Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Безвозмездная уступка прав требования по дду - как разрулить?
Моя теща продала квартиру и решила вложить деньги в новостройку.
В марте 2019 купили у застройщика квартиру, но оформили договор долевого участия на меня.
В апреле 2019 решили переоформить эту квартиру на нее, т.к. она все-таки на её деньги была куплена. Оформили договор уступки прав требования. В договоре была прописана сумма, за которую была приобретена квартира, но отдельным пунктом прописано следующее: уступка прав требования по настоящему договору является безвозмездной.
Сейчас я понимаю, что мы поступили глупо, т.к. при таком раскладе:
1. Моя теща не сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.
2. При продаже этой квартиры мы (вся семья, не важно, что продавец теща) попадаем на 13% налога на доход со всей суммы, которая будет указана в договоре, т.к. теще квартира досталась безвозмездно.
Вопрос: как эту ситуацию вырулить, чтобы минимизировать наши потери? Рассмотрю даже вариант аннулирования данной сделки по переуступке прав требования от меня в пользу тещи, если это возможно.
Здравствуйте, Денис!
2. При продаже этой квартиры мы (вся семья, не важно, что продавец теща) попадаем на 13% налога на доход со всей суммы, которая будет указана в договоре, т.к. теще квартира досталась безвозмездно.Денис
Согласно абз. 17 — 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
то есть теща при продаже сможет учесть Ваши расходы на приобретение квартиры.
Такие изменения, относительно учета расходов дарителя были внесены в Налоговый кодекс РФ с 2020 года и применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.
Здравствуйте, Денис!
не могу согласиться с коллегой.
согласно абз.17-18 подп.2 п.2 ст.220 НК, при продаже имущества, полученного по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении такого имущества. если при получении налогоплательщиком имущества в порядке дарения налог в соответствии с п.18.1 ст.217 НК не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также расходы дарителя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения.
в соответствии с п.2 ст.38 НК имуществом в НК считаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК.
Вы совершив безвозмездную уступку прав требования по ДДУ передали теще имущественные права, а не имущество.
таким образом, исходя из буквального толкования положений абз.17-18 подп.2 п.2 ст.220 НК, с учетом п.2 ст.38 НК, Ваша теща не сможет воспользоваться данным нововведением, чтобы при продаже уменьшить налоговую базу на сумму произведенных Вами (дарителем) расходов.
Вопрос: как эту ситуацию вырулить, чтобы минимизировать наши потери? Рассмотрю даже вариант аннулирования данной сделки по переуступке прав требования от меня в пользу тещи, если это возможноДенис
что касается исправления ситуации, то для признания сделки недействительной (например, отсутствие нотариального согласия супруги по ст.35 СК) или для отказа от дарения (ст.578 ГК) необходимы основания, которых я не вижу.
Добрый день. Не соглашусь с коллегой Носиковым. Дело в том, что в абзацах 17-18 п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК речь идет о случаях получения налогоплательщиком имущества в порядке дарения. К Вашей ситуации это не относится никоим образом поскольку у Вас речь идет о безвозмездной уступке имущественного права. В соответствии со статьей 38 НК
2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Т.е. уступка именно имущественного права не может быть отнесена к дарению имущества в смысле приведенном в ст. 220 НК( в совокупности со ст.38 НК).
Таким образом теща действительно потеряла права на вычеты при покупке, а так же будет нести бремя налогообложения при продаже( до истечения срока освобождения по владению) с возможностью лишь налогового вычета в размере 1 000 000.
Вариантом выхода в Вашей ситуации может быть признание сделки недействительной, если есть основания к этому.
С уважением Евгений Беляев
Таким образом теща действительно потеряла права на вычеты при покупке
Это понятно.
а так же будет нести бремя налогообложения при продаже (до истечения срока освобождения по владению) с возможностью лишь налогового вычета в размере 1 000 000.
Я не совсем понял, этот момент про налоговый вычет в размере 1 млн руб. Т.е. если она эту квартиру продаст через 5 лет, то только тогда сможет претендовать на налоговый вычет?
И через 5 лет она сможет продать эту квартиру за любую рыночную цену и не будет платить 13%, верно?
Я не совсем понял, этот момент про налоговый вычет в размере 1 млн руб. Т.е. если она эту квартиру продаст через 5 лет, то только тогда сможет претендовать на налоговый вычет?
Денис
нет, на налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере 1 000 000 рублей она имеет право заявить, если ее доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения согласно п.17.1 ст.217 НК, с учетом ст.217.1 НК.
по общему правилу срок владения недвижимостью необходимый для освобождения от НДФЛ -5 лет (п.4 ст.217.1 НК)
при этом, из этого правила есть 4 исключения, когда минимальный срок владения для освобождения дохода от налога 3 года (п.3 ст.217.1 НК).
для Вас может быть интересен подп.4 п.3 ст.217.1 НК, а именно
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
т.е. если налогоплательщик продает единственное жилье, то срок владения необходимый для освобождения от НДФЛ 3 года.
отзываю свой ответ, прошу не учитывать.