Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неясности в документах при купле-продаже земельного участка
Добрый день.
Планируем покупать участок.
Кадастровый номер 47:14:0203004:189
В выписке из ЕГРН есть особая отметка:
Для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка
(земельныхучастков) с кадастровым номером (кадастровыми номерами)
47:14:0203004:23:ЗУ24. Сведения о видахразрешенного использовании имеют статус
«Актуальные незасвидетельствованные».
При этом фактически с двух сторон участок огорожен дорогами, т.е. физически есть доступ на участок и без дополнительного (к тому же с номером 47:14:0203004:23:ЗУ24 участок не находится ни в одной карте)
Все это бы ничего, если б не пункт в договоре купли-продажи предыдущего собственника. Есть ограничение, которое звучит так:
"Продавец ставит в известность покупателя что часть площади участка (описание этой части) фактически используется как дорога общего пользования МО."
при этом если учесть вычет этой площиди, то участок уже будет никак не 12 соток, как указано в ЕГРН а около 10.
вопрос - как такое может быть, является ли этот пункт в договоре 3х годичной давности обременением и не могут ли потом, несмотря на данные в ЕГРН участок уменьшить и пустить там дорогу.
Хотя фактически дорога уже есть рядом и не маленькая.
Здравствуйте, Виктор.
Судя по всему тут речь идет о публичном сервитуте, которым обеспечивается как дорога общего пользования.
Чтобы выяснить, зарегистрирован ли этот сервитут, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. В выписке будет указано, кто собственник земельного участка, есть ли на нем обременения, в том числе в виде публичного сервитута.
Публичный сервитут регламентируется нормами Земельного кодекса РФ:
Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;4. Сервитут может быть срочным или постоянным.
6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Здравствуйте!
«Продавец ставит в известность покупателя что часть площади участка (описание этой части) фактически используется как дорога общего пользования МО.»
Этим пунктом продавец исполняет свои обязанности по предоставлению достоверной информации.
при этом если учесть вычет этой площиди, то участок уже будет никак не 12 соток, как указано в ЕГРН а около 10.
вопрос — как такое может быть, является ли этот пункт в договоре 3х годичной давности обременением и не могут ли потом, несмотря на данные в ЕГРН участок уменьшить и пустить там дорогу.
Как уже было указано коллегой, это вероятно сервитут, соответственно это само по себе обременение. Уменьшить участок и пустить дорогу могут в том случае, если будет такая необходимость для государственны и муниципальных нужд. В этом случае будет изъятие земельного участка с предоставлением компенсации, вот с компенсацией могут быть проблемы.
По поводу сервитута, он может быть возмездным
Гражданский кодекс РФ
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
(в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)
5.Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные
настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
(п. 6 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
также
Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
1.Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Это в общих словах, если нужна более детальная консультация, Вы можете задать дополнительный вопрос в чате.
При этом стоит помнить следующие моменты, что публичный сервитут может быть отменен, если в нем отпадет нужда, согласно статье 48 ЗК РФ :
Но в любом случае этот вопрос — о принятии акта об отмене сервитута — следует решать в том органе, который установил этот сервитут.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд также возможно, но в строго ограниченных законом случаях, а именно статьи 49 ЗК РФ:
Порядок изъятия также прописан в Земельном кодексе, в главе
Глава VII.1. ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД.
Она чрезвычайно обширна, но суть ее в том, что изъятие земли может производиться как по соглашению с органом, изымающим землю — в этом случае размер компенсации за землю оговаривается сторонами в таком соглашении.
Либо по решению суда, тогда размер компенсации содержится в решении суда.