Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как защититься от собственников жилья при сдаче комнаты
Мне принадлежит комната в четырехкомнатной квартире. Я решила ее сдавать, оформила ИП, заключила договор найма жилого помещения с нанимателем, исправно плачу налоги, от милиции не прячусь, участковый все знает и даже в какой-то момент взял копию договора себе. Собственники других комнат - муж с женой (условно Ивановы), проживают там же. Однажды они решили, что хотят заселить в мою комнату своих родственников, естественно мне предложили неприлично малую цену. Я отказалась. Тогда они начали очень сильно доставать моего нанимателя, чтобы он съехал, но его все устраивает и он съезжать не хочет. И вот недавно Иванов побил моего жильца. Наниматель, конечно, будет в суд подавать, но Ивановым будто все равно. На работе мне подсказали, что есть в УК статья 179, Принуждение к отказу от сделки. Могу ли я подать в суд на Ивановых по этой статье за то, что они фактически заставляют моего жильца расторгнуть договор найма, или в суд по этой статье может подать только мой жилец, или мы с жильцом вместе должны это сделать?
Здравствуйте, Василиса.
Прежде всего, Вам следует обратить внимание на то, что Ваша сделка по сдаче комнаты в квартире, если в Вашу комнату отсутствует отдельный вход не через общие помещения квартиры и если к этой комнате не прилагаются отдельные санузел, кухня и т.д., без согласия остальных собственников квартиры незаконна, так как необходимо согласие собственников на распоряжение общим имуществом квартиры, которое находится в долевой собственности, на коридоры, кухню, ванную комнату, туалет.
Соответственно, подавать заявление на соседей по указанной статье бессмысленно.
Потерпевший может требовать возбуждения административного дела за побои, либо уголовного за вред здоровью, при наличии такового.
Вам придется договариваться с владельцами квартиры для сдачи комнаты в найм.
Гражданский кодекс
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день. Поддержу коллегу Кураева в том, что вселение в Вашу комнату иных лиц ( за исключением Ваших несовершеннолетних детей)возможно при получении согласия остальных сособственников квартиры. При этом добавлю, что данное правило действует независимо от того была ли квартира коммунальной или просто была передана в долевую собственность. Об этом есть соответствующие разьяснения Верховного суда
А так же«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010) (ред. от 08.12.2010) (Извлечение)
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
таким образом для законности сдачи Вашей комнаты иным лицам должно быть получено согласие сособственников квартиры, либо порядок пользования должен быть определен судом. Без этого Ваш договор может быть оспорен в судебном порядке.Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 78-КГ15-8
Как следует из приведенных выше норм, порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
…
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 октября 2014 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Что касается возможности возбуждения в отношении соседей уголовного дела по статье 179 УК, она, на мой взгляд, здесь отсутствует.
При этом Ваш жилец, в зависимости от того что за последствия причинены избиением, может попытаться привлечь соседа либо в соответствии с КоАП, либо в соответствии с УК.
С уважением Евгений Беляев
А как такие вопросы решает суд, какие документы нужно предоставить? Насколько велик шанс, что моему жильцу разрешат пользоваться общим имуществом? Если это мое единственное жилье и я сама живу в съемном, потому что не могу ужиться с Ивановыми, это будет иметь значение?
То, что Вы не можете ужиться с Ивановыми значения не имеет. Шанс что Вашему жильцу в случае установлении порядка пользования судом будет возможно пользоваться квартирой достаточно хороший. При этом каждый случай рассматривается индивидуально
А решение суда будет касаться конкретного жильца? Если комнату снимет другой человек, то снова придется идти в суд за разрешением пользоваться общим имуществом?
Вам нужно устанавливать порядок пользования в отношении между собой и другими сособственниками, а не жильца.
Обратите внимание на позицию Верховного суда в приведенном определении
от 16.06.2015 N 78-КГ15-8
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
Здравствуйте, Василиса.
Вы указываете
Мне принадлежиткомната в четырехкомнатной квартире.Василиса
В таком случае к общедолевой с соседями является только общее имущество в виде нежилой площади (коридора, кухни, сан.узла и т.д.).
Верховный суд РФ придерживается следующего (см. Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. №5-КГ13-101 https://dogovor-urist.ru/%D1%8...)
Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. ........Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов
участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Следует отметить также и о наличии прямопротивоположных примеров в судебной практике, например
Определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 декабря 2010 г. N 33-16742/2010 ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/35236226/#ixzz5b97qXFWU
Но позиция ВС РФ видится наиболее обоснованной.
Поэтому возможно привлечение к ответственности по другим статьям УК или КоАП РФ, в зависимости от фактических обстоятельств.
Я на 100% уверена, что мне с Ивановыми не удастся договориться о пользовании общим имуществом. А значит, порядок пользования, как Вы пишете, будет решать суд. Как в таких случаях поступает суд? Разрешат моему жильцу пользоваться общим имуществом? И еще, нашла на этом же сайте вот такое обсуждение 2012 года https://pravoved.ru/question/1..., там юристы указывают, что у нанимателя те же права, что и у собственника. С тех пор изменились какие-то законы? Почему теперь нужно разрешение собственников?
И еще, нашла на этом же сайте вот такое обсуждение 2012 года https://pravoved.ru/question/1..., там юристы указывают, что у нанимателя те же права, что и у собственника.Василиса
Василиса, я Вам указывал, что имеются противоположные позиции судов, и юристов. Но есть позиция Верховного Суда, высказанная при этом позже 2012 года, и она однозначна, что и иллюстрирует приведенное мное Определение ВС РФ. С ней не поспоришь, просто некому признать ее ошибочной, в отличие от позиций нижестоящих судов.
При этом шансы определить через суд порядок пользования с возможностью проживать жильцам по договору найма я считаю хорошими, нет причин для отказа в определении именно такого порядка, хотя и следует учитывать индивидуально обстоятельства в каждой ситуации.
При этом, Вы можете определить порядок пользования общим имуществом в квартире по соглашению сторон или в судебном порядке и после этого сдавать комнату в найм, если комната выделена Вам в пользование, находится в Вашей собственности как Вы указываете.
Пример положительной практики в подтверждение
А как такие вопросы решает суд, какие документы нужно предоставить? Насколько велик шанс, что моему жильцу разрешат пользоваться общим имуществом? Если это мое единственное жилье и я сама живу в съемном, потому что не могу ужиться с Ивановыми, это будет иметь значение?