Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Регистрация ипотеки до выдачи займа между ИП
Физлицо выдаёт индивидуальному предпринимателю заём под залог принадлежащего тому жилого дома и земельного участка. Объекты получены в собственность по договору дарения в период нахождения в браке, в настоящее время брак расторгнут. По условиям договора займа деньги перечисляются заёмщику после регистрации ипотеки.
Вопросы:
1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? "Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу".
2) Если займодавцем выступит не физлицо, а ИП, правила вышеуказанного п. 1 ст. 807 ГК о незаключенности договора займа тоже будут работать или уже нет, поскольку к ИП применяются правила для юрлиц согласно п. 4 ст. 23 ГК?
3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ "об ипотеке"? Если я правильно понимаю, оценка и залоговая стоимость - не одно и то же в контексте ст. 67 и п. 1 ст. 9 данного закона.
4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?
Здравствуйте, Роман!
1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? «Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу».
Роман
законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
так согласно п.3 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон) в случае, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
таким образом, всё зависит от условий договоров, т.к. если из условий договоров будет следовать, что стороны предусмотрели обеспечение договором ипотеки не будущего заемного обязательства, а уже возникшего, то в этих обстоятельствах, принимая во внимание реальный характер договора займа, отказ ФРС в регистрации договора ипотеки будет законен.
3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ «об ипотеке»?Роман
по ст.340 ГК если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.
в соответствии с п.3 ст.9 Закона оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона.
согласно ст.67 Закона оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
таким образом, да, оценка участка обязательна.
4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?Роман
согласие бывшей супруги не требуется, поскольку имущество в личной собственности в силу ст.36 СК.
Здравствуйте, Роман.
Выскажу своё мнение в поддержу коллеги Чернобавского.
1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? «Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу».Роман
Полагаю, что да, отказ вполне возможен, так как договор не заключен, и оснований для ипотеки, по сути, нет. Основное обязательство ещё не возникло.
Но нужно смотреть условия договора, как они сформулированы.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ Договор займа:
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
При этом, как уже указал коллега, Закон об ипотеке допускает случаи возникновения обязательства в будущем.
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
3.… Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
2) Если займодавцем выступит не физлицо, а ИП, правила вышеуказанного п. 1 ст. 807 ГК о незаключенности договора займа тоже будут работать или уже нет, поскольку к ИП применяются правила для юрлиц согласно п. 4 ст. 23 ГК?Роман
Да, считаю, что так.
3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ «об ипотеке»? Если я правильно понимаю, оценка и залоговая стоимость — не одно и то же в контексте ст. 67 и п. 1 ст. 9 данного закона.Роман
В соответствии со ст. 9 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?Роман
Не нужно.
Имущество, полученное пусть даже в период брака, но по договору дарения, поступает в личную собственность супруга.
Согласие же требуется только в отношении общего имущества.
Консультация предоставлена по просьбе Правовед.ру.
С уважением, Максименко А.В.
Роман, здравствуйте!
Спасибо большое, что обратились на сайт Правовед.ру.
По просьбе Администрации Правоведа и с учетом заказа услуги "
Мнение 3-х юристов", отвечу на вопросы.
1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? «Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу».
На мой взгляд, да вправе отказать.
Я думаю, что Вы и так понимаете механизм возникновения залога.
Основное обязательство в данном случае возникает с момента заключения договора займа.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу. (п.1 ст. 807)
В данном случае как раз в силу требований закона основное обязательство возникает с момента передачи займа. Далее уже возникает залог. Если даже указать, что он возникнет в будущем, то возникнут все равно вопросы к возникновению основного обязательства.
2) Если займодавцем выступит не физлицо, а ИП, правила вышеуказанного п. 1 ст. 807 ГК о незаключенности договора займа тоже будут работать или уже нет, поскольку к ИП применяются правила для юрлиц согласно п. 4 ст. 23 ГК?
Будут применятся как для физического лица.
Нужно обратить внимательно на детали.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, (п.1 ст. 807)
В силу ч.1 ст. 23 ГК РФГражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.
Не смотря на то как Вы трактуете нормы, полагаю, что из текста видно, что гражданин выдает займ и именно он имеет право заниматься предпринимательской деятельностью. В этом случае наличие права на ведение предпринимательской деятельности не может повлиять на условия момента заключенности договора займа с таким лицом.
3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ «об ипотеке»? Если я правильно понимаю, оценка и залоговая стоимость — не одно и то же в контексте ст. 67 и п. 1 ст. 9 данного закона.
Вот тут расписано все очень хорошо. https://rg.ru/2012/10/25/ipote...
И тут есть нюансы.
Вот еще можно прочитать
https://www.top-personal.ru/es...
Если внимательно читать, то
в ч.1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
В ч.1. не прописано про обязательность. Только лишь кем она осуществляется. Оценщиком.
в ч.2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.
А вот тут уже момент, что сначала у залогодателя и залогодержателя есть право самостоятельно установить залоговую стоимость.
Как указано по ссылке в статье https://www.top-personal.ru/es...
Судебная практика исходит из того, что оценка земельного участка, а также определение его залоговой стоимости осуществляются по соглашению сторон.
Вышеизложенные выводы подтверждаются сложившейся арбитражной практикой: Определение ВАС РФ от 05.03.2010 № ВАС-2108/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2009 № ВАС-2367/09.
Вот еще один вывод:
Стороны договора об ипотеке вправе указать согласованную залоговую стоимость земельного участка без привлечения независимого оценщика (без составления отчета о рыночной стоимости земельного участка).
Это не влечет признания сделки недействительной и не является основанием для признания названного договора незаключенным.
Вместе с тем для определения залоговой стоимости земельного участка залогодатель и залогодержатель могут привлечь оценщикав добровольном порядке.
Они также вправе указать в договоре об ипотеке как согласованную ими залоговую стоимость земельного участка, так и стоимость этого участка по заключению оценщика.
http://forum.garant.ru/?read,7...
4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?
В данном случае все понятно из ч.1 ст. 36 СК РФ не требуется.
Если у Вас возникли доп. вопросы, то готов на них ответить!
С уважением,
юрист Дмитрий Квон.
Дмитрий, спасибо за ответ!
п. 3 ст. 23 ГК: «К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения».
И тут я обратил внимание вот на что. В одной из следующих статей о займах 809 есть оговорка про граждан — ИП
«Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:
договор заключен между гражданами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на сумму, не превышающую ста тысяч рублей».
Таким образом, получается, что если специальной оговорки о приравнивании граждан и ИП нет, то ИП в правилах ГК равняется юрлицу.
У нас договор займа между двумя ИП. Естественно, выдавать заём до регистрации ипотеки — рискованно.
Роман, посмотрел.
Я понимаю, что нужно решить проблему. Обычно такие сделки делают в один день.
«Таким образом, получается, что если специальной оговорки о приравнивании граждан и ИП нет, то ИП в правилах ГК равняется юрлицу.». На мой взгляд, что не совсем так.
Приведенный пример только лишь определяет беспроцентность займа, а не момент заключения договора займа.
По своей сути для возникновения займа ( в части момента выдачи) нет разницы при заключении договора, что это будет гражданин, что гражданин со статусом ИП.
Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
Ничто не мешает Вам воспользоваться услугами банка в части аккредитива, либо услугой «безопасные платежи» от сбербанка (равно как при покупке недвижимости). В таком же случае фактически деньги будут считаться выданными. Заемщик может распорядиться деньгами после регистрации ипотеки.
С уважением,
юрист Дмитрий Квон.