Хочу проконсультировался по сделке по покупке квартиры
Хочу проконсультировался по сделке по покупке квартиры.
Уточнение от клиента
Квартира находится в ипотеке, прописаны в ней 3 человека мама папа ребенок 17 летний, я покупатель, платить буду наличными, необходимо денежные средства зачислить на два счета кредитный и основной, как правильно оформить сделку?
Вы планируете заключать договор купли-продажи недвижимости (ГК РФ ст.549?).
Согласие банка потребуется.
Готов Вас проконсультировать. Если Вы хотите заказать приватную консультацию-можете обращаться в чат ( кнопка рядом с именем юриста). Услуги в чате предоставляются на платной основе.
Добрый день. Владимир, уточните, пожалуйста, свой вопрос. Что именно вас интересует.
0
0
0
0
Владимир
Клиент, г. Москва
Хочу понять как безопасно провести сделку, квартира в обременении под ипотекой, мне необходимо перевести продавцам деньги для снятия обременения, и составления договора купли продажи, как сделать это все правильно?
С учетом полученной информации, могу предложить для вас несколько вариантов для приобретения квартиры.
1. Вариант первый
Это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (ст. 429 Гражданского кодекса РФ) в рамках которого продавцу передается авансовый платеж, который в свою очередь продавец обязан направить на погашение ипотеки.
Либо как вариант, заключение предварительного договора, а денежные средства передать продавцу в рамках целевого договора займа, направленного на погашение ипотеки(ст. 814 Гражданского кодекса РФ).
После погашения ипотеки и снятия обременения, заключаете договор купли-продажи и направляете его на регистрацию в Росреестр.
Но этот вариант не рекомендую, так как есть определенные риски.
2. Вариант второй:
Купить квартиру с обременением, но для этого необходимо согласие залогодержателя (в данном случае, как я понимаю это банк) на отчуждение квартиры, находящейся под ипотекой (залогом недвижимости). Без согласия залогодержателя отчуждение квартиры невозможно в силу п.1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».
При переходе права собственности ипотека сохраняется и вы принимаете на себя права и обязанности залогодателя и уже после этого погашаете ипотеку и снимаете обременение.
Как следует из ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи
1. По договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Поскольку в вашем случае банк залогодержатель, то сделку ДКП вы можете совершить только с его согласия. В случае одобрения банком предстоящей сделки, ваши денежные средства банк примет на свой счет в размере уже погашенной суммы ипотеки покупателя, а остальную сумму примет от вас, как от лица приобретаемого квартиру и оплачиваемого цену договора полностью. Все эти условия прописываются в ДКП.
Поэтому прежде всего вам нужно получить одобрения банка на такую сделку.
Далее, поскольку в квартире на момент продажи имеются зарегистрированные, то лучше что бы они были сняты с такого регистрационного учета перед заключением вами ДКП.
Здравствуйте
Моя бабушка и отец в 2017 году переехали ко мне в город и при покупке квартиры меня оформили единственным собственником а они там зарегистрированы и проживают. Чтобы в будущем не было проблем с наследством и тд. Передача денег от них мне нигде не зафиксирована. На тот момент я был в браке. Сейчас с женой планируем разводиться и она хочет подавать на раздел имущества. Предлагает отписать ей 50% этой квартиры до развода в добровольном порядке. Есть опасения, что после этого для моих родных проживающих там могут быть проблемы (подселение квартирантов, требование продажи или компенсации стоимости её половины)
Вопрос - могу ли в случае раздела по суду опротестовать это, так она не работала нигде, никак финансово в покупке, содержании и оплаты коммунальных платежей не участвовала? И второй вопрос - могу ли я при разделе квартиры, наложить обременение которое даст гарантию, что она ничего не сможет сделать с ней до момента пока мои родственники проживают там? Хотелось бы застраховать как то моих родных от проблем.
Уважаемые юристы, подскажите что можно сделать и как быстро всё произойдёт, если получится, какие риски.
Я инвалид детства второй группы с диагнозом шизофрения. Диагноз был мною получен в связи с совершением преступления по 105ст, ч1. Т.е. ранее диагноза и учёта у психиатра не было, не были выявлены нарушения психики, а поставили диагноз в ходе расследования дела. Постановлением суда меня освободили от уголовной ответственности и направили принудительно в больницу специализированного типа в г.Казани на стационар. В Казань я прибыла в июне 2014г. Мне было уже 18 лет.
Сама я родилась в 1996г 05.03
Квартира о которой пойдёт речь была приобретена нами самой когда мне было 15. Я говорю "нами" потому что предшествовали этому смерти моих родственников, папы и бабушки. Доля в квартире бабушки принадлежала мне, ею распоряжалась мама на правах опекуна. У папы была комната в общежитии, отданая ему при советской власти заводом, приватизированная мамой и продвннвя, они на тот момент уже были разведены. Так как папа умер на заводе, то завод выплачивал компенсацию моей семье, а я получала пенсию до 18лет по потере кормильца, всем этим тоже распоряжалась мама. Так же вторая бабушка, с папиной стороны, передала по моей просьбе со сберегательного счёта маме по моей просьбе 200 с чем-то тысяч рублей на покупку новой квартиры. Она и была куплена в мои 15 лет. Я хорошо помню и мать этого не отрицает как она просила полностью записать квартиру на неё или выделить мне минимальную долю, но получила я, благодаря отделу по правам ребёнка половину (1/2). По словам её нового мужа она ещё и брала кредит на покупку квартиры, насколько помню я, нецелевой. Стоимость покупки была 1 200тр. Продажа доли бабушкин ого наследства и комнаты папиного в общей сложности принесли в бюджет около 600-650тр (точно не помню, документов у меня нет), вторая бабушка выдала более 200тр, а завод выплатил около сотни (не уверена, но вроде 90 + 30тр, мне и маме отдельно). Итого мой личный вклад в покупку, в 15 лет оставил более половины средств. Сейчас квартира такие квартиры стоят более трёх миллионов рублей, а я живу в домики без отопления, водопровода и прочих коммуникаций, помимо электричества. Только дом не мой, я его арендую. В другом регионе.
