Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос организации ТСН и площадки по сбору мусора
Здравствуйте!
Ситуация следующая. В коттеджном поселке Подмосковья, который юридически является частью соседней деревни (в документах о праве собственности указан адрес этой деревни с названием общей улицы) и который не имеет другого статуса, эксплуатирующая компания, оказывающая услуги по содержанию территории, объявляет собственникам, что в связи с изменениям в Законодательстве о вывозе бытовых отходов необходимо каждому домовладению заключить договор либо напрямую с региональным оператором, что не удобно большинству собственников, либо создать ТСН, от лица которого будет производится вывоз мусора из единой точки складирования отходов. ТСН было создано и по факту из 80 собственников КП в ТСН вошло 20.
Одновременно Застройщик продает территорию, где находилась площадка по накоплению отходов, в частное пользование и сообщает, что ТСН должно найти новое место для площадки. Руководство ТСН получает Согласование от Администрации района на новое место для площадки без обсуждения с членами ТСН, просто поставив их в известность о сдачи документов. А не члены ТСН вообще не были уведомлены о проводимых мероприятиях. В итоге согласованная территория не устраивает часть собственников.
Эксплуатационная компания пытается начать оборудование площадки, но несогласные собственники не дают провести работы. В итоге она сообщает всем жителям, что вывоз отходов от каждого домовладения будет прекращен с 1 августа, если вопрос не будет решен.
Имеется еще один нюанс, срок полномочий существующего ТСН заканчивается в июле т.г. и по словам Председателя ТСН для его продления необходимо членство не менее 80% домовладений КП для решения всех вопросов, тем самым привлекая других собственников вступить в ТСН.
Кроме того, располагать внутри территории КП Эксплуатирующая компания отказывается, аргументируя отсутствием места в КП согласно СНиП.
Вопросы по действиям ТСН:
1) если КП по сути часть деревни и не имеет другого статуса, возможно ли создание ТСН рамками части ее жителей?
2) прописано ли в Законодательстве, какой процент собственников КП должно вступить в ТСН , чтобы принимаемые вопросы по жизнедеятельности поселка были легитимны для всех жителей? Обязаны ли невступившие в ТСН выполнять требования ТСН?
3) имеет ли право ТСН, созданное ограниченной группой лиц, согласовывать территорию по хранению своих бытовых отходов без согласования с другими собственниками - не членами ТСН, которая тех не устраивает?
Вопросы по размещению площадки по сбору отходов:
1) эксплуатирующая компания утверждает, что разместить площадку на территории поселка невозможно, так как нет места, отвечающего требуемым условиям - 20 м от строения.
Но в соответствии с п. 2.2.3 СанПиН 42-128-4690-88 на территории частных домовладений (а вся территория в КП, включая дороги, находится в частной собственности как земли населенных пунктов под жилищное строительство) места по сбору мусора определяются самим домовладением. Верно ли, что Застройщик, которому принадлежат земли общего пользования в КП вводит нас в заблуждение, что необходимо соблюдать именно 20 м расстояние?
2) И правомерно ли его утверждение, что необходимо организовывать ТСН для целей вывоза мусора с общей площадки? Может ли Эксплуатирующая организация, имеющая статус ООО, сама заключать договора на эти цели?
Здравствуйте, Инга. Несколько путанный вопрос.
если КП по сути часть деревни и не имеет другого статуса, возможно ли создание ТСН рамками части ее жителей?
Возможно, если территориально участки КП не относятся к поселению.
Неизвестен статус земли, на котором был организован коттеджный поселок, что это было раньше- старая часть деревни, прилегающий к деревне СНТ или бывшие сельхозугодия. Если, к примеру, рассматриваемый КП примыкает к землям поселения или находится в его границах, то на сегодняшний день есть вариант присоединения и получения статуса поселения. Данный вариант реализуется администрацией муниципалитета, путем утверждения генерального плана с внесением изменений в части границ поселения.
ст. 24 ГрК РФ:
1. Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.
10. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/90bc221c9ce4ec39400d3d57884b9708e5c69fa6/
Отдельно отмечу, что процесс реализации присоединения не быстрый и требует подготовки технической документации и согласований.
2) прописано ли в Законодательстве, какой процент собственников КП должно вступить в ТСН, чтобы принимаемые вопросы по жизнедеятельности поселка были легитимны для всех жителей? Обязаны ли невступившие в ТСН выполнять требования ТСН?
