Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не зарегистрирован ДДУ в Росреестре
Добрый день! Прошу Вас проконсультировать меня по следующему вопросу: в ноябре 2018 года мной и мужем была оформлена ипотека на приобретение строящегося таунхауса в Мытищинском р-не МО. На основании ипотечного договора был заключён ДДУ с Застройщиком, у которого на тот момент имелась вся разрешительная док-ция на строительство объекта. Однако, Застройщик не зарегистрировал ДДУ в Росреестре сначала из-за изменений по страховой компании, а затем из-за обнаружившихся обстоятельств, которые препятствуют строительству нашего дома, а именно попадание нашего дома в санитарную зону из-за близости к реке. Срок сдачи объекта по ДДУ - 31.12.2019, однако строительство не начато (фундамент), срок действия разрешения на строительство истёк в июне, новое не получено. Оригинала ДДУ у нас на руках нет, только скан-копия. Ипотечные деньги находятся на счету банка. Вопрос заключается в том, какие отношения нас связывают в данном случае с Застройщиком? Можем ли мы что-то от него требовать юридически и взыскивать с него пени и материальный ущерб в случае просрочки по сдаче объекта? Можем ли мы обращаться в различные инстанции, ссылаясь на ДДУ, которого, по сути, даже нет в природе, т.е. он официально нигде не числится? Буду признательна за ответ! С уважением, Светлана
Здравствуйте, Светлана.
В соответствии со ст. 4 ФЗ-214
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому, если договор не зарегистрирован, то и никаких правоотношений между Вами и застройщиком не возникло.
Учитывая изложенные в вопросе обстоятельства для Вас это огромный плюс. Если срок сдачи объекта 31.12.2019, а на данный момент имеется только фундамент, более того, новое разрешение не получено, плюс санитарная зона, тут уж ничего хорошего не ждите. Считайте, что легко отделались.
Добрый день Светлана!
Определение СК по экономическим спорам ВС от 25.12.2018 г. за № 305-ЭС18-15666 указал, что отсутствие госрегистрации договора не повод для отказа в иске, ведь прав застройщика это не нарушает. Его же уклонение от уплаты неустойки и штрафа ущемляет права истца и дольщика. Регистрация договора уступки нужна прежде всего для уведомления всех третьих лиц об изменении прав дольщика по сравнению с их первоначальным объемом.
На основании изложенного можно сделать вывод, что обязательство застройщика перед дольщиком не пропадает, в связи с чем с застройщика возможно взыскать штраф и неустойку за не исполнение обязательства по ДДУ.
Добрый день Светлана
Если Вы с застройщиком подписали ДДУ то для Вас и застройщика договор заключен с момента его подписания, а вот для третьих лиц, не участников договора, его до государственной регистрации как бы и не существует.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
То есть договор подлежащий регистрации для сторон заключен с момента его подписания, а для третьих лиц с момента его государственной регистрации в ЕГРН.
ДДУ застройщик в одностороннем порядке не может зарегистрировать, для этого нужно заявление участника строительства и застройщика о регистрации договора, которое нужно подать в Росреестр. Вы скорее всего давали доверенность на регистрацию ДДУ представителю застройщика.
На мой взгляд Вам нужно требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания с застройщика убытков, в том числе оплаченных за данный период платежей по кредиту, страховки и т.д.
Сначала напишите Застройщику претензию с предложением заключить соглашение расторжении договора и потребуйте оплаты понесенных Вами расходов, связанных с оформлением кредита. Если он откажется, то обращайтесь в суд.
Удачи
Ирина, спасибо!
Поясните, пожалуйста, в чём для нас плюс?
Мы думаем о том, чтобы сменить объект, если Вы об этом.
Плюс для Вас в том, что договор не зарегистрирован, так как объект проблемный, и неизвестно, когда достроит его застройщик, и достроит ли.