Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли альтернатива долгосрочному договору аренды квартиры
Арендодатель не хочет делать договор на 3 года, потому что не хочет отдавать договор на регистрацию, предлагает сделать договор на 11 месяцев и к нему доп.соглашения в котором прописать, что будет 3 года без изменений.
Подскажите как должно быть оформлено это доп.соглашение, чтобы имело силу аналогичную зарегистрированному долгосрочному договору аренды (чтобы три года не могли выселить и не могли поднять цену)
Так же вместе с квартирой предоставляется два машино-места, предлагается просто вписать в договор, что машино-места с такими-то номерами предоставляются вместе с квартирой. Нормально ли это или нужно обязательно оформлять отдельные договора аренды?
Но желательно все же просто вписать их в договор, но опять же с какими формулировками, чтобы было так же надежно, как с отдельными договорами.
Доброго дня!
Но желательно все же просто вписать их в договор, но опять же с какими формулировками, чтобы было так же надежно, как с отдельными договорами.Антон
В любом случае, если арендодатель будет не против Вашего проживания в квартире по истечении 11 месяцев, то договор найма сможете продлить составив соглашения. Касаемо машиномест, то это отдельные места, оформленные юридически? Получается право собственности зарегистрировано у Вашего наймодателя?
В данной ситуации в договоре стоит указать ст. 684 ГК РФ, чтобы обе стороны понимали правила продления:
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Здравствуйте, Антон.
Арендодатель не хочет делать договор на 3 года, потому что не хочет отдавать договор на регистрацию, предлагает сделать договор на 11 месяцев и к нему доп.соглашения в котором прописать, что будет 3 года без изменений.Антон
Дело в том, что допсоглашения являются неотъемлемой частью договора.
Поэтому если прописать срок в соглашениях, то это будет равносильно тому, что договор заключен на 3 года. И это требует регистрации.
Минус такого варианта в том, что если он продаст квартиру, то по истечению 11 мес. Вас смогут выселить, так как незарегистрированный договор не влечёт последствий для третьих лиц, которые о нём не знают.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»
5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.
Так же вместе с квартирой предоставляется два машино-места, предлагается просто вписать в договор, что машино-места с такими-то номерами предоставляются вместе с квартирой. Нормально ли это или нужно обязательно оформлять отдельные договора аренды?Антон
Да, это можно прописать в одном договоре. И указать, что плата за них входит в общую сумму аренды.
Арендодатель не хочет делать договор на 3 года, потому что не хочет отдавать договор на регистрациюАнтон
А почему он не хочет отдавать договор на регистрацию? Из-за госпошлины? Она тут 2000 руб., не такая большая.
Статья 333.33 НК РФ Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий
22) за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:
для физических лиц — 2 000 рублей;
Здравствуйте, Антон.
Согласно ст.421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
…
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
предлагает сделать договор на 11 месяцев и к нему доп.соглашения в котором прописать, что будет 3 года без изменений.Антон
С учетом доп.соглашения это и будет договор на 3 года. И как указано в п.1 ст.164 ГК РФ
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно ст.165 ГК РФ
2. Если сделка, требующая государственной регистрации,совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Если идти по варианту, который предложил продавец, то для возникновения права проживания в квартире и пользования машиноместом Вам придется обращаться в суд.
Иного тут не дано.
Здравствуйте Антон!
При заключении договора аренды на 11 месяцев, вы не можете рассчитывать более, чем на предоставление квартиры в пользование на указанный срок по согласованным условиям (в частности размера арендной платы), заключение дополнительных соглашений на стадии заключения договора о трехлетнем сроке будет свидетельствовать о установлении срока договора в три года, а соответственно обязанности его государственной регистрации.
Относительно машино-мест особых проблем не вижу, просто в договоре указать, что в аренду предоставляется: 1) квартира, расположенная по такому-то адресу и описанием ее характеристик), 2) машино-место 1 (описание характеристик), машино-место 2 (описание характеристик) и указывается арендная плата за все арендованные объекты в целом.
Нежелание арендатора заключать договор на длительный срок, весьма насущная проблема для многих, как правило, это связано с необходимостью уплаты налогов.
Могу Вам предложить разве что в обход договора оплачивать НДФЛ, чтоб он согласился заключить договор на три года, если конечно он на это согласится.
Добрый день! Пока то он не против, а через 11 месяцев может и передумать, поднять арендную плату или решить продать квартиру. Вопрос как с помощью доп. соглашения составленного сейчас, вместе с договором аренды на 11 месяцев, защитить себя и быть уверенным что три года все будет без изменений и аредодатель будет еще 3 раза пролонгировать договор аренды на 11 месяцев без изменения условий.
Приоритетное право аренды ничего не значит, так как он может сдать и дороже, через какое-то время.
Машино-места принадлежат тому же собственнику и имеют свои св-ва о собственности, но риэлтор сказала что общая практика просто вписать в договор аренды квартиры что машино-места с такими-то номерами входят в данный договор аренды, без выделения их цены и пр.
Ну тут вариант только заключить такие соглашение вместе с договором, но датой позже. Например, через 8 месяцев с момента заключения договора. Соглашение именно о продлении договора. Касаемо машиномест, то действительно возможно вписать в договор с указанием регистрации права в Росреестре и их кадастровых номеров.