Покупка участка при том, что дом на нём принадлежит другому лицу

Федор, здравствуйте!

Что будет с правом аренды после торгов? Как узнать на какой срок заключена аренда, её цена, другие условия и т.д.? Смогу ли я её не пролонгировать в случае покупки земельного участка?

Право аренды не прекращается меняется сторона по договору, т.е. Вы будете арендодателем.  Данный документ-договор аренды нужно запросить у собственника, либо у арендатора. Относительно пролонгации договора, то нужно смотреть его условия, а также договариваться арендатором.

Статья 617. ГК РФ  Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Какие возможные варианты дальнейших действий в случае покупки земельного участка с данными обременениями.

Нужно снимать обременение. 

Перепродажа новому собственнику дома? (логично, у него и так будет первоочередное право по ГК)

Возможно, так как он имеет преимущественное право приобретения, либо выкуп у него здания, если он будет продавать дом. 

Продолжать сдавать землю в аренду и получать рентных доход?

Да, так как Вы останетесь арендодателем. 

Смогу ли я сразу «разорвать» договор аренды и пользоваться участком самостоятельно?

Нужно смотреть условия договора, если там не будет одностороннего отказа, то нет, только если арендатор нарушает договор (450  ГК РФ) 

Смогу ли я пользоваться чужим домом? А не пускать никого на этот участок?

Домом нет, так как это не Ваша собственность.  На участок да, кроме арендатора и лиц, указанных в договоре.  

Здравствуйте Федор.

1. Что будет с правом аренды после торгов? Как узнать на какой срок заключена аренда, её цена, другие условия и т.д.? Смогу ли я её не пролонгировать в случае покупки земельного участка?

Вы, как лицо, победившее в торгах будете стороной по договору, точнее произойдет замена сторон, вы станете арендодателем.

Данные о договоре вы можете узнать до торгов, вся информация о доме выкладывается и предоставляется участникам торгов, в том числе договор и все сопутствующие документы.

В случае покупки, вы сможете направить предложение на пролонгацию, а в случае, если в договоре указано, что пролонгация автоматическая, то вам продлевать ничего не нужно.

2. Снятие обременений. Для более точного ответа вам следует ознакомиться с ипотечным договором. Положения по договору, особенно ипотечному, могут создать для вас трудности в дальнейшем.

3. Вы как будущий собственник сможете продавать земельный участок (не забывайте о праве преимущественной покупки). Так же нельзя забывать о сервитуте.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Также вы можете установить платный сервитут.

7. Разорвать не сможете. Только при условии нарушения договора той стороной. Домом тоже не сможете пользоваться — не ваша собственность. Вы можете никого не пускать на з/у кроме собственников дома. 

Рекомендация: Перед покупкой з/у ознакомьтесь с договор ипотеки. Узнайте о документальной стороне дома. Если все в порядке и вас устроит, можете покупать, и получать арендные платежи с этого земельного участка. 

Здравствуйте Федор.

Дело в том, что Вы будете очень ограничены в праве распоряжения и пользования данным земельным участком. 

И ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ однозначно едины в этом случае.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
 При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Т.е. ООО2 приобретая право аренды и дом, получает данный участок в аренду вне зависимости от согласия собственника земельного участка и сделать Вы ничего не сможете, никаких сервитутов не устанавливается. а ООО2 пользуется участком на условиях прежнего договора аренды, который Вы изменить вряд ли сможете. Не сможете Вы сдавать этот участок и иным лицам, т.к. он уже в аренде.

 ООО2 даже не нужно менять сведения в Росреестре, т.к. право на пользование участком у него возникло в силу закона и стороной договора аренды, он тоже становится в силу закона.. 

Расторгнуть договор аренды, если ООО2 не будет нарушать условия договора, Вы не сможете и Вам придется ждать, пока не истечет срок действия договора. Но и этот вариант не панацея. т.к. Вы указали, что дом дорогущий.

Статья 272. ГК РФ Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.