Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как разделить права на ипотечную квартиру до брака?
Добрый день!
Мы с девушкой хотим купить квартиру. Подавали на совместную ипотеку, нам отказали. Потом каждый подал на ипотеку по отдельности, и мне одобрили. Через пару месяцев у нас свадьба, но брать хотим сейчас (а то квартира уйдет).
Т. е. собственником буду только я. Деньги на первоначальный взнос у нас общие, и выплачивать будем тоже вместе.
Как нам сделать так, чтобы моя будущая жена тоже имела юридические права на половину этой квартиры? Можно ли заключить брачный договор, в котором будет прописано разделение этой квартиры в случае развода? Можно ли вписывать в договор квартиру, по которой ещё выплачивается ипотека?
Например, если мы будем её продавать из под залога банка через какое-то время? Банк заберет себе нужную сумму, а оставшиеся деньги будут делиться поровну между нами.
Добрый день!
Можно ли заключить брачный договор, в котором будет прописано разделение этой квартиры в случае развода?
Вам подойдёт брачный договор
Статья 41. Заключение брачного договора
1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
Можно ли вписывать в договор квартиру, по которой ещё выплачивается ипотека?
Да, можете.
Статья 42. Содержание брачного договора
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Здравствуйте, Константин.
Вы можете заключить брачный договор, но проблема в том, что он вступит в законную силу только после регистрации брака. Если брак зарегистрирован не будет, то и квартира общей собственностью не станет
Статья 41 Семейного кодекса РФ Заключение брачного договора
Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.
Другая проблема — без согласия банка по-общему правилу отчуждать предмет ипотеки нельзя. Да, у Вас будет не прямое отчуждение предмета ипотеки, а брачный договор, но есть риск признания Ваших действий обходом закона. Т.е. с точки зрения банка Вы через брачный договор обойдёте запрет на отчуждение ипотечного имущества и передадите долю третьему лицу. Поэтому в части раздела квартиры есть риск признания брачного договора недействительным.
Для того, чтобы устранить этот риск лучше всё же получить согласие банка.
Например, если мы будем её продавать из под залога банка через какое-то время? Банк заберет себе нужную сумму, а оставшиеся деньги будут делиться поровну между нами.Константин
Без согласия банка квартиру продать/подарить/обменять будет нельзя. И при этом банки крайне неохотно дают такие согласия.
Банк может её вписать, но только после брака и смены паспорта (новая фамилия).
Это затянется на месяцы.
А можно ли сделать более хитро: прописать, что в случае развода я обязуюсь возместить ей все вложенные деньги в квартиру в денежном эквиваленте? Т. е. та же доля, но только наличными? Тогда по сути никакого отчуждения не будет.
Отчуждения не будет, но чтобы получить эти деньги, ей нужно будет доказать, что она их вложила в квартиру — с этим будут проблемы, также возникнут вопросы на каком основании она вложила деньги — дарение? заём? Любой вариант будет защищать только одну сторону — либо Вас, либо девушку. Более того, привязать возврат денег к разводу — сомнительное условие, которое почти наверняка признают ничтожны.
Как вариант, можно сейчас заключить договор купли-продажи доли в будущей квартире, и прописать, что деньги передаются девушкой в счёт будущей покупки. Такая конструкция законна.
Но будет ещё одна проблема — некоторые регистрирующие органы и суды, считают, что продать долю из целой квартиры нельзя, и Вам могут потом отказать в регистрации права собственности на этом основании. И в таком случае девушка останется без доли квартиры, хотя у неё при этом появится возможность взыскать с Вас уплаченные за долю деньги. Не знаю, подойдёт ли Вам такой вариант.
Вообще же, какого-то конкретного варианта для такой ситуации нет, чтобы одновременно были защищены все стороны.В любом случае положение одной стороны будет менее выгодным, чем у другой.
.
Например, если мы будем её продавать из под залога банка через какое-то время? Банк заберет себе нужную сумму, а оставшиеся деньги будут делиться поровну между нами.Константин
Добрый день!
Да совершенно верно. При дальнейшей реализации квартиры, находящейся в залоге у банка, если покупатель будет приобретать у вас жилье за наличный расчет, то нужно будет сразу предупредить покупателя об особенностях покупки ипотечной квартиры.
Либо он вам дает недостающую сумму для погашения остатка долга перед банком — снимаете обременение — выходите на обычную сделку купли-продажи.
В том случае, если покупатель приобретает сам посредством ипотеки. Тут очень сложный и долгий процесс.
Если мы говорим об ипотеки Сбербанка. То покупатель должен оформить ипотеку этого же банка. А далее в порядке взаимозачета, после оформления перехода права собственности на покупателя его ипотечными денежными средствами нужно будет погасить вашу задолженность перед банком, а оставшаяся часть средств будет зачислена вам на ваш личный счет. И эту сумму вы сможете поделить пополам между собой.
Добрый день
Не буду повторять все то, что уже написали
Если Вы будете являться основным заемщиком, то есть вариант привлечь невесту как созаемщика и указать ее долю в квартире. Опять же, если на это пойдет банк
Еще есть варианты- расписки в простой письменной форме. Например, Вы ей пишете, что взяли у нее или ее родителей в долг сумму, в размере таком то, обязуетесь вернуть и срок. Тут она защищена тем, что если Вы ей не выделите долю как обещали, а даже если Ваши взаимоотношения испортятся, она сможет обратиться в суд и взыскать с Вас эту сумму. Однако Вы должны помнить об этой расписке и после исполнения обязательств в ней прописать даты и все закрепить подписями обеих сторон. Это как самый быстрый, но действенный вариант.
Удачи
Ещё одним вариантом будет — согласие банка на изменение договора. Смена стороны обязательства допускается в данном случае с согласия Банка. То есть Банк расторгает с Вами как заёмщиком договор и сразу заключает новый где указывается созаёмщиком супруга (или будущая супруга) на тот же объект недвижимости. (грубо говоря перекредитование).
Но никаких проблем не будет и в случае, если Вы просто составите брачный договор. Просто второй вариант более замороченный.
Брачный договор нужно будет заверить у нотариуса. Также Вы можете ещё рассмотреть вариант с погашением ипотеки и заключение договора дарения на долю (допустим 1\2) квартиры Вашей супруги (но я думаю Вас в данный момент этот вариант не устроит).