Товарищество собственников недвижимости это объединение добровольное, созданное в целях управления, владения и пользования своим имуществом (ст. 123.12 ГК РФ). Никто не вправе понуждать собственника ко вступлению в членство ТСН. Законодательно обязательное количество членов ТСН не устанавливается, поскольку это было бы ограничением прав неопределенного числа собственников в праве распоряжения своей собственностью.
ТСН не вправе диктовать индивидуальному землевладельцу правила и границы пользования, а также навязывать предоставление услуг, т.к. никто не может быть ограничен в праве собственности не иначе как по решению суда.
Поскольку бремя содержания своего имущества в силу закона лежит на собственнике, только собственник определяет способ содержания имущества- либо содержит его своими силами и заключает договоры от своего лица с эксплуатирующими и ресурсо-снабжающими организациями, либо делегирует эту обязанность ТСН или УК.
Ниже привожу правовую позицию Конституционного Суда РФ, отраженную в постановлении постановление от 10.11.2016 № 23-П
Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
полный текст по ссылке http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_206920/
3) имеет ли право ТСН, созданное ограниченной группой лиц, согласовывать территорию по хранению своих бытовых отходов без согласования с другими собственниками — не членами ТСН, которая тех не устраивает?
Одновременно Застройщик продает территорию, где находилась площадка по накоплению отходов, в частное пользование и сообщает, что ТСН должно найти новое место для площадки.
В момент создания ТСН утверждается устав, в котором должны быть указаны пределы ведения ТСН, к сожалению, без изучения устава ничего однозначно сказать нельзя. Однако, ТСН вправе заниматься организацией точек сбора ТБО в целях обеспечения нужд ТСН и его членов. Если действия ТСН нарушают имущественные или иные права индивидуальных домовладений, последние в свою очередь вправе оспаривать такие действия в том числе и в суде.
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/06abfdb19d8c1412a8e9c11c1087a04f30a8bd53/
Еще один неясный аспект ситуации это в чьем ведении находится земля, на которой планируется установка точек сбора ТБО. Если ТСН занимается этим вопросом в пределах своей компетенции, то организовывать точки сбора твердых бытовых отходов ТСН должно в местах общего пользования, при этом, территория общего пользования должна быть в собственности ТСН (это обстоятельство отражено в постановлении КС РФ, приведенном выше).
Если я Вас верно понимаю, КП бы возведен силами частного застройщика- изначального владельца земельных участков. С должной степенью вероятности можно предположить, что места общего пользования могут находиться в собственности застройщика, а не ТСН. Этот вопрос можно установить запросив выписку из ЕГРН, если знаете кадастровый номер/ адрес, также некоторые сведения можно получить из публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru/
Также Вы пишите, что в спорных отношениях фигурирует эксплуатационная организация, если она действует на основании заключенных с собственниками договоров по предоставлению услуг по содержанию имущества, по аналогии с УК в многоквартирных домах, то в целях принятых по договору обязательств ЭК вправе организовывать площадки для сбора ТБО.
Верно ли, что Застройщик, которому принадлежат земли общего пользования в КП вводит нас в заблуждение, что необходимо соблюдать именно 20 м расстояние?
Такое требование действительно существует, и закреплено в СанПиНе 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест»
2.2.3. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5.
2) И правомерно ли его утверждение, что необходимо организовывать ТСН для целей вывоза мусора с общей площадки? Может ли Эксплуатирующая организация, имеющая статус ООО, сама заключать договора на эти цели?
С недавнего времени законодательно введены новые правила сбора и вывоза ТБО, согласно которым, индивидуальное домовладение может организовать частную точку сбора своего мусора и утвердить индивидуальную схему у местной администрации. Также индивидуальное домовладение вправе заключить договор обслуживания с УК/ ЭК или заключить договор с ТСН на предоставление услуг, которые в свою очередь заключают договоры в интересах представляемых лиц/домовладений. Причины , по которым эксплуатирующая организация хочет избавиться от обязанности по вывозу ТБО, увы, не известны, возможно, в последствии планируется отказ о ведении деятельности по управлению жилым фондом.
) если КП по сути часть деревни и не имеет другого статуса, возможно ли создание ТСН рамками части ее жителей?Инга
Добрый день! ТСН можно организовать в следующих случаях (ст 136 ЖК РФ)
Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
Получается с одной стороны вы говорите, что дома это часть деревни, с другой стороны есть застройщик, значит есть отвод земельного участка, так вот дома на этом участке, при условии, что есть общее имущество для обслуживания могут при желании всех собственников домов организовать ТСН.
