Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли указать в договоре купли-продажи стоимость недвижимости ниже, чем рыночная, какие последствия?
Здравствуйте!
Квартира в собственности на гражданине "В", он же ПРОДАВЕЦ, женат, недвижимость приобреталась в браке. ПОКУПАТЕЛЬ квартиры "Н" договорился с ПРОДАВЦОМ, что выкупит у него ВСЮ квартиру за половину стоимости от окончательной оценки, которая проводилась согласно всем нормам. Соответственно, ПРОДАВЕЦ осознаёт всё и согласен на эти условия, его жена так же дает согласие. Сделку ПОКУПАТЕЛЬ с ПРОДАВЦОМ собираются оформить у нотариуса.
1. Можно ли внести в договор пункты, которые обезопасят ПОКУПАТЕЛЯ от дальнейших претензий со стороны ПРОДАВЦА? Есть ли в этом смысл?
2. Сможет ли ПРОДАВЕЦ "В" и/или его жена (дети) в будущем оспорить эту сделку или как-то восстановить право собственности законным путём? Что-то типа, неоправданная стоимость недвижимости...
3. Каким образом лучше совершить передачу денежных средств? Надо ли брать расписку?
4. Если всю процедуру записать на ВИДЕО, не помешает ли это?
Жду Ваших комментариев, спасибо...
Добавлю уточнение. ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ, являются родными БРАТ и СЕСТРА.
Здравствуйте, Вячеслав!
Цена договора купли-продажи определяется по соглашению сторон на основании принципа свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Если и продавец (и его супруга), и покупатель согласны на такую стоимость предмета купли-продажи, то сама по себе заниженная стоимость по сравнению с рыночной не является основанием для признания данного договора купли-продажи недействительной сделкой.
Добрый день!
1. Можно ли внести в договор пункты, которые обезопасят ПОКУПАТЕЛЯ от дальнейших претензий со стороны ПРОДАВЦА? Есть ли в этом смысл?
Вячеслав
Да, можно внести. Они вполне стандартны, про дееспособность, отсутствие угроз, заблуждения, крайне невыгодных условий, признаков банкротства и т.д. Лишним не будет.
2. Сможет ли ПРОДАВЕЦ «В» и/или его жена (дети) в будущем оспорить эту сделку или как-то восстановить право собственности законным путём? Что-то типа, неоправданная стоимость недвижимости…
Вячеслав
Если будет согласие от супруги, то каких-либо серьезных рисков оспаривание сделки со стороны указанных Вами лиц я не вижу.
3. Каким образом лучше совершить передачу денежных средств? Надо ли брать расписку?
Вячеслав
Лучше всего безналичным способ, т.к. расписку могут попробовать оспорить по безденежности, а банковский перевод будет надлежащим доказательством оплаты.
4. Если всю процедуру записать на ВИДЕО, не помешает ли это?
Жду Ваших комментариев, спасибо…
Вячеслав
Не вижу в этом смысла.
Что отдельно хочу отметить. При серьезным занижении цены договора, есть риски того, что в случае банкротства Продавца, данная сделка может быть оспорена в рамках статьи 61.2 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».
Поэтому если есть возможно обосновать причину занижение стоимости недвижимости (отсутствие ремонта, например), то лучше это указать в договоре.
Здравствуйте.
1. Можно ли внести в договор пункты, которые обезопасят ПОКУПАТЕЛЯ от дальнейших претензий со стороны ПРОДАВЦА? Есть ли в этом смысл?Вячеслав
можно конечно, почему нет. Стороны сами определяют условия. Ст. 421 ГК РФ
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
2. Сможет ли ПРОДАВЕЦ «В» и/или его жена (дети) в будущем оспорить эту сделку или как-то восстановить право собственности законным путём? Что-то типа, неоправданная стоимость недвижимости...Вячеслав
не смогут, но в договоре лучше указать, что согласие супруги имеется.
