продумана и спланирована заранее.
Дома достраивает "третье" лицо.
Для справки:
Определением Арбитражного суда Московской области от 04.06.2015 г., дело №А41-3991/15, в отношении Общества с ограниченной ответственностью «Римэка» (143904, Московская область, г. Балашиха, ул. Советская, 15, ОГРН 1025003212849, ИНН 5027087230) было введено наблюдение. Временным управляющим утвержден Гладков Геннадий Иванович (ИНН 772202987355, СНИЛС 107-570-647 55, адрес для корреспонденции: 109451, г. Москва, ул. Верхние Поля, 36/1 - 20), член НП по содействию деятельности а/у «Инициатива» (г. Ярославль, шоссе Силикатное, 17, ИНН 7604201048, ОГРН 1127600000274). Но и сегодня ООО «Римэка» продолжает продавать квартиры в ЖК «Эдельвейс-Комфорт», застройщиком выступает то ООО «СпецВысотСтрой», то ООО «Финвестрой Проект».
ООО «Финвестрой Проект» создано 19.11.2014 вместо ООО «Финвестрой» ИНН 7707655766, которое прекратило свою деятельность 28.11.2015 путем реорганизации в форме присоединения к компании в г. Краснодар. Зарегистрирована компания по тому же адресу: г.Москва, ул. Сущевский Вал, д.16,стр.16. Учредители компаний одни и те же люди: Кириллов Кирилл Александрович, Кириллова Людмила Евгеньевна, Резюкина (Оганесян) Карина Ашотовна.
В 2015году ООО «Финвестрой Проект» уже находился в стадии реорганизации тем же самым способом, как и Финвестрой.
После введения наблюдения от ООО «Римэка» дольщикам, осуществляющим оплату цены, заключенных ими договоров в рассрочку, стали приходить уведомления, датированные 02.06.2015, в соответствии с которым ООО «Римэка» уведомляет о том, что право требования на оплату оставшихся (неоплаченных) денежных средств по Договорам перешло к Золотухину Константину Валерьевичу на основании договоров об уступке прав требования денежных средств, заключенных между ООО «Римэка» и Золотухиным К.В. 29.05.2015. При этом, ни сами договоры, ни сведения об их государственной регистрации ООО «Римэка» никому не предоставляла.
А спустя два месяца после получения уведомлений от 02.06.2015г. дольщики стали получать уведомления от ООО «Римэка» о расторжении договоров в одностороннем порядке и почти одновременно с уведомлениями о расторжении договоров многие дольщики обнаружили, что их квартиры, точно так же, как и квартиры, ранее принадлежавшие дольщикам, отказавшимся от договоров, денежные средства, которым не возвращены, оформлены на Золотухина К.В.
Золотухин Константин Валерьевич выступает генеральным директором ТСЖ обслуживающим дома, учредителем ООО «Римэки», ООО «Спецвысотстрой» и самое главное основным кредитором в деле о банкротстве ООО «Римэка», по финансовым документам, Общество должно более 80% от общей суммы долга
Таким образом, Финвестрой как солидный застройщик предлагал квартиры ,Римэка собрала с людей деньги- и ушла в продолжительное банкротство, в это время "третье лицо" Золотухин достраивает дома и продает квартиры.
Я потеряла все- деньги, жилье, работу, семью, здоровье- за пять лет полностью уничтожен мой социальный и жизненный статус, на 90% утрачено имущество личные документы и фотографии. Во всех инстанциях обращения получены отказы. Ни один человек ведомство юристы или организации не встали на мою защиту. Все только "отписались", никто не помог.
У меня отняли деньги и жилье. Был оказан тяжелейший прессинг- моральный и материальный.
Им нужно чтобы я умерла. нет человека- и долга нет. А у них за пять лет- построенные дома и сверхприбыли за беспроцентное бессрочное использование чужих денег.
Помогите мне. Я знаю мне положены компенсации- за невыплаты по исполнительному листу, за действия, приведшие к потере единственного жилья- скажите что можно сделать чтобы мне дали жилье, компенсировали моральный вред и нанесенный имущественный ущерб.
Договор долевого участия в строительстве
Здравствуйте.
Я хочу купить квартиру на стадии котлована. Компания-застройщик проверенная, давно на рынке.
Но меня смутило то, что мэнэджер отдела продаж сказал, что по новому закону о долевом строительстве необходимо , чтобы все жильцы оформили тех паспорта на квартиры и только тогда дом сдастся в эксплуатацию.
По этой причине застройщик обязывает всех дольщиков писать доверенность на юристов застройщика, чтобы юристы оформляли все документы за собственников и дом скорее сдался. Текст доверенности в приложенном фото. Позвонил в другую компанию-застройщик, они о таком «новом законе» первый раз слышат. Может ли подобная доверенность грозить мне тем, что я не получу свою квартиру или получу не в том виде о котором договаривался с застройщиком?
Возможна ли покупка квартиры в доме, не введенном в эксплуатацию?
