Пеня в договоре переуступки права требования по договору о долевом строительстве

Добрый день

ФЗ «Об учатии в долевом строительстве» установлена законная неустойка с дольщика за нарушение порядка оплаты. Она намного ниже того, что прописано в вашем договоре:

Статья 5. Цена договора
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Следовательно, большая неустойка с потребителя, чем та, что установлена договором, может быть расценена как нарушающая права потребителя

В соответствии с пунктом 9 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» к таким отношения применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом. Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Иван, здравствуйте!

Вопрос, стоит ли заключать такой договор если есть опасения что могут возникнуть задержки при переводе денег с моей стороны? Риски невысоки, но они есть и изменять договор застройщик категорически отказывается.

Если экономически не выгодно, то не стоит, если готовы сверху оплатить неустойку, то заключайте. Это все зависит от Вашего решения.  Застройщик конечно будет настаивать на своих условиях. 

Второй вопрос(ключевой), в случае возникновения ситуации с невозможностью оплатить договор в 10-ти дневный срок(прописанный в договоре) получится ли расторгнуть его без потерь с моей стороны и как это будет происходить?

Нет, не получится, так как стороны предусмотрели 1. неустойку, а вот второе могут взыскать убытки. 

Статья 15. ГК РФ Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено,может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Это будет происходить в соответствии с договором:

4.3. В случае нарушения Дольщиком-2 сроков оплаты любой суммы по настоящему договору Дольщик-2 обязан уплатить Дольщику-1 пени за просрочку оплаты в размере 0,5 %, взимаемые из суммы задолженности за каждый день просрочки. В случае нарушения Дольщиком-2 сроков оплаты любого платежа по настоящему договору более чем на 20 календарных дней, а также в случае, когда совокупная просрочка по всем платежам по настоящему договору составляет более 30 календарных дней, Дольщик-1 вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора.В случае одностороннего отказа Дольщика-1 от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления Дольщику-2 уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения, с одновременной подачей заявления о расторжении договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
4.4. В случае одностороннего отказа Дольщика-1 от исполнения настоящего договора по основаниям, указанным в п.4.3. настоящего договора возврат денежных средств, уплаченных Дольщиком-2 осуществляется в течение 90 календарных дней с даты обращения о возврате денежных средств Дольщика-2 к Дольщику-1, при этом Дольщик-1 вправе удержать в качестве неустойки за расторжение договора по вине Дольщика-2 сумму в размере 5% от стоимости уступаемого права требования, указанной в п.2.1 настоящего договора.

Т.е. к видите путем направления уведомления.

Относительно договора сейчас напишу.

Здравствуйте, Иван!

Так же в целом, можете ли Вы дать оценку этому договору, есть ли в нем значительные риски и подводные камни незамеченные мной?

Иван

1) Из договора: 2.3.1. Застройщик и Дольщик-2 договорились считать общую площадь Объекта как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5.

Это нормально, согласно приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»

http://www.consultant.ru/law/hotdocs/48241.html/
Только требуется уточнить — не балкон ли это будет фактически (для балконов коэффициент — 0,3).

2) Не указано  допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (ст. 9 ФЗ-214);

Из договора:

Общая площадь Объекта, подлежит уточнению после получения Застройщиком результата обмеров Объекта сотрудниками ЕМУП Бюро технической инвентаризации г. Екатеринбурга (БТИ). При изменении общей площади Объекта долевого строительства Стороны договорились действовать следующим образом:
— в случае, когда фактическая общая площадь Объекта по результатам обмеров БТИ будет отличаться от проектной в большую сторону, Дольщик-2 до подписания акта приема-передачи Объекта, в течение 10 дней с даты направления Застройщиком Дольщику-2 уведомления о готовности Объекта к передаче оплачивает Застройщику денежными средствами разницу в площади, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, рассчитанной как цена, указанная в п. 2.1 настоящего договора, поделенная на площадь Объекта, указанную в п. 1.1. настоящего договора;
— в случае, когда фактическая общая площадь Объекта по результатам обмеров БТИ будет отличаться от проектной в меньшую сторону, Застройщик,  в течение 90 дней с даты подписания Дольщиком-2 акта приема-передачи Объекта, возвращает денежные средства в размере стоимости количества квадратных метров, на которое уменьшается общая площадь Объекта, исходя из стоимости 1 квадратного метра площади, рассчитанной как цена Объекта, указанная в п. 2.1. настоящего договора, поделенная на площадь Объекта, указанную в п. 1.1. настоящего договора.

Т.е. в судебном порядке проблематично расторгнуть договор (ст. 9 ФЗ-214). Например, (исходя из максимальных 5 %) — от 30, 2 кв.м — на 1,51 кв. м меньше получается квартира (итак небольшой квартиры), еще терпимо. Но если Вам предложат квартиру на 2-5 кв.м — думаю, для однокомнатной квартиры — это уже существенное нарушение.

3) Есть несоответствие закону, в частности, ст. 18 ФЗ-214 (без учета изм. внесенных ФЗ-218), которой не предусматривается данный платеж:

Из договора:

2.3.2. Дольщик-2 обязан в течение 10 дней с момента получения уведомления Застройщика, о завершении строительства Дома и готовности Застройщика к передаче Объекта Долевого строительства перечислить на расчетный счет Застройщика авансовый платеж за содержание жилья и предоставления коммунальных услуг в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей по Объекту долевого строительства, а в течение 10 дней с момента подписания акта приемки-передачи Объекта долевого строительства заключить соответствующий договор оказания коммунальных услуг с Управляющей компанией (либо ТСЖ).

Т.е. до подписания акта приемки квартиры — 10 дней. Даже несмотря на:

2.3.3. Застройщик в течение 20 дней с момента ввода   Дома в эксплуатацию обязан в полном объеме перечислить за Дольщика-2 ранее перечисленный последним авансовый платеж, указанный в 2.3.2.  настоящего договора, на счет Управляющей компании (либо ТСЖ), которой будет передан Дом на обслуживание.

И еще двадцать дней пользования (прокручивания) Ваших денег. С миру по нитке — голому рубаха. Наживаются таким образом.

Т.е. данное положение в договоре лишнее. Вы отдаете деньги, которыми пользуются и получают прибыль. А деньги от дома получатся немалые (со 100 кв. — 1000000 р.).

Остальное коллеги разобрали достаточно. Конечно, договор нехороший. Может лучше приобрести право уступки требования у частного лица?

Без всяких дополнительных незаконных расходов.