Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как грамотно купить в ипотеке квартиру с обременением?
Приветствую!
Есть квартира на вторичном рынке, которую я хочу купить с привлечением ипотеки, т.к. собственных средств не хватает. Квартира находится в залоге у частного лица. В банке мне сообщили, что такие сделки возможны, если моих средств хватит на погашение долга продавца перед его кредитором. Скорее всего, хватит.
Уважаемые юристы, расскажите, пожалуйста, как мне грамотно купить такую квартиру пошагово? Какова должна быть последовательность моих действий, чтобы не "сесть в лужу"? Какие должны быть пункты в ДКП и договоре аванса?
Спасибо.
Здравствуйте, Мария.
Вам тут нужно составить договор купли-продажи (обыкновенный, с отсрочкой регистрацией перехода права до погашения записи об ипотеки), а к нему договора задатка (если Вы точно решили покупать, так как если откажетесь от сделки, то задаток потенциальный продавец Вас не вернет, но и если он откажется тогда должен будет вернуть Вам задаток в двойном размере в силу ст. 381 Гражданского кодекса РФ. В противном случае действительно лучше договор аванса) с элементами договора целевого займа, в котором прописать, что:
«Сторона1 и сторона2 договорились, что задаток/аванс переданный продавцу по договору купли-продажи будет использован на покрытие долга перед стороной3.
При этом данная сумма до погашения записи об ипотеки (залоге) стороны3 считается предоставленной продавцу на условиях целевого займа в соответствии со ст. 814 Гражданского кодекса РФ и продавец имеет право контролировать ее расход. В случае не погашения записи в течении ___ дней продавец обязан выплачивать покупателю __% за ».
Ну и лучше заключить с залодержателем какой-нибудь договор о погашении долга. Он вообще согласен принять исполнение от третьего лица (Вас)?
Здравствуйте!
На практике как правило в таких случаях вначале заключается предварительный договор купли-продажи с продавцом.
В предварительном договоре фиксируете цену и устанавливаете срок в течение которого вы уже заключите основной договор купли-продажи. Срок ставьте с запасом, чтобы хватило на снятие обременения в Росреестре (если оно установлено).
Сумму которую вы передаете на погашение его долга указываете как задаток
Согласно п.4 ст.380 ГК РФ:
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Можно соглашение о задатке составить отдельно, а можно совместить с предварительным договором.
Также можно указать что эта сумма задатка входит в цену договора и будет являться первоначальным взносом.
Но прежде чем заключать соглашение о задатке и вносить сумму необходимо выяснить у залогодержателя какая сумма задолженности на сегодняшний день и с ним заключить соглашение о том, что вы погашаете долг продавца, а он в свою очередь обязуется в установленный срок снять обременение., например можно составить соглашение о переводе долга с продавца на вас (трехстороннее).
Но необходимо в соглашении с кредитором прописать какую-то материальную ответственность за неисполнение обязательств по снятию обременения в срок, например, штрафные санкции.
Потому что продавец будет нести ответственность за отказ или уклонение от сделки путем возврата суммы задатка в двойном размере, но только при наличии его вины, если виновен будет его кредитор, то продавец освобождается от ответственности
Скажите, а где в этом трехстороннем договоре у нас банк?
Ну я думаю нужно сначала с ипотекой разобраться, а после идти за новой от банка.
Но можно какой-нибудь и четырехстороний договор придумать. Но его условия в любом случае нужно сразу обсуждать с банком. Например, будут ли они учитывать задаток, который пойдет в погашение долга как первоначальный взнос. И т.п.