Добрый день!
Помогите, пожалуйста, разобраться с вопросом. Нашли квартиру для покупки, которая нас устроила. Но дело в том, что застройщик обанкротился и право собственности на квартиры оформлялись дольщиками по решению суда. Дом закончен полностью, подключен к инженерным сетям. Полдома заселено, ремонты сделали, живут уже год-полтора. Есть обслуживающая управляющая компания. Но по словам риелтора половина подъездов в эксплуатацию так и не введены.
Подскажите, чем чревата такая ситуация для нас, если мы приобретаем такую квартиру? Каким образом необходимо этот ввод в эксплуатацию оформлять или осуществлять? Кто это должен делать? Могут ли нам отказать в воде и электричестве? Вообще, может ли нас это как-то коснуться, если мы не дольщики, а приобретем там уже готовую квартиру? (документы о праве собственности с их стороны оформлены). Помогите разобраться, пожалуйста!
Требование доплаты застройщиком за увеличение площади квартиры при расхождении данных ДДУ и проекта
Добрый день!
Застройщик требует доплату за увеличившуюся площадь квартиры по сравнению с проектной по результатам обмеров ПИБ. Увеличение составило 1.36м (общая площадь – 39.5, проектная – 38.14). По договору доплата/выплата при отклонении на 1м производится.
Я начал разбираться, почему получилось такое большое увеличение и где именно увеличилась площадь. Запросил обмеры ПИБ и увидел, что большинство увеличенной площади – в С/У (туалете), а именно 0.75м (было 1.45м, стало 2.2м), и причина здесь была очень наглядна: на схеме квартиры в ДДУ присутствует перегородка (короб для стояков) и площадь за ней НЕ включена в общую площадь, а в обмерах ПИБ включена (БТИ при наличии короба не включает площадь за ним в общую площадь, при отсутствии – включает). От застройщика был получен ответ, что схема квартиры в ДДУ соответствует проектной документации.
Тогда я направил застройщику заявление о том, что передаваемая квартира не соответствует проекту, что нарушает ФЗ ст. 7 п. 1, и такую квартиру я принимать отказываюсь – требую устранения недостатков, а именно – возведение указанной перегородки (короба для стояков); либо отмену оплаты увеличения площади в связи с тем, что без изначального ИСКЛЮЧЕНИЯ в ДДУ зоны стояков из общей площади увеличение составило бы менее 1м., и доплата бы не требовалась. Также, параллельно я попросил ознакомить меня с проектной документацией в этой части.
Через 20 дней представить застройщика мне позвонил и сказал, что заявление было рассмотрено, и было принято решение полностью отменить для моего случая оплату увеличения площади (даже в базе у себя уже сделали пометку и подтвердили, что со мной будет подписан специальный АПП, в котором будет сказано, что застройщик не имеет ко мне финансовых претензий). Я попросил официальный ответ, чтобы подстраховаться перед подписанием акта осмотра без замечаний. Тянули до последнего и на 30-й день (крайний срок для ответа на заявление) пригласили в офис ознакомиться с официальный ответом. Я пришел, и мне тут же сказали, что руководителем вчера (перед подписанием официального ответа) была пересмотрена вся ситуация, и было принято решение не отменять оплату, а лишь уменьшить до 100 тыс. руб. (изначально требовалась доплата в размере 196 тыс. руб.). Также, в ответе было сказано, что квартира соответствует проектной документации, а возведение коробов проектном не предусматривалось.
(за несколько дней до этого я сходил на осмотр кв, но не подписал акт осмотра без замечаний: был ряд замечаний, которые на данный момент ещё не успели устранить).
Тут же, на месте, меня ознакомили с проектной документацией. Моему удивлению не было предела, когда я увидел, что в чертеже, в проекте площадь туалета и ванной НЕ соответствует их площадям в ДДУ. Перегородка в туалете, которая была в ДДУ, присутствовала и на схеме в проекте, но она была нарисована пунктиром и к ней было добавлено следующее примечание: «зашивка внутриквартирных инженерных коммуникаций показана условно. Монтаж этих перегородок не производится», и её площадь НЕ была исключена из общей площади.
Таким образом, площадь туалета по проекту составила 1.86м (в проекте были указаны только длины стен: 900мм и 2070мм – перемножив их, получаем 1.86м; в туалете никаких выступов нет), а в ДДУ – 1.45м. В ванной же площадь составила 3.71м (помещение абсолютно прямоугольное, длины стен указаны были следующие: 2070мм и 1790мм), а по ДДУ – 3.42м. По обмерам ПИБ ванная получилась как раз 3.7м. Также, я обратил внимание, что в обмерах ПИБ присутствует небольшой закуток за вент. коробом (я его видел и когда ходил на осмотр, см. фото), а в чертеже в проектной документации его нет (там просто продолжается вент. короб), это тоже прибавило несколько десятков сантиметров к площади. И, как я понимаю, это уже является непосредственно недостатком (несоответствие проектной документации).
