Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Насколько правомочны действия банка?
Вопросы по договору ипотечного кредита ИП под залог существующей коммерческой недвижимости. Банк требует поручительство, страхование, оборотные отчеты и нотариальное удостоверение сделки. Плюс одностороннее изменение условий договоров банком в уведомительном порядке. Насколько правомочны действия банка?
Здравствуйте, Наталия!
Обязанность заемщика по ипотеке страховать заложенное имущество обусловлено ч. 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ. Это распространяется на все категории заемщиков, будь то ИП, юридическое лицо или физическое лицо.
Договор ипотеки, согласно ст. 8 ФЗ №102, заключается с соблюдением общих правил ГК РФ, следовательно, в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно только по соглашению сторон.
Тем не менее ст. 29 Федерального закона от 02.12.1990 №395-1 содержит запрет на изменение процентных ставок:
Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
Но, как видите, запрет содержит оговорку: если В договоре стороны согласовали такую возможность, то нарушения в этом не будет. Безусловный запрет на изменение условий распространяется только на заемщиков-физлиц.
Далее продолжу.
Здравствуйте, Наталия.
Все требования, а правильнее сказать, пожелания банка не противоречат никаким положениям законодательства. На данный момент между Вами нет никаких правоотношений, за исключением правоотношений, сложившихся в результате подачи Вами кредитной заявки и рассмотрения ее банком. А сам же кредитный договор на определенных условиях будет заключен, если Вы и банк придете к соответствующему соглашению об этих условиях.
В соответствии со ст.421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
.....
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
При этом каких-либо законов, запрещающих банку определять условия, на которых он выдаст кредит, не существует.
Тоже самое касается и нотариального удостоверения сделки.
В соответствии со ст.163 ГК РФ
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
....
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Поэтому нельзя назвать неправомерным и нотариальное удостоверение сделки, поскольку это ничему не противоречит.
Вы можете не соглашаться ни с одним из пожеланий банка, или не соглашаться с каким-либо одним из них, но должны понимать, что и банк не обязан заключать с Вами кредитный договор на иных условиях.
Поручительство — это форма обеспечения обязательств. Банк вправе оценивать платежеспособность клиента. Условие о поручительстве он выставляет, если есть сомнения в том, что заемщик сможет исполнить обязательство. Нет таких правовых норм, которые бы запрещали банку отказывать в выдаче кредита без поручительства.
Наконец, нотариальное удостоверение ипотеки, согласно ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, обязательно, если в залог передаются доли в праве общей собственности. Для целого объекта этого не требуется, с обеспечением обязательств это никак не связано, поэтому такое условие банка правомерным признать нельзя.