Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Предусмотрена ли компенсация за ремонт, если договор признан недействительным?
Здравствуйте, есть долгосрочный договор аренды нежилых помещений, по данному договору весь ремонт, улучшения и тд арендатор делает за свой счет. Собственно арендатор так и сделал провел текущий ремонт помещений для возможности их использования под работу. Через 2 года, арендодатель подает иск о признании договора недействительным(ничтожным) и хочет выгнать арендатора, есть большая вероятность, что суд удовлетворит иск т.к договор действительно с существенными нарушениями составлен. Может ли арендатор в таком случае требовать возмещения понесенных затрат на ремонт, понятно что арендую обратно не востребовать т.к пользовались помещением, но как быть с ремонтом?
Здравствуйте!!!
Ответ во многом зависит от прописанных условий в договоре, которые в данный момент не предоставлен для ознакомления.
А так, подтвержденные расходы на проведенный ремонт Вы можете требовать компенсировать при условии, что такой ремонт был необходим и/или был согласован с арендодателем, смотря о каком ремонте идет речь и какие условия в договоре. Если договор признают недействительным, то вероятно можно говорить о его недействительности в целом и как следствие не согласованности условий, в частности условий о проведении ремонта. Следовательно можно ставить вопрос о компенсации проведенного ремонта. Возникнет вопрос о сумме, которая оспорима и только в случае, повторюсь, подтвержденных расходов.
Прошу просить за расплывчатый ответ ввиду не ознакомления с договором аренды и не известности конклюдентных действий сторон договора по вопросу проведения ремонта.
Это про капремонт
Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009
"… Как следует из судебных актов, между ОАО «Быт-Сервис» (арендодатель) и ООО Группа компаний «Шквал» (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения — здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.
Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО «Быт-Сервис» согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.
Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."
Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя, при признании договора аренды незаключенным могут быть взысканы с арендодателя по правилам о неосновательном обогащении.
Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132
"… Между тем, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., а также график проведения капитального ремонта подвального помещения.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами — сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 — 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 — 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 — 150 т. 1, л.д. 1 — 53 т. 2).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (г. Москвы в лице ДИгМ) (применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 10575/01 от 17.04.02 г.).
Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе..."
Обеспечение сохранности арендованного имущества относится к действиям по поддержанию имущества в исправном состоянии.
Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2005 N КГ-А41/10501-05
"… Изучив материалы дела, кассационную жалобу заявителя и обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей частичному удовлетворению.
Мотивы следующие.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по поддержанию переданного ему имущества в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором.
Таким образом законодатель возложил на арендатора обязанность по сохранности переданного ему имущества, а при прекращении договора аренды обязанность по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).
В силу абз. 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при всей степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего выполнения обязательства.
Таким образом суд должен был установить, выполнил ли арендатор возложенные на него законом и договором обязанности по сохранности склада..."
Замена ресурсных комплектующих относится к действиям по поддержанию имущества в исправном состоянии.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 N А33-15585/2008-03АП-1337/2009 по делу N А33-15585/2008
"… При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчик возвратил переданные ему по договору аренды оборудование, что подтверждается представленными в материалы дела актами от 7 июля 2006 года N 2006-15-3, N 2006-15-4, N 2006-15-5, N 2006-15-6, N 2006-15-7, от 14 апреля 2006 года N 2006-15-9 и от 17 июля 2008 года N 2006-15-10. При составлении данных актов, сторонами указаны следующие обстоятельства: 1 копировальный аппарат не работает, 25 единиц техники требуют замены фотобарабана, тефлонового вала, ракеля, ролика заряда барабана, девелопера, для одного также требуется замена блока проявки; 7 единиц переданной техники имеют повреждения деталей (сломана шестерня блока проявки, датчик бумаги в верхнем лотке, пальцы отделения, крышка на фотобарабан, отсутствуют 5 крышек на задней панели, защелка обходного лотка, неисправен лоток подачи бумаги, отломана направляющая боковой крышки).
Суд апелляционной инстанции отклоняет ссылку ответчика на то обстоятельство, что указанные в актах неисправности являются нормальным износом оборудования в связи с его использованием. Согласно ответу общества с ограниченной ответственностью «Решения. Качество. Технологии» от 15 февраля 2009 года тефлоновый вал, фотобарабан, ракель, ролик заряда барабана, подшипник тефлонового вала, девелопер, фотокондуктор, пальцы отделения являются ресурсными материалами и подлежат периодической замене через определенное количество копий. Однако, данные комплектующие нельзя признать расходным материалами. Необходимость замены ресурсных материалов относится к действиям по поддержанию состояния, необходимого для нормального использования оборудования..."
Кроме того, я могу представить Ваши интересы в судебной инстанции по спору по договору аренды.