Разделение долей в частном доме

Согласно ч.1 ст.245 ГК РФ Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Согласно ч.3 ст.252 ГК РФ При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправев судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Таким образом, вы вправе составить соглашение о разделении долей или увеличении  вашей доли. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено и зарегистрировано в регпалате и должны быть выданы новые свидетельства о праве собственности. Если же не удастся договориться, то придется обращаться в суд. 

Здравствуйте Андрей!

По данному вопросу очень хорошо написал Вандраков Сергей Юрьевич
Адвокат Адвокатской палаты Краснодарского края.

Статья: О возможности признания права собственности на часть самовольно реконструированного дома (Вандраков С.Ю.) («Цивилист», 2013, N 1)

Судебной практикой давно выработана позиция относительно возможности владения самовольно возведенным строением.

В частности в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. N 9 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение», указанно – «Поскольку строения, не законченные строительством или не принятые в эксплуатацию, не подлежат регистрации, факт владения ими не может быть установлен судом»[7].

Данное Постановление Верховного Суда СССР, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2, не подлежит применению на территории РФ, в части применения гражданского процессуального законодательства. Однако в части применения норм материального права, а в рассматриваемом случае в части установления права собственности, владения имуществом, данное Постановление Пленума Верховного Суда СССР действует.

Анализируя решение суда по рассматриваемому делу, а также ряд других аналогичных судебных актов данной категории споров, можно сделать вывод, что суды не уделяют достаточного внимания тому обстоятельству, что обязательным условием квалификации строения как самовольного является создание нового объекта. И вопрос о том, новый это объект или подвергшееся реконструкции строение, должен быть разрешен судом.  

Требования о признании права собственности, на часть в достроенном (реконструированном) доме не должно подлежать удовлетворению, так как право собственности сначала должно быть признано на весь дом. И только при выполнении этого условия, возможно обращение в суд с иском о признании права на его часть. Признание же права собственности на незаконно реконструированный объект недвижимости возможно только по иску владельца земельного участка.

Самовольно реконструированный дом не являться объектом гражданских прав, и поскольку реконструкция была произведена без соответствующего разрешения, то ни спорный объект, ни часть его не может являться объектом права собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен. Также как невозможно установление за истцом права владения частью самовольно реконструированного дома.

Здравствуйте, Андрей!

Вы спрашиваете: «Если один из братьев, ныне не живущий постоянно в этом доме, исключительно на собственные средства, надстроит два этажа над существующим одноэтажным домом — изменится ли (если да, то как) распределение долей в общей собственности?»

Нет, не изменится. Суть состоит в том, что все три брата являются собственниками в идеале, то есть, дом не разделен между ними в натуре. Для того, чтобы изменились доли в общей собственности, нужно между братьями составить договор, которым определить доли, в том числе той части дома, которую один из братьев надстроит. 

Я не привожу здесь правовые основания, поскольку это сделали мои коллеги, которые увидел я после опубликования своего ответа.