Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налогообложение при продаже нежилого помещения
Купил нежилое помещение в 2019 году ,как физическое лицо ,потом оформил ИП упрощенку (доходы минус расходы ), сдал в аренду и платил налоги , теперь хочу продать помещение! цена продажи такая же , как и покупал. вопрос какие налоги я должен буду заплатить с продажи? зачтут мне покупную стоимость в расходы ?
налоговая отказывает поставить на затраты и при налогообложении и прои продаже , ссылается на письма Минфина, но законом они не являются!!!
Закон — это НК РФ. По нему есть право на вычет независимо от статуса ИП. Там ни слова нет, что налогоплательщик лишается права на вычет, если до этого не был ИП, а потом стал им!!!
В данном определени ( Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2020 N 304-ЭС20-1243 по делу N А70-829/2019, учет расходов на приобретение основных средств, понесенных до начала предпринимательской деятельности) делу имущество приобреталось именно физическим лицом, потом было создано ИП, и была общая система налогобложения и после этого ИП перешел на доходы минус расходы и выииграл суд, но внимание покупал он как физ лицо согласно иска налоговой инспекции!!! И по суду выиграл!!! И данное определение вошло (определение ВС РФ включено в обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых во втором квартале 2020 года по вопросам налогообложения, направленный Письмом ФНС России от 28.07.2020 N БВ-4-7/12120)!!
Вот текст претензии налогового органа, что разбирали в суде:
Основанием для доначисления предпринимателю недоимки по УСН, соответствующих сумм пеней и штрафа послужил вывод налогового органа о том, что в силу положений главы 26.2 Налогового кодекса предприниматель не имел права учитывать расходы на приобретение объектов недвижимости, которые приобретались им как физическим лицом до начала применения УСН и использовались для ведения предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках иного режима налогообложения (ЕНВД).
И получается что именно физ лицо приобрело основное средство и суд разрешил поставить его на расход!!! Так мой это случай или нет? могу поставить на расход при продаже или если не буду продавать на расходы с целью уменьшения налогооблагаемой базы, стоимость покупки помещения используемые в предпринимательской деятельности (сдаю в аренду )?
Подпунктом 3 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ предусмотрено, что в отношении приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств, а также приобретенных (созданных самим налогоплательщиком) нематериальных активов до перехода на упрощенную систему налогообложения со сроком полезного использования свыше 15 лет, расходы на приобретение основных средств и нематериальных активов принимаются в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.
Здравствуйте, Михаил!
поскольку имущество приобретено до регистрации ИП УСН, то по мнению Минфина изложенному в письме от 8 февраля 2018 г. N 03-11-11/7503 Вы не вправе будете уменьшить доход от продажи имущества на расходы по его приобретению.
как физическое лицо, потом оформил ИП упрощенку (доходы минус расходы ), сдал в аренду и платил налоги, теперь хочу продать помещение! цена продажи такая же, как и покупал. вопрос какие налоги я должен буду заплатить с продажи?михаил
Здравствуйте. К сожалению воспользоваться вычетом этим Вы не сможете, поскольку приобрели помещение еще до того как стали предпринимателем.
Дело в том, что Минфин полагает, что если физлицо приобрело основное средство до регистрации в качестве ИП, расходы на его покупку при применении УСН учитываться не должны. Так, в Письме от 13.08.2019 N 03-11-11/60923 со ссылкой на п. 2 ст. 346.17 НК РФ Минфин указал, что ИП, применяющий УСН, вправе учесть при налогообложении только те затраты, которые были понесены им уже после государственной регистрации в качестве ИП. А расходы, произведенные до регистрации лица в качестве ИП, никак не связаны с предпринимательской деятельностью (об этом также письма от 15.08.2017 N 03-11-11/52240, от 09.12.2013 N 03-11-11/53610).
Таким образом, Вы должны будете включать в доходную часть всю сумму, которую выручили от продажи объекта, при этом ограничений по установлению цены такой продажи (как для обычных физических лиц) для ИП не имеется.
ведь это основное средство, и я его покупал, все документы имеются, платил по безналу, есть закон, который ограничивает зачет в расходы покупной цены основного средства?
Основным средством оно стало когда Вы стали ИП, а в этот момент Вы никаких расходов по его приобретению не несли.
На самом деле, я считаю указанное утверждение Минфина неверным, поскольку оно фактически отрезает предпринимателю любые возможности учесть расходы в случае продажи имущества, и собственно вынуждает его идти на какие-то мутные схемы. Но к сожалению таково мнение Минфина, и спорить с ним мягко говоря, довольно затруднительно.
Михаил, здравствуйте.
Согласен с коллегами, кроме того, Обращаю ваше внимание на то, что данное имущество вы использовали в предпринимательской деятельности. Таким образом, даже если вы закроете ИП и продадите квартиру как просто физ. лицо, вычет по НДФЛ предусмотренный ст. 220 НК РФ вы получить не сможете.
Об этом сказано, например, в Письме Минфина РФ от 12 ноября 2018 г. № 03-04-05/81170
Таким образом, налогоплательщик не вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, если такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Я бы рекомендовал вам перейти с нового года на УСН «Доходы» и при продаже заплатить налог по минимальной ставке, иного легального способа уменьшить налоги я не вижу.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса при исчислении налога по УСН учитываются расходы на приобретение основных средств.При этом глава 26.2 Налогового кодекса не содержит положений, которые бы ограничивали субъекта предпринимательства в возможности учета расходов на приобретение основных средств при определении налоговой базы по УСН в зависимости от того, были ли эти расходы понесены физическим лицом до начала осуществления предпринимательской деятельности, либо до начала применения данного специального налогового режима.
Это цитата с какого то юридического сайта? Я нашел первоисточник и там нет никакой нормативной базы подтверждающей данную позицию. Хотя по сути я с вами согласен, но по букве закона имущество приобретенное до регитрации ИП в расходах учесть нельзя. Можете рискнуть и не платить и потом судиться с налоговой, но перспективы выигрыша я оцениваю как низкие, только попадете на штрафы и пени плюсом к налогу. Коллега вам привел в пример где Верховный суд решил не в пользу налогоплательщика, а это по сути 100% показатель того, что суд вам не выиграть.
Здравствуйте Михаил!
Зачтут.
Поясню почему зачтут и про налоги.
Вопрос регулируется с п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
Вы как ИП сдали в аренду.
Если хотите продать, то будете должны заплатить минимальный доход с 0,7 кадастровой стоимости по ставке согласно ст.346.20 НК РФ. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.
Всего доброго!
в качестве дополнения могу лишь заметить, что как плательщик УСН Вы при продаже недвижимости не связаны её кадастровой стоимостью, как плательщики НДФЛ, и можете продать по цене меньше кадастровой, а также то, что ставка для плательщиков УСН «доходы-расходы» в Питере 7%.
получается что дохода от продажи нету, но несмотря на это уплачу 7 процентов от продажной цены и получу убыток ???