прописано ли в Законодательстве, какой процент собственников КП должно вступить в ТСН, чтобы принимаемые вопросы по жизнедеятельности поселка были легитимны для всех жителей? Обязаны ли невступившие в ТСН выполнять требования ТСН?Инга
В законе прописано, что решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
3) имеет ли право ТСН, созданное ограниченной группой лиц, согласовывать территорию по хранению своих бытовых отходов без согласования с другими собственниками — не членами ТСН, которая тех не устраивает?Инга
В данном случае ТСН уже есть? Его статус тоже вызывает вопросы. Многие стороны организации ТСН в коттеджных поселках не освещены в законе, в данном случае, принимается аналогия с многоквартирными домами. Если проводить аналогию, то не члены должны придерживаться решения собрания членов ТСН. Но вот законность организации ТСН в данном случае под вопросом. Если в КП 90 участок, а захотели ТСН только 20 и организовали его, как они могут понудить 70 человек вступить в члены? Или соглашаться с решениями данного ТСН.
На счет площадки для мусора, да, верно 20 метров должен быть отступ.
так вот дома на этом участке, при условии, что есть общее имущество для обслуживания могут при желании всех собственников домов организовать ТСН.Романова Ольга
Про отвод территории поняла. Общего имущества нет, но есть договор на право пользования имуществом Застройщика (дороги, детская площадка).
В фразе смущает слово «всех». Неужели имеется ввиду 100% собственников территории? Объективно такой процент участия обеспечить достаточно сложно. Этот момент где-то в Законах оговорен?
В том-то и дело, что о создании ТСН в коттеджным поселках, передаче имущества застройщика в общую долевую собственность собственников жилых домов, в пределах отведенного участка под поселок и т.д. в законе нет специальных норм. И если в ст 136 ЖК РФ говорится о 100% желании всех собственников, то в судебной практике и разъяснениях есть и иная позиция.
К примеру, в п.21 Постановления №25 от 23.06.2015 года Пленума ВС РФ сказано, что особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы ЖК РФ о товариществах собственников жилья являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.
Следовательно, при создании товариществ собственников недвижимости или жилья как одной из разновидности ТСН в качестве органа управления необходимо руководствоваться нормами раздела VI ЖК РФ. Часть 1 той же ст 136 ЖК РФ установлено, что решение о создании ТСН считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
На практике, так как налоговая не проводит юр экспертизу документов поданных на регистрацию ТСН, такие ТСН регистрируются сплошь и рядом, а потом уже начинаются споры, в том числе есть и случаи оспаривания создания ТСН в принципе.
Спасибо за Ваш ответ!
Хотелось бы получить уточнения по следующим моментам:
«Неизвестен статус земли, на котором был организован коттеджный поселок, что это было раньше» - раньше это была территория пионерского лагеря ведомственной принадлежности. Территорию выкупили в частную собственность и стали продавать по кускам, распространенная практика.
Отсюда вопрос, имеет ли значение, что по документам о праве собственности указан адрес ближайшего муниципального образования при создании ТСН? Другого статуса у поселка нет, так как статус «коттеджный поселок» отсутствует в Законодательстве РФ.
Правильное ли я поняла, что ТСН руководствуется внутренним Уставом и сфера влияния на участников ТСН должна быть отражена в этом Уставе? Другими словами, в нем должно быть указано, каким количеством голосов происходит принятие решений, а так же все права и обязанности его участников?
Расположение площадки для сбора мусора.
Вся свободная территория поселка, включая дороги, находится в частной собственности застройщика. Вы приводите распространенную фразу про 20 м от жилых строений. Но в п. 2.2.3 СанПиН 42-128-4690-88 есть фраза "На территории частных домовладений места расположения мусоросборников, дворовых туалетов и помойных ям должны определяться самими домовладельцами, разрыв может быть сокращен до 8-10 метров. В конфликтных ситуациях этот вопрос должен рассматриваться представителями общественности, административными комиссиями исполкомов районных и поселковых Советов народных депутатов."
Возможно ли эту фразу трактовать, что Застройщик имеет право организовать такую площадку на своей свободной территории (например, использовав часть дороги) и заключить Договор на вывоз ТБО с этой площадки? или мусоросборник не подпадает под категорию большой площадки по новым правилам?
Адрес значения не имеет. Главное, что есть один земельный участок, который отводился для строительства поселка, если СНТ уже есть, то все, кто имеет отношение к общим коммуникациям по ЖК РФ обязаны соблюдать принятые решения СНТ даже не будучи членам, вопрос не будут ли люди обжаловать вообще в принципе создание такого юр лица.