Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подскажите, как лучше оформить приватизацию, по долям или в совместное имущество, как выгоднее будет ее продать и какие риски есть как в одном так и в другом случае?
Добрый день!
Планируем с отцом приватизировать квартиру в собственность для дальнейшей продажи.
Подскажите, как лучше оформить приватизацию, по долям или в совместное имущество, как выгоднее будет ее продать и какие риски есть как в одном так и в другом случае?
Добрый день!
Проще оформить права на квартиру в порядке приватизации в общую долевую, а не совместную собственность, поскольку, если один из собственников откажется от реализации своей доли, то второй может реализовать свою долю самостоятельно.
А в случае совместной собственности придется сначала изменять право совместной собственности на долевую, а затем только распоряжаться своей долей.
Так, согласно ст. 246 Гражданского Кодекса РФ:
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Здравствуйте!
как выгоднее будет ее продатьАлександра
Выгоднее в плане налога продать, если квартира будет по долям, и каждая доля продается отдельным договором.
Если после регистрации права собственности продадите до истечения 3 лет, возникает обязанность по налогу.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
Размер налога можно уменьшить, применив имущественный налоговый вычет, когда налог считается только с суммы сверх 1 млн. руб.
Если продавать одним договором, вычет распределяется пропорционально долям — каждый продавец платит налог с суммы сверх 500 тыс. руб.
Если продавать каждую долю отдельно, вычет можно получить в максимальном размере — 1 млн. руб.
Здравствуйте, Александра!
Вы сможете приватизировать квартиру только в общую долевую собственность.
Вот обоснование этому.
В силу положения статьи 244 Гражданского кодекса РФ:
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
А согласно ст. 2 Закона РФ" О приватизации жилищного фонда в РФ":
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Передача жилых помещений в общую совместную собственность данным Законом не предсмотрена.
как выгоднее будет ее продать и какие риски есть как в одном так и в другом случае?Александра
Если была бы возможность оформить приватизацию квартиры в совместную собственность, то ситуация при продаже впоследствии квартиры не изменилась бы, если бы она продавалась одновременно обоими собственниками.
Но в Вам в любом случае приватизировать квартиру придётся только в долевую (а не в совместную) собственность, поскольку в совместную можно было бы приватизировать, если бы квартира приватизировалась, например, супругами (для них образование совместной собственности предусмотрено Семейным кодексом РФ).
мы планируем продать ее единовременно, вопрос при продаже по долям, одному покупателю не составляет труда и не меняет стоимость имущества?
Но поскольку Вы и планируете продавать квартиру по одному договору купли-продажи, то для Вас в любом случае единственный сейчас вариант — приватизировать в долевую собственность. А уже при продаже смотреть, как лучше продавать — отдельными договорами купли-продажи долей (чтобы каждый, и Вы, и отец, мог воспользоваться налоговым вычетом в полном объеме — 1 млн.руб.) и при этом ещё понести расходы на нотариальное удостоверение договоров (т.к. будут продаваться доли), либо единым договором и в этом случае налоговый вычет будет распределен на обоих (как верно указал коллега Власов Андрей).
как выгоднее будет ее продать и какие риски есть как в одном так и в другом случае?
Александра
Александра, добрый день! В совместную собственность как правило имущество супругов оформляется, у Вас будет общая долевая собственность в случае приватизации. При продаже минимальный срок владения 3 года для того, чтобы полученный доход не облагался налогом ( ст. 217, 217.1 НК РФ). Если продаете ранее указанного срока, то предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налоговый вычет при продаже имущества в размере 1 млн. предоставляется на всю квартиру пропорционально долям. Чтобы каждый из собственников мог получить возможность применения данного вычета к своей доле их нужно продавать разными договорами. Но в этом случае такие сделки требуют нотариального заверения поэтому надо смотреть что выгодней — продать 1 договором без нотариуса или двумя с привлечением нотариуса
как выгоднее будет ее продатьАлександра
По налоговому аспекту добавлю в связи с возникшим вопросом занижения стоимости. Надо понимать, что сейчас налог с продажи недвижимости исчисляется по правилам ст. 214.10 НК РФ — либо от цены договора либо, если цена в договоре ниже 70% кадастровой от 70% кадастровой. Соот. не всегда занижение цены может помочь, как минимум надо знать цифры, Вы сказали 10 млн. предположительно это кадастровая, соот. налог будут считать минимум с 7 млн. если по факту продается дороже практический смысл есть. Риски описал коллега в части признания сделки недействительной (притворной), последствия сформулированы, напр. в п. 87 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
соот. риск доначисления налогов + штраф по 122 НК. Из способов законной оптимизации можно добавить, помимо продажи квартиры долями, возможность применения вычета на покупку жилья предусмотренного п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере до 2 млн., т.е. если в том же календарном году покупаете другое жилье можете снизить налоговую базу от продажи доли на сумму расходов на покупку ( но не более 2 млн. на человека).
Нет, если квартира продается одновременно двумя собственниками, то это никак не влияет на её стоимость, и такая сделка не требует обязательного нотариального удостоверения. Продать квартиру можно, оформив договор в простой письменной форме и сдать его на регистрацию перехода прав в ЕГРН через МФЦ, госпошлина — 2000 рублей.
Так, согласно ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