Изъятие объекта НЗС

Готовится иск об изъятии объекта и продажу с публичных торгов. Возможно ли изъять ипотечный объект? Условия ипотеки выполняются, задолженности нет. Спасибо.

Наталья

Наталья, добрый день!  Нет, если обязательство обеспеченное залогом должником исполняется обращение взыскания на предмет залога не допустимо. Исключение если в отношении должника возбуждено дело о банкротстве

ст. 348 ГК

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
2. Обращение взыскания на заложенное имуществоне допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. 

Возможно ли изъять ипотечный объект?

Наталья

Наталья, здравствуйте! 

Уточните, кто хочет через суд изъять объект? + Что у Вас находится в залоге? 

Фактически на  земельный участок у Вас оформлено право собственности? Если нет, то в залог земельный участок Вы не могли передать.   

Статья 349. ГК РФ Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

В данном случае  скорее всего это не банк, так как банк может обратить взыскание на предмет залога только в случае нарушения основного обязательства по оплате кредита, который у Вас оплачивается. 

Я так понял, что это хочет сделать Администрация.

Почему Вы не обратились к Администрации за продлением или заключением нового договора аренды? 

Для примера можно привести судебную практику. 

Иск Савукова В.П. к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, удовлетворить.
Обязать администрацию Касимовского муниципального района Рязанской области заключить без процедуры проведения торгов с Савуковым В.П. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10, общей площадью … кв.м., расположенного по адресу ….

требований отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Савуков В.П. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что суд неверно применил нормы материального права и выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку он как собственник объекта незавершенного строительства имеет право для завершения строительства на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, при этом отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении нового договора аренды, также как и расторжение предыдущего договора аренды в судебном порядке, кроме того, судом дана ненадлежащая оценка представленным доказательствам, учитывая, что ответчик не возражал против удовлетворения его иска.

.........................................

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельныйучасток предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

........

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

.......................................................

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Касимовского районного суда Рязанской области от 21 декабря 2016 года отменить и принять новое решение.

Иск Савукова В.П. к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов, удовлетворить.

Обязать администрацию Касимовского муниципального района Рязанской области заключить без процедуры проведения торгов с Савуковым В.П. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10, общей площадью … кв.м., расположенного по адресу ….

Полный текст здесь https://rospravosudie.com/cour...

Важно знать когда у Вас был заключен договор аренды земельного участка. 

Здравствуйте Наталья.

К сожалению можно.

Статья 239.1 ГК РФ

Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
 
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

При этом права залогодержателя защищаются следующим образом.

Статья 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества
 
1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила статьи 38 настоящего Федерального закона. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.