Договор на услуги по эксплуатации гаражного комплекса

Здравствуйте, Андрей.

Согласно ст.425 Гражданского кодекса РФ 

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Как мы видим, это право, а не обязанность включить такое условие в договор.

Кроме того, в силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

То есть заставить Вас подписать договор на предложенных условиях Вас не могут, Вы можете предложить свой вариант договора, исключив пункт, о том, что он «распространяет своё действие на отношения сторон, фактически возникшие с «01» сентября 2019 года».

Если подписать договор в предложенной редакции, то значит Вы признаете факт, что услуги Вам оказываются с 01.09.2019 года, что влечет необходимость их оплаты за весь этот период.

Нужно еще смотреть, действительно ли данная организации с 01.09.2019 года  осуществляла услуги по «эксплуатации, техническому и коммунальному обслуживанию, проведению текущих и капитальных ремонтов своего машино-места». Если таких услуг не было, то можете отказаться их оплачивать.

С уважением, Роман.

Здравствуйте, Андрей!

Поскольку Вы заказали опцию «Мнение 2-х юристов», то дополню ответ коллеги.

По всей видимости, с Вами предлагается заключить договор на комплекс услуг по эксплуатации, техническому и коммунальному обслуживанию, проведению текущих и капитальных ремонтов не конкретно Вашего машино-места, а общего имущества собственников машино-мест в Вашем гаражном комплексе (в противном случае Вы вовсе вправе отказаться от заключения такого договора, если бы он был в отношении обслуживания именно только Вашего машино-места, ведь никто не вправе принудить Вас к заключению договора на обслуживание своего личного имущества). 

По другому дело обстоит с тем, если общим собранием собственников всех машино-мест в Вашем гаражном комплексе выбрана управляющая организация (или, возможно, товарищество собственников недвижимости), которая будет обслуживать, содержать весь гаражный комплекс.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), которыми машино-места отнесены к недвижимым вещам.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В силу п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Вопросы определения общего имущества основательно урегулированы положениями ГК РФ, Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
По нежилым помещениям (в том числе, подземным автостоянкам, паркингам, отдельно стоящим гаражам и т.д.) такие нормы и положения не установлены.
В связи с этим, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона:

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, нормы ГК РФ и ЖК РФ, регламентирующие сходные отношения в отношении собственников жилых помещений, применимы к собственникам нежилых помещений (включая машино-места).
Данная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Как указано в ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
На основании части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как следует из содержания пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова» указал следующее.

Исходя из общего принципа гражданского законодательства о несении собственником бремени содержания принадлежащего ему имущества Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме обязанность не только нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения, во-первых, платы за содержание жилого помещения, т.е. за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и, во-вторых, взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39, пункты 1 и 2 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158); при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39); расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возлагаются не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Таким образом, из приведенных положений ГК РФ, ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. Указанный вывод подтвержден пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Таким образом, Ваша на Вашу обязанность вносить плату за содержание общего имущества собственников машино-мест в гаражном комплексе в принципе никак не повлияет то, будет ли между Вами и управляющей организацией (либо с товариществом собственников недвижимости, если оно создано в Вашем гаражном комплексе) заключен договор.

И если данная управляющая организация действительно законно (по решению общего собрания собственников машино-мест) выбрана и действует в Вашем гаражном комплексе с 01 сентября 2019 года, то независимо от того, будет ли в договоре указано, что он распространяет своё действие на отношения сторон, фактически возникшие с указанной даты, или этого не будет указано, управляющая организация вправе будет потребовать с Вас оплаты услуг по содержанию общего имущества с указанной даты.

Вам необходимо лишь удостовериться, действительно ли данная управляющая организация была законно выбрана и начала оказывать услуги, выполнять работы по содержанию общего имущества с 01.09.2019 г.

Убедиться в этом можно путем затребования у управляющей организации копий соответствующих документов, а именно протокола общего собрания собственников машино-мест с решением о выборе данной управляющей организации, бюллетеней для голосования, которыми бы подтверждалось, что имелся кворум и большинство собственников проголосовало именно за данную организацию.

Если таких документов управляющая организация предоставить не сможет, то заявите ей, что намерены вносить плату только с момента заключения договора. В этом случае приложите к экземпляру договора, который будете возвращать с подписью в управляющую организацию, протокол разногласий, в котором укажите, что пункт 5.1 изменяется и излагается в иной редакции: «Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и НЕ распространяет своё действие на отношения сторон, фактически возникшие с «01» сентября 2019 года».

А рядом с подписью на договоре подпишите «с протоколом разногласий».