В начале я упомянула своё преступление.
В ходе расследования я была признана неаменяемой на момент инкреминируемого мне деяния. На момент совершения мне было 17 лет. Наамбулаторное лечение я вышла в сентябре 2022г. Получаю бессрочную пенсию. Из-за того, что преступление было совершено против родственница и в нечменяемом состоянии, я получила в наследство её квартиру.
Когда вышла из больницы прожила с мамой и отчимом менее месяца, меня выгнали в мою квартиру, что не поспособствовало улучшению моего состояния. Я не признана недееспособной, но у меня образование 10 классов и низкая успеваемость + почти 10 (с 2013 по 2022) лишения свободы, пребывания в больницах. Всё эти годы лечение было исключительно стационарным. Видя моё самочувствие мать убедила меня продать свою квартиру полученную в наследство в срочном порядке (три месяца спустя после выхода из больничного учреждения), подписать дарственную на долю общей квартиры и при покупке мне новой отдать ей 680тысяч наличными, что никак не подтверждено документами.
Кажется, что ситуация безвыходная, но я начала ходить по бесплатным консультациям юристов и узнала, что последняя купленная мною квартира, единственное жильё, была продана неправомерно, попадает под определение кабальной сделки (продажа по сильно заниженной стоимости в следствии тяжёлых обстоятельств: невыгодная продажа менее полугода владения единственным жильём за менее 70% от цены покупки из-за моих долгов перед МФО), квартира полученная в наследство по документам была продана сильно дороже, чем та сумма, что была мною получена (плюс ещё несколько не соответвующих действительности документов о продаже), а договор дарения подписан, согласно документу, в МФЦ г. Искитима Новосибирской области мною лично в декабре 2015г. В это время я находилась на стационарном лечении в г. Казани, республика Татарстан и никак не могла присутствовать, в связи с этим сделка должна быть признана ничтожной. А сделка с единственным жильём оспоримой и по сделке с квартирой полученной в наследство я должна получить разницу в цене, указанной в договоре и полученной в действительности.
Я хочу вернуть разницу в цене, свою долю и свою последнюю квартиру себе в собственность.
Могу ли я это сделать?
Как? Какие документы я должна предоставить в суд для составления иска?
Все подтверждающие моислова выше документы (такие как ДКП на последние квартиры, о праве на получение наследства, выписки из банка, протоколы осмотра врача) у меня есть, остальные могу получить. Прикрепляю только договор дарения, так как он является спорным. А даже оспоримая сделка и сделка с неправильно указанными суммами более очевидны, не смотря на мою неграмотносить, но лично для меня всё равно представляют собой сложность.
Прошу Вас помочь мне, проконсультировать. Я сейчас с трудом на еду наскребаю. (это не связано с вышеуказанным, но меня недавно обокрали и я потеряла возможность даже подрабатывать, зарегистрирована как самозанятая, а скоро арендная плата, мать помогать не намерена)
, вопрос №4140526, Татьяна Вячеславовна, г. Москва
Нужен образец соглашения на выделение доли ребёнку при покупке квартиры с использованием материнского капитала (квартира в общей совместной собственности супругов, покупалась с ипотекой).
Добрый день! В ближайшие дни я хочу продать свою комнату в общежитии.
Покупатель хочет провести сделку через эскроу.
Меня смущает договор, потому что предполагается, что «Эскроу-агентом» будет агентсво недвижимости.
Пожалуйста, ознакомьтесь с договором и сообщите, какие риски влечет работа с таким ООО и по такому договору? Мне хочется минимизировать риски
Договор во вложении.
Добрый день! Хочу купить квартиру, вторичку, наследство, наследники 2 сына, 2 года как вступили, доли, говорят что больше наследников нет. Боюсь что куплю а потом вдруг объявятся еще наследники, суд будет на их стороне и выделит им долю в купленной мною квартире. Могу ли я как то обезопасить себя от этих проблем в будущем? Можете ли вы провести ревизию документов по сделки удаленно? Спасибо!
С учетом полученной информации, могу предложить для вас несколько вариантов для приобретения квартиры.
1. Вариант первый
Это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (ст. 429 Гражданского кодекса РФ) в рамках которого продавцу передается авансовый платеж, который в свою очередь продавец обязан направить на погашение ипотеки.
Либо как вариант, заключение предварительного договора, а денежные средства передать продавцу в рамках целевого договора займа, направленного на погашение ипотеки(ст. 814 Гражданского кодекса РФ).
После погашения ипотеки и снятия обременения, заключаете договор купли-продажи и направляете его на регистрацию в Росреестр.
Но этот вариант не рекомендую, так как есть определенные риски.
2. Вариант второй:
Купить квартиру с обременением, но для этого необходимо согласие залогодержателя (в данном случае, как я понимаю это банк) на отчуждение квартиры, находящейся под ипотекой (залогом недвижимости). Без согласия залогодержателя отчуждение квартиры невозможно в силу п.1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке».
При переходе права собственности ипотека сохраняется и вы принимаете на себя права и обязанности залогодателя и уже после этого погашаете ипотеку и снимаете обременение.
3. Вариант третий:
Вариант который предложила коллега Яныгина Яна.
Варианты 2 и 3 относительно надежные.
Продолжу свой ответ ниже.