Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Предварительный договор с ООО или физ лицом?
Ситуация:
Многоквартирый дом сдан в эксплуатацию в декабре 2014 года. Есть разрешение на строительство, право сотбст-ти на землю, разрешение на ввод дома, кадастровый паспорт на дом и отдельно на квартиру. Дом заселен на 90%, все коммуникации есть и работают, люди живут.
Все квартиры в доме оформлены на 1 физ лицо. Продавец (физ лицо) предлагает купить у него квартиру по предварительному договору, чтобы перевести подполье в подвал и самостоятельно распоряжаться им. При этом я должен оплатить 100% суммы сделки.
Вот пункты из договора:
2. Стороны обязуются заключить договор купли-продажи Квартиры в течении 5-ти рабочих дней после перевода подполья в подвал, и оформления в собственность Продавца нежилых помещений подвала, расположенных в доме по адресу: ....
3. Существенным условием договора является то, что Покупатель согласен, что подполье в доме по ул. ... (на момент подписания настоящего договора являющееся подпольем) будет переведено Продавцом в нежилые помещения подвала, и оформлены на Продавца, либо лиц им указанных, никаких материальных, финансовых и иных прав на него Покупатель не имеет, претензий в связи с этим к Продавцу не имеет.
Мне кажется менее рисковано заключить аналогичный договор с ООО. Т.е. физ лицо передает право собственности своему ООО, а я покупаю у ООО. Т.о. снимаю риски претензий со стороны наследников или долгов физ. лица.
На случай если ООО решит банкротиться эта процедура займет порядка 6 мес. Но я ежемесячно буду мониторить сайт арбитражного суда не подало ли ООО заявление о начале процедуры банкротства. Если подала, сразу обращаюсь в суд с предварительным договором о признании за мной права собственности на квартиру.
Насколько рискованна такая сделка? Есть ли подводные камни?
Уточнение:
Одно физ лицо купило землю, построило дом и продает все квартиры в нем (17 штук) по предварительному договору. Подполье физ лицо (продавец) хочет перевести в нежилые помещения подвала (по ст. 51 ч.17 п.4 Градостроительного кодекса) и оставить в своей собственности не передавая собственникам квартир.
Т.к. для такой операции нужно согласие всех собственников здания продавец не передает права собственности на квартиры, ограничиваясь предварительным договором, чтобы никто не смог заблокировать операцию. Все общедомовые коммуникации выведены в отдельное помещение на которое продавец не претендует.
Поскольку процесс перевода подполья в нежилые помещения подвала может затянуться (вопрос будет решаться через суд), с продавцом может случиться что угодно и тогда возникают риски с наследниками несовершеннолетними детьми - их интересы будут более весомы, чем мои.
Не безопаснее продавцу продать квартиру своему ООО с которым я уже заключу предварительный договор?
Уважаемый Олег! Доброго дня! Интересно… Собственник квартир — одно физическое лицо. А ООО при чем здесь? Ну так и покупайте у физического лица. Лишь бы супруг дал нотариальное согласие (если брак), а так то что? Такую сделку опрокинуть почти невозможно. В чем вопросы?
Другой разговор, что по предварительному договору, да еще и с какими-то условиями по подполью (это вообще общее имущество МКД — см. ст.46 ЖК РФ) не получится. Бред.
Что-то тут какая-то каша намешана совершенная. Давайте разбираться. Как может договор купли-продажи квартиры быть поставлен в зависимость от перевода чего-то там в нежилые помещения, при том, что подполье и подвал изначально таковым является?
Продавец (физ лицо) предлагает купить у него квартиру по предварительному договору, чтобы перевести подполье в подвал и самостоятельно распоряжаться им.
Олег
Вот это самое чтобы поясните пожалуйста, Олег.
Одно физ лицо купило землю, построило дом и продает все квартиры в нем (17 штук) по предварительному договору. Подполье физ лицо (продавец) хочет перевести в нежилые помещения подвала (по ст. 51 ч.17 п.4 Градостроительного кодекса) и оставить в своей собственности не передавая собственникам квартир.
Т.к. для такой операции нужно согласие всех собственников здания продавец не передает права собственности на квартиры, ограничиваясь предварительным договором, чтобы никто не смог заблокировать операцию. Все общедомовые коммуникации выведены в отдельное помещение на которое продавец не претендует.
Поскольку процесс перевода подполья в нежилые помещения подвала может затянуться (вопрос будет решаться через суд), с продавцом может случиться что угодно и тогда возникают риски с наследниками несовершеннолетними детьми - их интересы будут более весомы, чем мои.
Не безопаснее продавцу продать квартиру своему ООО с которым я уже заключу предварительный договор?
перевода подполья в подвал, и оформления в собственность Продавца нежилых помещений подвала
Олег
При чем здесь квартира, подвал и подполье? Совершенно непонятно.
тороны обязуются заключить договор купли-продажи Квартиры в течении 5-ти рабочих дней после перевода подполья в подвал, и оформления в собственность Продавца нежилых помещений подвала,
Олег
Поскольку процесс перевода подполья в нежилые помещения подвала может затянуться (вопрос будет решаться через суд),
Олег
Добрый день, Олег.
Такая схема совершенно не гарантирует вам получение квартиры в собственность.
Или, по меньшей мере, откладывает ее приобретение на неопределенный срок.
В предварительном договоре подписание основного договора ставится в зависимость от положительного решения вопроса по переводу помещений в нежилые. Ну а если вопрос положительно не решится? Откуда вы можете знать заранее, каким будет решение суда? Суд отказывает в переводе помещений в нежилые и...?
Поэтому схема предложенная застройщиком слишком мутная, на мой взгляд. Так что прежде чем подписывать договор, тщательно оцените все риски.
С уважением, Роман.
Доброй ночи Олег! Если хозяином земли является действительно физ. лицо и оно одно, тогда приобретайте у физ. лица, ООО тут ни причем, а он составил такой договор, чтоб в последующем на подполье никто не претендовал, но он сможет его забрать себе и перевести в нежилое, если будет согласна большая часть дома.В 22, 23 статьях говорится об условиях перевода жилого в нежилое и нежилого в жилое.
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и «законодательства» о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным «требованиям» или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). 3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных «частью 2» настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Ни слова о соседях.
"но он сможет его забрать себе и перевести в нежилое, если будет согласна большая часть дома"
В доме 17 квартир. Жильцы живут без права собственности на квартиры - все заключили предварительный договор. И чтобы никто не вставил палки в колеса продавец хочет оставаться единственным собственником всего дома, пока не получит подполье. Представим, что процесс затянулся, продавца тьфу-тьфу-тьфу сбила машина и вся его собственность должна быть передана наследникам. Но я не собственник - у меня на руках только предварительный договор. Квартира может быть передана наследникам.
А у ООО наследников нет.
Добавил уточнение.
Уважаемый Олег! Поверьте Ваше уточнение нисколько не пролило свет… Опять же предварительный договор — это предварительный договор. Договор же купли-продажи — это договор купли-продажи. Если надо выделить в составе дома (домов) отдельные нежилые встроенные помещения, — ну так в чем вопрос. Делайте перевод, паспортизируйте и регистрируйте право.
Другой разговор, что получится ли это технически… Вот здесь ответ Вам даст кадастровый инженер плюс межведомственная комиссия при администрации.
А ООО здесь вообще....