Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
С какой даты исчислять уплату налога НДФЛ при первичной регистрации права?
В 2012г построил на своем земельном участке и зарегистрировал право собственности на индивидуальный жилой дом.
Произвел реконструкцию, в связи с чем, на основании переоборудования чердака и погреба увеличилась площадь дома и этажность, изменения были внесены в Росреестр и выдано свидетельство о регистрации права в 2014г. на увеличенную площадь взамен свидетельства выданного в 2012г.
В этом же 2014г. разделил дом на реальные жилые помещения и получил свидетельства о регистрации права в 2014г. Выделенные жилые помещения продал в 2016г.
ВОПРОС - с какой даты исчислять уплату налога НДФЛ.
Здравствуйте, Евгений!
Вы спрашиваете:
С какой даты исчислять уплату налога НДФЛ при первичной регистрации права?
Если Вы имеете в виду налог с продажи реконструированного дома, то согласно ч. 3 и 4 ст. 217.1. НК РФ налог не платится с продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности продавца пять и более лет. В Вашем случае начало срока нахождения в собственности проданного дома следует исчислять с 2012 года. Реконструкция дома не лишало права собственности на дом. Названный срок (пять лет) установлен с 29.11.2014 года Федеральным законом 382-ФЗ. Дом Вы продали в 2016 году. Следовательно, пятилетний срок на Ваш случай распространяется. Согласно подпункта 1 пункта 2 ст. 220 НК РФ налог в размере 13 % платится от продажной цены, превышающей 1 000 000 рублей.
Здравствуйте, Евгений!
Учитывая, что у вас при разделе дома образовались новые объекты недвижимости, исчисление 3-летнего срока необходимо вести с даты регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.
При этом регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех объектов недвижимости.
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости
1. В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Срок — 3 года, а не 5 лет, так как 5-летний срок относится к имуществу, право собственности на которое возникло ПОСЛЕ 1.01.2016. К вам это правило не относится. Коллега верно указал Федеральный закон, который ввел это правило, только он начал действовать с 1.01.2016.
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Согласно
п. 1 ст. 131 ГР РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, срок владения объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации прав
собственности на такое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Согласно п. 9 ст. 12 Закона № 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав (далее — ЕГРП) и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов. В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Из анализа указанных норм можно сделать вывод, что разделение Ответчиком принадлежащего ему объекта недвижимого имущества (жилого дома) не влечет за собой прекращения или перехода права собственности на него. К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определении от 11.05.2011 по делу № 67-В11-2. Верховный Суд РФ при вынесении решения исходил из того, что в случае разделения принадлежащего лицу помещения объем принадлежащих ему прав фактически не изменяется, а образовавшиеся в результате разделения помещения являются частями помещения, право собственности на которое возникло у данного лица ранее. Таким образом, суд указал, что в такой ситуации фактически происходит закрытие раздела реестра, связанного с разделяемым объектом недвижимости, без изменения права собственности. Применительно к условию рассматриваемого вопроса факт регистрации нескольких объектов недвижимости, возникших в связи с разделением ранее существовавшего объекта, без изменения его внешних границ, не влечет прекращения прав собственности. А значит, срок нахождения объектов недвижимости (жилых помещений) в собственности физического лица необходимо исчислять с момента первичной регистрации права собственности на вновь построенный жилой дом — 2012год, а не с момента регистрации изменений.
В этом же 2014г. разделил дом на реальные жилые помещения и получил свидетельства о регистрации права в 2014г. Выделенные жилые помещения продал в 2016г.
ВОПРОС — с какой даты исчислять уплату налога НДФЛ.
евгений
Евгений, добрый день! С учетом того, что внешние границы объекта недвижимости изменились в 2014, срок владения объектом следует в целях применения ст. 217 НК исчислять с даты регистрации права в 2014 году т.к. в 2016 не произошло изменения внешних границ объекта недвижимости. В силу ст. 4
Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ
«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» положения ст. 217, 217.1НК и иных в части увеличения минимального срока владения в целях освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости применяются к объектам, приобретенным в собственность после 01.01.2016, т.е. в вашем случае при продаже НДФЛ не уплачивается, декларация не подается в силу ст. 229 НК
например
Письмо Минфина России от 29.07.2016 N 03-04-05/44481
Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.
Вывод в Вашем ответе противоречит содержанию ответа, поскольку по Вашему мнению срок владения следует исчислять с даты 2014г., таким образом налог возникает от продажи в 2016г. (поскольку период владения в любом случае составляет менее и 3-х и 5-ти лет) Как раз внешние границы объекта не изменились, изменилась площадь и этажность, за счет переоборудования чердака и подвала.
таким образом налог возникает от продажи в 2016г. (поскольку период владения в любом случае составляет менее и 3-х и 5-ти лет)евгений
Да, прошу прощения не увидел что в 2016 они были проданы, в этом случае срок владения действительно получается меньше минимального соответственно подлежит уплате НДФЛ с учетом уменьшения налогооблагаемого дохода либо на предусмотренные ст. 220 имущественный вычет либо на расходы, связанные с приобретением (созданием) проданной недвижимости если есть документальное подтверждение указанных расходов
Здравствуйте. На самом деле как суды, так и контролирующие органы придерживаются мнения о том, что изменение объекта в том числе и регистрация отдельно его частей не является основанием для отсчета срока владения новыми объектами недвижимости заново.
Например письмами Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166 определяется, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности.
В своем Определении от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2 Верховный суд РФ также пришел к этому же выводу:
Таким образом, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности Тубольцева О.И. на спорное имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2004 году.
…
Между тем утверждения налоговой инспекции о том, что спорные объекты недвижимости являются вновь созданными, материалами дела не подтверждаются, основаны на переоценке имеющихся доказательств, не соответствуют положениям пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Поэтому на мой взгляд, Вы платить НДФЛ не должны именно по вышеуказанной причине.
Была реконструкция, выразившаяся в переоборудовании чердака и подвала, внешние параметры объекта не изменились (по моему мнению), но тем не менее изменилась этажность и площадь. Что считать внешними границами в данном случае?
закон ухудшающий положение лица обратной силы не имеет, следовательно пятилетний срок устанавливается в отношении объектов недвижимости право на которые было зарегистрировано после даты вступления в силу ФЗ № 382-ФЗ от 29.11.2014г. (дата вступления в силу 01.01.2016г.)