Можно ли нам с мамой как-то продать или разделить жилье?

Продать можно только с согласия всех собственников. В противном случае можете лишь продать принадлежащие вам доли

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.