Как нам перерегистрировать его долю на меня?

Здравствуйте,  Вероника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в залоге возможны с согласия залогодержателя (банка).

Без согласия банка Вы или муж можете подать иск на раздел имущества и поделить квартиру в судебном порядке.

В этом случае согласие банка не требуется

Как нам перерегистрировать его долю на меня? Нужно ли согласие банка? Каков наш алгоритм действий? Хотели бы решить этот вопрос до развода.

Вероника

Вероника, добрый день! Вам необходимо обратится в суд с иском о разделе имущества и привлечь к участию в деле в качестве третьего лица залогодержателя (банк). Либо если банк как залогодержатель дает согласие обратится к нотариусу для составления соглашения о разделе общего имущества ( п. 2 ст. 38 СК РФ).

Здравствуйте, Вероника!

Разводимся с мужем. Квартира в ипотеке, оформлена на него. Доли не выделялись. Я созаемщик.

Вероника

У Вас — наиболее, часто встречающаяся, ситуация. Квартира — является общим имуществом супругов, однако, вместе с этим, -  это жилое помещение обременено  ипотечным залогом.

Ипотеченный кредит выдается на условиях солидарной ответственности заемщика и созаемщика. Суть солидарной ответственности заключается в том, что, кредитор вправе получить исполнение В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ, с любого из солидарных должников (многие  не понимают или не до конца понимают, что такое «солидарная ответственность должников»).

Как нам перерегистрировать его долю на меня?

Вероника

1) В данном случае, «перерегистрировать » еще нечего, так как квартира находится в  совместной собственности супругов, а не в долевой,

2) Все регистрационные действия с залоговым имуществом, а так же, изменения условий заключенного ипотечного договора — могут быть осуществлены только с согласия кредитора — залогодержателя.

Однако, банк, скорее всего, не пойдет на ухудшение своих прав, как Стороны кредитора, по договору. Туи же нужно понимать следующее.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 15 от дата «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» разъяснено, что в состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. Но, кроме общего имущества, разделу, одновременно, подлежат и общие долги супругов.

В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов...

Этот означает то, что  общие долги будут делиться между супругами — вместе (одновременно) с разделом общего имущества.

Суд, при разделе общего имущества супругов, не вправе изменять условия, ранее заключенного, ипотечного договора. Прилагаю выдержку из описательной части по гражданскому делу № 2-653/19 (судебное решение от 30 мая 2019 г., Останкинский районный суд города Москвы),

Таким образом, по общим положениям обязательственного права ответственность договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве стороны обязательство, в данном случае оба супруга являются сторонами в кредитном обязательстве, а именно являются созаемщиками по кредитному договору, соответственно они несут солидарную ответственность перед Банком.

В силу ст.ст 323, 324 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.
Следовательно, раздел общего долга супругов по кредитному договору направлен на нарушение права Кредитора обратиться к любому из должников за взысканием неполученной суммы задолженности, в случае не удовлетворения ее одним из солидарных должников. Данные требования противоречат положениям ст.ст.13, 61 ГПК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 323 ГК РФ не предусмотрено оснований прекращения солидарной ответственности, кроме исполнения обязательства полностью.
Суд полагает, что раздел долгового обязательства не предусмотрен условиями кредитного договора, кроме того, повлечет существенное ухудшение положения Кредитора, связанного с изменением обязательств созаемщиков по спорному кредитному договору, что в силу п.п. 1, 2 ст.1 ГК РФ противоречит принципам равенства участников гражданских правоотношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечения беспрепятственного осуществления гражданских прав, восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, свободы в установлении прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

То есть, кредитору, являющемуся, одновременно и залогодержателем, нет смысла нести  дополнительный риск того, что, пойдя навстречу Вашим с супругов, пожеланиям, банк, вместо солидарной ответственности двух должников, получит личную ответственность только одного должника, в лице бывшей супруги.

Таким образом, суд может разделить квартиру  — поровну, по 1/2 доли, каждому из супругов. Однако, вместе с тем, солидарность долгового обязательства, по ипотечному договору, суд — изменить не вправе.

Муж хочет оставить свою часть квартиры мне.

Вероника

Это возможно только после полного исполнения обязательства, прекращения и отмены залога, а так же, после определения долей каждого из супругов, в этой квартире — супруг вправе распоряжаться своей долей, как пожелает.

Ипотеку буду платить я.

Вероника

Повторюсь: для кредитора, абсолютно не важно: кем из солидарных должников будут вноситься повременные поатежи, по ипотеке.

После полной оплаты долга, средствами лишь одного из «солидарщиков», он вправе потребовать взыскания половины уплаченного, со второго солидарного должника или передаче отступного, на эту сумму (например, передаче своей, 1/2 доли в праве).

Каков наш алгоритм действий? Хотели бы решить этот вопрос до развода.

Вероника

1) Рекомендую обратиться в банк, но не с предложением, которое Вы указали в своем вопросе, а с такой просьбой (предварительно все пояснив, по поводу предстоящего развода): Вас оформить титульным заемщиком, а вместо  выбывающего супруга,  ввести  созаемщиком — близкого, лояльного, родственника (например. Вашу маму).

Таким образом, в моей практике был случай, когда, при разводе, с согласия банка, была заменена Сторона выбывающей бывшей супруги — на родного брата заемщика (бывшего супруга).

2) Во внесудебном порядке, с предварительным уведомлением залогодержателя, и при его согласии, можно оформить нотариально удостоверяемые: Соглашение о разделе совместного имущества, или Брачный договор. Без предварительного общения с залогодержателем и  без получения его согласия на такой вид раздела имущества, идти к нотариусу смысла не имеет. Каждый нотариус имеет оперативный доступ к актуальным сведениям в реестре (ЕГРН), в связи с чем увидит то, что на квартиру наложено ипотечное обременение, и откажет в совершении  нотариального действия.