Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как минимизировать риски при покупке квартиры у наследника по доверенности
Покупаем квартиру в ипотеку. Собственник вступает в наследство (единственный наследник, по очереди, без завещания). К моменту когда будут готовы документы / договор, собственник переедет в другую страну. Собственник согласен выписать на агента, представляющего его интересы, доверенность в нашем присутствии. Также собственник согласен в присутствии нотариуса написать заявление о том, что о других наследниках ему не известно. Какие риски есть в этой ситуации и как можно их минимизировать?
Добрый день, по сути рисков как таковых нет, лицо в силу закона вправе провести сделку по доверенности. Хотя конечно с наследниками вопрос спорный, поскольку могут объявиться и начать оспаривать сделку, но так просто об этом Вы не узнаете.
Единственное что, я бы порекомендовал обратиться к нотариусу у которого наследник оформлял наследственные права, либо обзяать взять наследника справку у нотариуса об отсутствии других наследников, простому письменному заявлению об это я бы не доверял.
Здравствуйте, Сергей. Никак не минимизировать риск в данной ситуации, где бы и при ком бы ни было подписано обещание. «Продавец» данный вообще никакого права пока не имеет на данную квартиру, пока не вступит в наследство, а значит и права продавать ее не имеет (и обещания эти пусты). Кроме того, банк не одобрит ипотеку по такому обещанию.
Статья 1152 ГК. Принятие наследства
1. Для приобретения наследства наследник должен его принять.
Спасибо за ответ. Я не совсем корректно сформулировал вопрос. К моменту написания доверенности собственность будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если собственность будет зарегистрирована, то какой смысл сейчас в заявлении об отсутствии информации о других наследниках? (Это заявление вообще абстракция — знал — не знал в суде особой роли играть не будет, так как маловероятно доказать, что все-таки «знал»).
Что касается доверенности, это еще не гарантия, что он не передумает продавать недвижимость. Главное — не отдавайте деньги до регистрации сделки.
.
Также собственник согласен в присутствии нотариуса написать заявление о том, что о других наследниках ему не известно. Какие риски есть в этой ситуации и как можно их минимизировать?
Сергей
Сергей, добрый день! Согласно ст. 1154 ГК Рф срок принятия наследства составляет 6 месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 1155 ГК РФ
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
тут поскольку наследование не по завещанию нет риска появления наследника с обязательной долей в наследстве, наследники первой очереди в принципе известны (это дети, родители и супруг наследодателя), тут если только дети появятся. Заверение наследником об отсутствии информации о других наследниках в свете ст. 460 ГК РФ дает основания Вам как покупателю требовать расторжения договора
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.но если наследник появится ввиду фактического отчуждения имущества в пользу третьих лиц даже в случае восстановления срока он будет требовать денежные средства полученные наследником по сделке т.к. в описанных обстоятельствах Вы выступаете как добросовестные приобретатели
Сергей, здравствуйте.
Собственно говоря, главный вопрос — это нотариальное заверение такой доверенности собственником.
Статья 185.1. Удостоверение доверенности
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Уточнить стоит какая очередь наследования. Наследник первой очереди будет с бОльшим шансом знать о наследниках первой очереди, а вот наследник 7 очереди о конкурентах может не знать.
Всегда есть вариант попробовать застраховать титул (право на квартиру) и уточнить у страховщиков не видят ли они дополнительных рисков и готовы ли застраховать такой титул.
Безусловно, это если в наследство он вступит полноценно и зарегистрирует право за собой — распоряжаться им до вступления он права не имеет.
Спасибо за ответ. По условиям ипотеки я в любом случае страхую титул, но если я правильно понимаю, это страховка в пользу банка, в случае появления других наследников и расторжения ДКП через суд — банк получит деньги по страховке, а я останусь и без квартиры, и без денег (но и без долга по ипотеке). Я прав?
Надо смотреть условия договора — вы можете и сами титул застраховать, и в пользу банка по ипотеке. Навскидку я этого вам не скажу, не зная условий.
Я это предлагал как минимум для того, чтобы страховщики вам сказали — это безопасно, страхуем. Лишнее звено проверки не помешает. Рисков в принципе много. К примеру, задолго ли до смерти наследодатель приобрел квартиру? Могут ли ту сделку признать недействительной? Или не находится ли продавец на грани банкротства?:
Ну итак же как укзаали коллеги ниже, не стоит проводить сделку до того момента, пока право собственности за наследником не будет зарегистрировано в ЕГРН и производить каких либо оплат.
Спасибо за ответ. Я не совсем корректно сформулировал вопрос. К моменту написания доверенности собственность будет зарегистрирована в ЕГРН. Можете, пожалуйста, уточнить про справку — эту справку выдает нотариус, который оформлял наследство, и получить её может только собственник? Спасибо.