Какую подготовительную работу перед сносом предпринять?

Здравствуйте!

у меня и соседа есть земельный участок на праве общей долевой собственности по 1/2 у каждого, земля категории ИЖС.

 Если земельный участок на праве общей долевой собствености, то согласно ст.247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть без Вашего согласия и разрешения построить здание Ваш сосед не мог.

Никаких разрешений на постройку данного здания я не давала и ничего не подписывала!

Это нарушение.

К тому же если участок с ВРИ «ИЖС», то он и должен использоваться согласно целевому назначению.

Согласно приказа ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИот 10 ноября 2020 года N П/0412

Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков

Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек
2.1

При несоблюдении использования ВРИ может наступить административная ответственность по ст.8.8 КоАП РФ.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34661/d4131daeffceff28e2dda2eba7105f88abc9e7e9/

Вопрос есть ли у меня шанс снести данный «хоз блок»? Если да, то какие шаги предпринять? Какую подготовительную работу перед сносом предпринять? 

Решение о сносе может принять только суд. Вы можете обратиться с исковым заявлением о сносе этого здания ( ст.222,304 ГК РФ). Суд поднимет всю имещуюся документацию — по земельному участку и по зданию, проанализирует каким образом на него было зарегистрировано право собственности как на «хозблок».

Шансы есть, но говорить о стопроцентной перспективе данного мероприятия нельзя.Суд принимаает решение исходя из конкретных обстоятельств и документов. Решение о сносе принимает суд в исключительных случаях при существенных нарушениях прав и законных интересов третьих лиц. Возможно будет проведена судебно-строительная экспертиза, которая ответит на вопрос о соблюдении соседом строительных, противопожарных  и других норм и правил, Ст.79 ГПК РФ.

На данном этапе можете обратиться для проведения проверки в органы администрации, земельного контроля, Росреестра, Роспотребнадзора, пожарного надзора .

По итогам Ваших обращений и ответов Вам  возможно рассмотреть вопрос о подготовке иска  в суд.

Если нужна помощь в  составлении документов можете обратиться ко мне в чат. 

Здравствуйте. 

Ответы на Ваши вопросы зависят от очень большого количества фактических обстоятельств, в том числе касающихся видов разрешенного использования участков (не только категорий), оснований приобретения права долевой собственности (было ли это оригинальное право собственности или производное от других правомочий), наличия или отсутствия между Вами соглашения (или, может быть, есть судебные акты, хоть как-нибудь касающиеся этой земли) о порядке пользования долевым имуществом. 

В целом, правомочия на постройку без Вашего разрешения у второго собственника, конечно, не было (это гражданско-правовая плоскость данного вопроса), так как в соответствии со статьей 247 ГК РФ,

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В том, что касается не гражданско-правового, а административно-правового направления возможностей такой постройки, тоже, конечно, возникают вопросы и Вы можете обжаловать действия соседа в профильные органы: Росреестр, Росприроднадзор, Прокуратуру, местную администрацию, суд. 

В соответствии с Земельным кодексом, 

Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

 
1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

 ...

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

 …
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

 …
8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

Одним из фундаментальных принципов использования земли является ее использование по целевому назначению. 

Вопрос есть ли у меня шанс снести данный «хоз блок»?

 Это очень сложный вопрос, в целом, такой шанс, конечно, есть, так как с одной стороны такая постройка может соответствовать признакам самовольной постройки: 

 Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

С другой, если сосед приведет постройку в соответствие с законодательством (в том числе посредством заключения соглашения с Вами или в суде), он может легализовать ее. Но в любом случае здесь одна дорога — в суд, другие органы снести самовольную постройку не могут, за исключением следующих случаев: 

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Судебная практика в этом вопросе очень обширная и складывается как в одну, так и в другую сторону в зависимости от обстоятельств, наличия или отсутствия доказательств и серьезности последствий.

Вопрос есть ли у меня шанс снести данный «хоз блок»? Если да, то какие шаги предпринять? Какую подготовительную работу перед сносом предпринять?

 Добрый день! А зачем вам именно сносить этот хоз блок? У вас какой-то конфликт? Если вы говорите про подготовительную работу, то я порекомендовала бы следующее. 

Понятно, что наличие хоз блока на участке в долевой собственности предполагает согласие всех сособственников (ст 247-252 ГК РФ). Я бы поговорила с сособственником о заключении соглашения об использовании участка, либо о разделе на основании ст 11.4 ЗК РФ существующего участка по фактическому землепользованию. Проверила позволяют ли местные ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) такой раздел с учетом минимально установленных размеров з.у. с данными ВРИ. Сделала бы съемку участка и проверила, действительно ли хоз.блок заходит на границу вашего участка. В общем предприняла бы все попытки отделения и выход из долевой собственности. 

Если вам мешает гостиница, то не факт, что снесут нежилое здание. Потому как сам факт наличия на участке для жилой застройки или ЛПХ такого объекта и отсутствие регистрации права на него не означает какое-то нарушение. ДЛя таких объектов не требуется разрешение на строительство (ст 51 ГрК РФ). Кроме того относительно недавно в описании ВРИ «жилая застройка» в приказе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» убрали следующие слова 

К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:

— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);

Таким образом, на участках для жилой застройки возможна организация временного проживания граждан. 

Да, можно пожаловаться в Росреестр и муниципальный земельный контроль за нецелевое использование земли, но опять же возможно собственник второй половины докажет, что у него все законно. Ну может быть ему назначат штраф, но будет ли суд принимать решение о сносе, вопрос открыт. 

Поэтому для начала надо поговорить с владельцем второй половины и предпринять попытки по разделу без суда. 

Всего хорошего!