Таким образом, застройщик нарушил ФЗ-214 ст. 4 п. 4.: в ДДУ была указана площадь ванной и туалета, не соответствующая проектной документации. Т. е. в ДДУ была искусственно занижена площадь некоторых помещений квартиры, дольщики были введены в заблуждение при заключении такого договора.
На данный момент меня не устраивает принятое решение, и я хочу требовать полную отмену оплаты увеличенной площади (а именно пересчета увеличенной площади в соответствии с проектными площади – в этом случае увеличение будет составлять менее 1м).
Хотел бы посоветоваться, прав ли я в этой ситуации? Есть ли здесь какие-либо ещё нюансы? Было бы очень здорово, если бы отозвались юристы, имеющие опыт именно в такого рода вопросах.
Прикладываю фото схемы из ДДУ, обмеров ПИБ и закутка за вент. коробом, отсутствующим в проектной документации.
Гражданский иск в рамках уголовного дела по ДДУ
Добрый день. Я являюсь дольщиком по 214 ФЗ. ДДУ заключен. Дальше все по классике – застройщик не сдает объект. В отношении застройщика подано заявление о банкротстве. 1 заседания еще не было, но суть не в этом. Параллельно этому заведено уголовное дело вроде как по 159 статье в отношении неустановленных лиц. Есть мнение, что следователь вводит людей в заблуждение и там нет 159 статьи. Т.к. лично у дольщиков формально никто деньги у дольщиков не крал мы сами заключили договор, а украли их у организации и это присвоение и растрата. И застройщик сам должен быть признан потерпевшим.
Так у следователя я подписал гражданский иск и в рамках этого гражданского иска следователь выносит постановление о признании меня потерпевшим. При вынесении приговора в отношении этого виновного (физического) лица и/или застройщика и удовлетворении этого гражданского иска получается что я фактически требую деньги у этого физического лица (у которого естественно ничего нет) и лишаюсь права требовать свою квартиру по ДДУ по иску в рамках гражданского судопроизводства у застройщика.
Вопросы Насколько верны утверждения, что:
1. Дело будет не по 159 статье?
2. Что данный иск и признание меня потерпевшим не стоит заявлять в рамках уголовного дела, если я хочу именно потребовать квартиру у застройщика, а не деньги неизвестно у кого?
3. Если иск удовлетворят я действительно лишусь права требовать квартиру по ДДУ?
4. Стоит ли вообще идти к следователю, может это как-то помочь в возможности дальнейшего получения квартиры (пусть даже лет через 5-10)?
5. Ну и как правильно отозвать/аннулировать этот иск и постановление?
С какого момента считается заключенным договор уступки права по ДДУ?
С какого момента считается заключенным договор уступки права по ДДУ? Может ли застройщик и цедент по договору до госрегистрации такого договора "в обход" дольщика договариваться о продлении срока сдачи дома?
Буду ли я платить налог с 1/3 доли при продаже дома?
Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Мой муж и два его брата вступили в наследство после смерти матери. 20 марта 2014 года , наследство определили по 1/3 на дом и на землю .(на каждого). А 4 июня 2016 года умер мой муж ,я вступила в наследство, с мужем прожили в законном браке 37 лет. В 2018 году 16 сентября мы продаем дом за 1800000 руб , а кадастровая стоимость земельного участка 263804 рубля , а жилого дома 2679575 рублей В одном договоре купли - продажи указаны все дольщики. .Вопрос- буду ли я платить налог с продажи .Я пенсионер . Желательно бы получить ответ .Благодарю.
Требуются ли услуги юриста для фиктивной продажи недвижимости по ДДУ?
Добрый день уважаемые юристы ,я являюсь дольщиком по прямому дду,сейчас есть необходимость переписать его на маму,подскажите пожалуйста как это происходит,нужны ли здесь услуги юриста ?
Арестовали почти достроенный дом, где я являюсь дольщиком, что мне делать?
Здравствуйте! Арестовали практически достроеный дом, где я являюсь дольщиком. У них только придомовая территория не закончена. Что мне теперь делать?
Где после переуступки прав можно получить оригинал договора участия в долевом строительстве?
Здравствуйте!Приобрали квартиру по переуступке прав требования. Зарегистрировали документы в Россестре г.Ярославль.При получении документов на руки нам не выдали ДДУ. ДДУ оформлен сразу на 13 квартир.Квартиры получить не можем,Застройщик подал на банкротство.Что бы встать в реестр обманутых дольщиков,нам нужет оригинал ДДУ.Заказали у Застройщика,он выдал нам копию.Обратились в Росеестр г.Ярославль,там сказали,что так как в ДДУ наша фамилия не указана,значит он нам не нужет.Мы в растерянности.Подскажите пожалуйста провомерно ли поступает Застройщик и Росеестр и куда можно обратиться чтобы получить оригинал?
Ищете ответ? Спросить юриста проще
Другие популярные темы