Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение первого договора купли-продажи квартиры в цепочке продаж
Здравствуйте.
Покупаем комнату в общежитии.
Для простоты описания введу обозначения:
«Продавец А» — человек который продал комнату «Продавцу Б»
«Продавец Б» — человек у которого мы покупаем комнату. Он занимается ремонтом и продажей таких комнат.
«Покупатель» — Я
«Продавец Б» купил комнату за 1 400 тыс, сделал в ней ремонт и продает ее «Покупателю».
«Покупатель» покупает за 1 500 тыс.
В договоре пишем всю сумму.
С момента сделки между
«Продавец А» и «Продавец Б» прошел всего месяц.
Деньги отдаем под расписку, заполнив и отдав в регпалату договор купли-продажи.
Суть вопроса:
Если по каким-то причинам «Продавец А» или третьи лица обратяться в суд и расторгнут первоначальный договор купли-продажи между «Продавец А» и «Продавец Б», что в таком случае будет с
комнатой и деньгами «Покупателя»?
Как мы можем обеспечить свою безопасность.
Стоит ли внести в договор купли-продажи пункт
«Стороны, руководствуясь ст. 421(Свобода договора), ст. 461(Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Казани или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить Покупателю понесенные им убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры, при этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»
""
Добрый день Артур.
Вышеуказанный пункт в договоре Вас никак не защити от истребования у Вас имущества. От того, что Вы укажите его в договоре, ничего не изменится.
Если какое-то третье лицо, предыдущий собственник признает сделку между А и Б не действительной, то он должен будет заявить к Вам иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Будет ли данный иск удовлетворен зависит от оснований, по которым сделка признана недействительной. Если, например, иск о виндикации заявит лицо у которого оно выбыло из владения помимо его воли, то Ваша добросоветсность, как покупателя просто не будет учитываться. В этом случае Ваш продавце будет отвечать перед Вами по 451 ГК РФ
Согласно п 1. ст. 451 ГК РФ При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
На самом деле нужно внимательно изучать документы, на основании которых комнату приобрели А и Б. Это заметно уменьшит Ваши риски при приобретении комнаты. Кроме, лучше произвести расчет через ячейку или аккредитив.
На самом деле сейчас очень сложно признать сделку недействительной и применить реституцию по иску продавца, так как такой иск почти всегда блокируется нормой п. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ
п. 2 166 ГК РФ Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
п. 5 166 ГК РФ Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Удачи
Уважаемый Артур!
Согласно ст. 421 Гражданского Кодекса РФ:
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
С учетом указанной нормы права Вы можете включить такое условие в договор при согласии контрагента на его включение.
Артур, добрый день!
по существу вопроса
Если по каким-то причинам «Продавец А» или третьи лица обратяться в суд и расторгнут первоначальный договор купли-продажи между «Продавец А» и «Продавец Б», что в таком случае будет с
комнатой и деньгами «Покупателя»?Артур
у Продавца А появится право истребовать у Вас эту комнату, но
ст. 302 ГК РФ
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
поэтому Продавец А должен будет либо представить доказательства утраты квартиры помимо его воли, либо доказать, что Вы знали, что Продавец Б не имел право продавать квартиру.
Касаемо предложенного Вами пункта в договор, то Вы можете его внести, НО он он будет регулировать Ваши отношения с Продавцом Б, а к Продавцу А никакого отношения иметь не будет, а потому
при этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытковАртур
для Продавца А, если квартиру у Вас изымут по решению суда это условие ничего не влечет.
И в дополнение к требованиям Продавца А.
Если он признает сделку с Продавцом Б недействительной, то это не влечет автоматом изъятия у Вас квартиры
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П
«По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
В целях безопасности рекомендую Вам заключить договор купли-продажи через нотариуса, который обязан проверить чистоту сделки. Кроме того, деятельность нотариуса застрахована, и в случае признания сделки недействительной страховая компания обязана возместить потерпевшей стороне все убытки.
Нигде не могу найти про это информацию, не могли бы вы скинуть ссылку