3. Каким образом лучше совершить передачу денежных средств? Надо ли брать расписку?Вячеслав
можно и расписку, можно и в договоре указать, что сумма перечисляется, например, по безналу. В идеале сейчас всё делается через банки. А факт не получения денежных средств таким способом оспорить очень сложно.
4. Если всю процедуру записать на ВИДЕО, не помешает ли это?Вячеслав
смысла нет вообще никакого.
Здравствуйте, Вячеслав.
Никаких положений законодательства, ограничивающих право сторон определять цену договора купли-продажи по своему усмотрению не существует. Стороны вправе установить ее в силу ст.421 ГК РФ, при этом оплате подлежит именно установленная им цена -ст.424 ГК РФ, за исключением ситуаций, связанных с требованиями о признании сделки недействительной при банкротстве продавца -см. ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Поэтому важно учитывать имущественное положение продавца на момент сделки.
Поэтому
1. Можно ли внести в договор пункты, которые обезопасят ПОКУПАТЕЛЯ от дальнейших претензий со стороны ПРОДАВЦА? Есть ли в этом смысл?Вячеслав
стандартных формулировок достаточно.
2. Сможет ли ПРОДАВЕЦ «В» и/или его жена (дети) в будущем оспорить эту сделку или как-то восстановить право собственности законным путём? Что-то типа, неоправданная стоимость недвижимости...Вячеслав
по указанному основанию нет.
3. Каким образом лучше совершить передачу денежных средств? Надо ли брать расписку?Вячеслав
Существует несколько способов, наиболее распространенным и безопасным являются расчеты через банковский аккредитив. Согласно Положению Банка России от 19.06.2012 N 383-П
6.1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями (далее — банк-эмитент), обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов, предусмотренных аккредитивом и подтверждающих выполнение его условий (далее — исполнение аккредитива)....
Далается это для избежания рисков покупателя остаться без денег, в случае если регистрация права в росреестре по каким-либо причинам не состоится, а деньги между тем будут уже переданы, и продавца -на случай если регистрация права на покупателя будет произведена, но он будет уклоняться от расчетов.
4. Если всю процедуру записать на ВИДЕО, не помешает ли это?Вячеслав
Не помешает -не совсем корректное выражение. Видео ничему не воспрепятствует, скажем так. Но и при наличии иных доказательств расчетов -той же расписки например, или банковских документов она будет дополнительным доказательством.
Ко всему сказанному следует добавить, что если квартира принадлежала продавцу менее минимального срока владения (см. ст.217.1 НК РФ) то независимо от цены, налог будет исчисляться с кадастровой стоимости *0,7 — см.п.2 ст.214.10 НК РФ.
Однако, чтобы исключить возможность в будущем предъявления на этом основании каких-либо исков, можно в договоре купли-продажи указать, что продавец при заключении договора осознает, что условия договора, включая цену предмета купли-продажи, не являются для него кабальными (на крайне невыгодных условиях, которую продавец был вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств), что сделка не совершается под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или иных неблагоприятных обстоятельств.
1. Смысл в том, чтобы внести в договор пункты (условия), о которых указал выше (о том, что продавец подтверждает отсутствие кабальности сделки и т.д.), конечно же имеется.
Этими условиями можно будет обезопасить в дальнейшем покупателя, если продавец или его супруга всё же обратятся в суд с соответствующим иском. Эти условия в договоре помогут оспорить требования истца, поскольку он изначально в договоре опроверг наличие каких-либо кабальных условий сделки.
2. Как уже указал ранее, само по себе занижение стоимости договора не является основанием для признания сделки недействительной.
3. Передачу денежных средств можно осуществлять как наличными средствами, так и безналичным путем.
При передаче денег наличными составляется расписка.
При перечисления денег безналичным путем составление расписки необязательно, поскольку факт передачи денег можно подтвердить и выпиской по банковскому счету. Хотя и в таких случаях может составляться расписка (о том, что денежные средства продавцом получены).
4. Что касается видеозаписи, то вряд ли это будет необходимым, если будут соблюдены все требования к заключению договора купли-продажи.